3月30日，上海威斯汀酒店三楼的会议厅难得关上了大门，里面坐满了西装革履的人。这是一次不对外公开的交流会议，会议厅两边分别坐着来自国内各城市房地产和基础建设项目的负责人，以及来自美、德、意等国手握上亿甚至更多资金的国际基金的代表。

　　与其说这是一次会议，不如说是推介更合适，国内的优质项目借助这个平台和国际基金牵手合作。

　　基础设施投资的大手笔

　　在这次交流之前，业内纷纷猜想，参与海外融资的国内项目应该都与土地开发相关。谁也没有想到，由政府牵头的城市建设方面的项目，竟然占到了1/3比例。

　　其中包括位于上海周边依靠洋山港的某新兴开发区，以及上海某区重点行业的配套设施建设项目。据这个新兴开发区与会负责人介绍，该开发区建成后将拥有类似黄浦江沿岸设施的规模以及效应,成为另外一个浦东，“整个项目包括5个子项目，目前都还只是处于概念阶段。但是现在已经开始进行土地的出让和住宅的建设，预计房价将在5000元/平方米上下。”当某海外基金问起这一开发区的投资有什么不足之处时，上述负责人坦言：“获得收益至少需要5年。”

　　据具有和各地政府共同进行城市建设开发经验的BAZO投资中国区负责人郑小平回忆：“2000年初，上海市政府委托我们对市中心24平方公里进行规划，那时候平均房价大概是5000到6000元/平方米，现在已经上升了４倍，这就是一个趋势。一般讲来,政府规划肯定会带动房地产相应的启动，政府对基础设施进行投资以后，大量相关的投资也会跟进。而我们另一个在武汉配合市政做的项目，面积28平方公里，那时候房价大概只有3000元/平方米，现在则达到了6000元/平方米。”

　　而在另外的有政府背景的非地产项目的介绍中，项目方明确表示出“回报能够得到担保”、“能够享受政府优惠政策”、“看中海外基金的运作管理经验”、“希望基金在投资的同时能够引进更多的国际商业的进入”等条件与意愿，表示出相当的合作诚意与国际化思路。

　　郑小平认为，中国有660个大中型城市、超过5万个城镇、2500个开发区，这些都应该是海外基金目标——而不仅仅是上海、北京和广州。“在未来的15年当中，我们城市的数量将从660个增加到1500个，这是国内外专家一致认同的。这个城市化进程大概要引进和转移３亿人口，要有4.5亿元投资的住宅，还要有相应的商用楼。我知道中国现在已经开始执行‘十一五’规划，中国政府将投入1.3万亿在道路的建设上、1.2万亿在环保上。而这些对上海的发展无疑也是有利的。”

　　郑小平对记者表示，中国城市的发展肯定会带来房地产的热潮，上海、北京的繁荣就是现在的明证。而对于海外基金而言，“在城市建设或者规划初始的时候，我们目前看到的硕果就已经萌芽了，因此，整个城建过程，对于地产来说蕴藏了很多的机会”。

　　国内开发商谋求转型

　　在总共15个投资项目中，也出现了上市的大型房地产开发商的身影——他们一般被人们认为不需要这个渠道融资。这家开发商的代表表示，他们参与此次融资活动的目的是为了“选择达到国际投资标准的机构投资者”来参与甚至是控股北京某地标性建筑的改造工程。

　　另一家拥有相当数量周转资金的海口开发商也引起了记者的兴趣。这一企业前来并非为某块土地的开发或者某一项目融资，而是为其公司的上市和持续发展寻找资金。据郑小平介绍，这一中型房地产开发企业在经历过前一波房地产泡沫以后，现在具有相当的实力，“然而当他们希望继续发展上市时，却发现他们此前的一些操作并不符合市场的标准，于是现在需要以国际化的模式来重新衡量上市计划”。

　　世邦魏理仕中国区董事总经理蒲敬思对此的看法则是，中国的房地产开发企业相对来说还处在初步发展的阶段，资本市场欠发达。如果银行不给他们提供贷款，那么本地的开发商就没有资金的来源，国内融资渠道的短缺对于当地开发商来说的确有着非常大的影响，所以他们开始把融资视野转向国际资本市场。

　　“有很多的国内开发商主要是把他们的业务局限于一个地区，具有很强的地区性，他们没有全国的网络，也没有非常高明的市场营销战略。更重要的是，他们与国外的投资界缺乏沟通的渠道和相关联络。”

　　“对于在当地融资的开发商来说，可能暂时还不需要评级制度，而对于国际投资者来说，因为难以获得合作伙伴的评级信息，因此也就增加了和国内开发商合作的难度。”

　　“对国际开发商来讲，他们更多关注中国房地产的长期战略，而不是短期的情况。我们知道，中国的城市化将延续至少15年。北京、上海、重庆都已经确立了发展卫星城市的计划，我想新兴的城市可以接纳更多的农村人口，这会推动城市化的进程。而城市化需要更多的写字楼和娱乐场所等，也需要高质量的房地产发展。”

　　国际基金的思维方式

　　上个世纪90年代中期，从以凯德置地、麦格里为代表的第一波海外基金试探性地进入上海房地产市场起，10余年来进入国内房地产行业的基金无数。上海市金融运行报告称，超过220亿元境外逐利资金在去年流入上海房地产市场。不仅如此，这些资本甚至已经渗入国内三级市场。

　　国民经济研究所主任樊纲在“中国房地产投资世界”论坛上表示：外资在中国房地产市场的直接投资目前占到10％或者是11％，一般FDI占到了10％，但是这个趋势正在放缓。上世纪90年代中期的时候FDI占到了16％到17％，现在是10％左右。“有时候国内的增长比较快，倒不是说外国直接投资降低。”

　　这些带着满满一口袋资金的基金在进入中国的项目前，不断关注的问题是：回报率将有多少、土地年限能有多久、能享受多少税收优惠、股权的分配、受众是否足够广泛——几乎无一例外都是牵涉到合作层面以后的核心问题，常常一针见血。

　　对此，中国房地产协会的副会长和秘书长顾云昌分析，因为对中国的楼市还不是很了解，目前基金在中国一般通过购买商业物业的办法进入，一般中国商业物业的回报率在8％到10％，所以很多的商业物业都被国外的基金购买。而现在一部分海外基金逐渐开始和开发商或者项目进行更深的合作，这说明海外基金正在进入中国，也说明中国房地产业发展还是有前景的。“我们指望中国国内本土的基金能够赶快出台，现在已经有两个基金在试点，一个在厦门，一个在天津。如果这两个试点成功，中国的产业发展基金法或许可以出台。目前来看，中国房地产的融资，开发商对银行的依赖程度已经接近国际水平，银行的贷款过去占到开发基金的23％到24％，现在占到18％左右。当然现在正处在房地产金融改革的前夜，我们希望中国房地产和金融业都可以健康发展。”

　　拥有和海外基金合作经验的复地集团徐先生总结经验和教训时认为，海外投资者对于投资风险的控制比国内开发商更具经验。“我们在合同当中感觉到国内的开发商可能更注重经验，海外机构则更注重数据。他们除了注重结果外，更注重过程以及过程当中的重要节点，还有非常科学的风险退出机制。”

　　“不仅如此，海外投资者在资产管理方面有一套成熟的计划和流程，当我们和荷兰ING合作的时候，他们派出长驻的项目经理到现场，对所有的报表计划都细化到月度计划，他觉得有问题必须以书面的往来进行沟通，而且一定要在可控的状态下实施。所以在整个项目的操作和管理上，他们本身就有非常完善的控制体系，这个很值得国内地产公司学习。”

(责任编辑：田瑛)