经历了前一周的强势拉升后,上周上海一手房量价齐跌。房产之窗楼市行情监测系统显示,上周共成交新盘(包括商办和住宅)套数4763套,面积53.4万平方米,成交量比前一周减少14.1%,成交均价8849元/平方米,下跌7.9%。

    房产之窗分析师尹喻分析,部分自住型购房者进入虽带动成交,但依旧缺乏实力较强的购房买家与良好的资金后续能力。

    美联物业市场部负责人指出,结婚购房等大量急迫型需求一般都会选择二手房或一手现房。从上个月开始上海二手房成交量大幅回升,浦东联洋和闵行莘庄等部分区域回升幅度达60%以上。二手房的火爆一定程度上分散了购房需求,这也是上周一手房成交量回落的主因。

    外环外供应量激增,拉低了上周成交均价。房产之窗楼市行情监测系统显示,上周新开房源共29个,推出2372套房源,面积约42.6万平方米,上市量比前一周增加11.5%。其中外郊环间上市楼盘达16个,占整体的60%以上。上海荒岛房产工作室冯伟表示：“郊区低价楼盘的集中上市是导致上周成交均价回落的主因。”

    婚房需求成淡季亮点

    3月以来,上海楼市供应量与成交量均呈上升态势。诸多专家表示,急迫的婚房需求是拉动3月新盘成交量上升的主要原因,但这种需求并不持久稳定。

    中原地产数据显示,3月上海二手房买卖成交量环比增加60%,租赁成交增加8%,同比总成交增加46%。从中原成交数据看,近期宝山、闸北成交量较大,其中二房成交占整体成交的50%,三房占32.9%。中原地产北区中介部副总经理邱德章分析,婚房的需求占较大比例,成了推动北区二手房成交的主力因素。由于许多年轻人打算在今年结婚,在二手房选择上多按自身经济情况出发,选择靠近地铁的中外环地带。邱德章指出,总价100万元以下、面积90-110平方米的二室二厅尤其受婚房购买者的青睐,成交占所有二房成交的70%。

    上海荒岛房产工作室分析师王洪波认为,一季度是传统交易淡季,积累的刚性需求将在二季度、三季度自然释放。董琳霞 王佳艳

    住宅租金上涨可能性不大

    “导致一年以来上海楼市跌势,还有眼下上海房地产投资回报率偏低的主观原因。”上海五合置库总经理邹毅表示,在以长线投资为主的时代,投资回报率过低让楼市投资客大幅减退。

    据五合置库对市场的分析表明,目前上海房地产细分市场中,投资收益率最高的是甲级写字楼,达到每年8%-10%；与甲级写字楼形成强烈对比的是住宅市场,虽然个别顶级公寓的租金投资回报率可以与甲级写字楼媲美,但市场上普遍存在的住宅租金回报率仅每年3%左右。

    邹毅指出,在目前住宅租赁市场上供应过剩的情况下,要想提高租金是不太可能的。这会再一次拉低住宅成交量占大比例的商品房平均成交价格。董琳霞

    发展商心态各异

    3月份上海一手房交易超过1万套,创近3个月来之最。“现在销售情况好了,价格也涨了,但不要对外嚷嚷。”在上周一次业内私人聚会上,上海一家知名房产商的老总这样表示。他表示,虽然市场交易量有所回升,但房产商普遍较为低调,主要是担心市场再现过热迹象。

    业内分析人士认为,目前的交易量与去年四季度相比并没有大幅度回升,且交易量回升是局部现象,主要是由部分板块的少数楼盘带动,并不是真正意义上的“整体性回升”。

    目前不少房产商的心态和营销策略显示出：眼下部分房产商乘“回暖”之时迅速增加供应以甩掉“包袱”；部分房源卖得差不多的房产商则选择调高价格；也有一部分静观其变,暂时不出台新的营销策略。

    网上房地产显示,三湘四季花城3月销售量43套,与去年12月份持平；三湘盛世花园3月份销售量虽然达到十几套,比一二月份的一两套多了不少,但去年12月该盘销售量达40多套。

    也有部分发展商在销售量回升后将价格回调,如地杰国际城。上个月,地杰国际城销售房源110套,销量达到自去年12月份降价以来的最高,目前剩余房源仅70多套。其销售经理陆飞表示,近期可能小幅回调楼盘售价。

    有可能会提高售价的楼盘数量并不少,但并不是所有楼盘的销售情况都很好。杨羚强