个人房贷市场越来越像个角斗场，这一次杀入场内的，是外资银行。

　　日前，汇丰银行在内地推出以港币和美元为主的固定利率按揭贷款业务，成为首家推出该产品的外资银行，也是内地首家推出外币固定利率按揭贷款的银行。此前更早时候，东亚银行就曾推出面向资产值较高客户的定息与存款挂钩的按揭贷款计划，此定息计划的利率明显低于市场利率。

　　与此同时，银行业“巨擘”花旗银行及东亚银行纷纷在华增设银行网点。东亚银行甚至公开表示，近年将通过购并使其在内地的营业网点增加至25个，其中住房按揭贷款将成为2006年年底人民币业务开放后东亚银行在内地的重要利润增长点。

　　“由于政策因素，中资银行在个人房贷市场上的战线相应收缩，加上持续不减的人民币升值预期，身处政策之外的外资银行正在加大在房贷市场上的出击力度，不断寻觅新的机会。”复旦大学经济学院博士、中瑞市场研究有限公司分析师尹锋如是说。

　　在这场房贷争夺战中，外资银行灵活的服务及定价优势正在凸显。

　　外资逐鹿房贷市场

　　个人住房抵押贷款一直都是各商业银行觊觎的“蛋糕”。我国商业性个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达７５％以上，但不良贷款率还不足０．５％。

　　近年来，包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行、国际金融公司、中德住房储蓄银行在内的多家外资银行正在加大培育当地个人按揭贷款市场的力度，与众多房地产项目密切接触，以远比中资银行优惠得多的利率抢夺境外优质客户。

　　“东亚银行是目前在华设立分支机构最多的外资银行，也是最早在内地开办按揭业务的外资银行。在住房按揭贷款市场的占有率也并不输于花旗和汇丰。”东亚银行北京分行副行长褚晓路在接受记者采访时表示。

　　在东亚银行北京分行按揭安排明细表上，与东亚银行签订了按揭贷款业务的包括北京财富中心、阳光１００国际公寓等知名高档项目。据褚晓路介绍，这还仅仅是东亚银行在北京的业务，深圳、上海两地分行的按揭业务收入都各自达到２０亿港元。

　　与东亚银行一样，永亨银行以及２００４年进入天津地区的中德住房储蓄银行也都在紧锣密鼓地布阵中国按揭市场。据永亨银行的高层透露，永亨银行在中国内地已为４０多个楼盘提供优惠的美元、港元按揭贷款服务。而中德住房储蓄银行明确表示，虽然目前银行的业务客户主要集中在天津外资企业的境外客户，但借助中国政府“十一五”规划的政策优势，银行将加大拓展在天津的本地客户房贷业务。

　　房贷资产的优质性毋庸置疑。在人民币业务还没有完全放开的前提下，目前主要经营针对境外人员的人民币业务或针对国内人员的外币业务中，高端客户占据了相当大的比例。

　　“高端客户群有一定经济基础，加上他们所拥有的高档住宅出租和出售价格的前景都被看好，因此外资银行认为房贷市场相对来说比较安全。”阳光１００常务副总裁范小冲表示。

　　“较早进入内地市场的外资银行主要为三资企业提供金融业务，这个市场空间已被瓜分得所剩无几，所以港资银行只得独辟蹊径，开发和扩大在其他新兴领域、如房地产融资领域的业务。”褚晓路表示。

　　中国市场进入嬗变期

　　上世纪８０年代，东亚银行成为在内地开展按揭业务的外资银行。经过长年的发展以及内地房地产业的快速崛起，如今，外资银行在内地按揭市场上则进入一个嬗变期。

　　“不难看出，外资银行目前进军按揭业务的路径，都是以直接面对终端购房人为经营策略的。但现在介入方式越来越多元化了。”褚晓路表示。

　　目前“投奔”外资银行的力量主要有两股：一股是在上海办有楼屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值存有预期，所以不愿持有人民币负债；另一股是在境内的外资或合资房地产企业，当前偏紧的宏观调控政策使其出现资金紧张，被迫转向外资银行寻求贷款。

　　尤其是去年美元和港元连连加息，人民币与外币的利差空间缩小了很多。港元房贷利率已经达到６．５％，甚至比中资银行执行的５．５１％和６．１２％的利率还要高。针对这种情况，外资银行纷纷采取贴利方式。据了解，一段时间内，上海各外资银行中，永亨、东亚、恒生和汇丰对港元贷款均有贴利１．５％，永亨执行的优惠利率更是仅为４．７５％。

　　另外，严控信贷导致中资银行房贷占比出现了不同程度的下滑。在国内目前投资渠道狭窄的环境下，外资银行显然赶上了一个极为有利的时机。

　　“由于不受国内政策的约束，外资银行可以在控制风险的情况下，向国内的一些品牌企业发放按揭贷款甚至开发贷款。这对开发商来说，也是可以考虑的一条融资渠道。”范小冲表示。

　　山雨欲来风满楼

　　咄咄逼人的外资银行正在房贷市场上展示他们灵活的服务以及定价优势。

　　“就利率来看，内资银行在正常情况下，对公寓房贷提供的优惠利率是年利率５．０４％，写字楼和商铺的利率更高，达到５．７６％，而外资银行只是２．５％至３％。”尹锋表示。

　　再比如公寓按揭贷款，中资银行大多只能做８成２０年，而一些港资银行可做到８成３０年；写字楼按揭，中资银行只能办６成１０年，而港资银行却可以放宽到８成３０年；商铺按揭，中资银行只能办６成１０年，港资银行可以做到５成１５年。

　　褚晓路表示，外资银行除了在开展业务上更具灵活性之外，对风险的控制以及管理能力也是中资银行需要借鉴的地方。东亚银行在放贷前要通过贷前调查系统、贷款审批系统等多项审批程序来评估、控制建筑贷款的风险。

　　目前外资银行的个人按揭对象主要是外籍人士、港澳台人士。随着全面外币业务的获批，外资银行对中国内地企业的外币贷款禁区将于年内打破；同时到今年年底将全面开展对内地居民的人民币业务，届时争夺将更为激烈。

　　“目前中资银行的个人住房按揭业务主要还是依靠为地产商提供开发贷款所带来，因此在按揭市场上中外资银行还没有形成很激烈的竞争态势。”中国农业银行信贷部总经理张健在接受记者采访时表示，“但在高端客户上的争夺已经很明显。高端客户往往会在选择人民币和外币业务上进行斟酌。”

　　“东亚银行在按揭贷款业务上接的单子比较多，但在开发贷款业务上还比较少。这种现象的表面原因是相关法律法规不完善，而深层次的原因则是目前的国内金融市场仍然没有形成一个成熟稳定的投资者群体。”东亚银行高层人士陈健文认为。但是他同时表示，对内地特别是北京的房地产市场发展非常看好。他认为目前的北京市场像上世纪８０年代末、９０年代初的香港，他对房产投资的保值、增值都很有信心。

　　“可以预见，随着２００６年ＷＴＯ所要求的金融业全面开放，外资金融机构、外资银行将成为中资银行在按揭市场甚至未来房地产融资市场上的强劲对手。”尹锋认为。

(责任编辑：谢剑)