2006年建成面积约30万平方米,销售总额可达40亿元

    房地产项目的高风险也同样暗藏着它的高收益。这句话,新湖创业(行情,论坛)(600840)可谓体会深刻。

    昨日,新湖创业(行情,论坛)发布了2006年第一季度的业绩快报。经该公司财务部初步测算,2006年一季度公司业绩同比有500%的增长,主要原因是控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开发的上海新湖明珠城项目,本期收入及毛利率比上年同期均有大幅度增长。数据显示,2005年一季度该公司净利润为888万元,每股收益0.064元。

    据了解,新湖明珠城位于上海市普陀区内环线以内,是真正意义的上海市中心城区,地段好,属于轨道交通站点附近的楼盘,生活配套设施齐备、交通便利,而且新湖明珠城沿苏州河岸而建,亲水傍绿是上海少有的水景景观楼盘。

    该项目规划建筑面积90万平方米,预计总投资40亿元,计划2008年全部竣工。作为项目公司的上海新湖房地产公司2005年全年实现销售收入52010.3万元,比2004年同期增幅478.81%；净利润8678.99万元,比2004年同期增幅2313.38%。截止2005年底,该公司总资产近16亿元、净资产15985.3万元。

    据了解,到去年年底,该工程一期一、二标段即1-8号楼全部竣工；一期三标段的9-13号楼正在建设中,其中9、10号楼已封顶,争取在2006年底交付。而位于南区的二期也进入了工程建设阶段,其中B10、B12、B13、B14和B15号楼均已结构封顶。

    "我们估计今年可以销售的面积会达到30万平方米左右,不过现在都还没有开盘,这部分楼盘包括一期的3个楼盘和二期的几个楼盘。"新湖创业(行情,论坛)副总兼董秘相子强告诉记者。

    据相子强介绍,在此前已经预售的楼盘基本已经全部销售一空,而均价大概在每平米1.26～1.28万元左右。

    新湖创业(行情,论坛)也称,在今年第一季度,该项目的收入及毛利率比上年同期均有大幅度增长。

    巨田证券的刘强称,随着新湖明珠城的分期开发,均价已从最初的每平方米5000元提升至1.3万元左右,后期项目毛利率可观,基本可以达到38%左右,稍高于行业平均水平。记者粗略算了一下,如果按照一期楼盘的均价每平米1.3万元计算,那么2006年可售面积30万平方米的理论总销售款可达到40亿元。

    不过,不利的因素是明珠城属拆迁改造工程,虽然享受土地出让金全免的优惠政策,但公司目前只取得项目前三期的用地许可证,剩余地块还有约五分之二的居民尚未搬迁,而上海市房价的飞涨,加大了搬迁难度,拆迁成本将超过预期,公司尽管近两年回款顺畅,但因房地产滚动开发的特性,公司高负债运转,资金方面的缺口使得后期项目能否按期顺利开工及开发成本尚存在变数。

    面对高额的动迁费用,再加上新湖创业(行情,论坛)净资产规模较小,正在开发的上海新湖明珠城项目规模又较大,后续项目资金的投入和还款压力仍很大。截至去年底,新湖创业(行情,论坛)房地产项目占用资金173615万元,由于房地产项目特性,资金周转极为缓慢。上海新湖明珠城项目2006年预计投入5亿元,净还贷款额1.2元,售房款收入5亿元。