议题核心

    国土资源部土地利用司副司长日前透露，TOWNHOUSE、低密度花园洋房可能会被纳入高档房之列，并由此进行供地限制。相关政策正在拟订中，同时还将出台文件界定别墅定义。

    政府对高档住宅土地供应一直采取限制政策，如果低密度住宅被列为限制产品后，对商品房市场会带来哪些影响？在售低密度住宅项目是否会因此而热销？开发商对该政策在操作方面又有何建议？

    问题1 如何理解政府出台此政策的初衷？

    主持人：国土资源部近日宣称，由于土地稀缺，今年可能会将TOWNHOUSE、低密度花园洋房纳入高档房之列进行供地限制。不知高档房开发商对此政策是否认同？对政府的初衷如何理解？

    消化现有高档房活跃别墅二手市场

    毛大庆：政府之所以出台这个政策，我看主要是希望尽快消化现有高档项目，让高档房，特别是别墅的二手市场滚动起来。在总量有限的情况下，二手市场的高端产品价格必然走高，其土地价值通过二手市场的发展，能够进一步提升。这样，政府在下一轮土地出让中，才能获得更高收益。

    虽然限制高档房供应在短期内影响部分开发商的利益，但从长期来看，这一政策对充分拓展土地价值空间有重大意义。在二手市场发展起来后，土地价值将得以充分挖掘，政府也能更加规范地进行土地供应。

    更多出于节约土地资源等战略考虑

    阎少华：根据土地资源的稀缺性，我对政府限制低密度住宅的开发是认同的。土地的价值不应该被浪费，过去一直有类似的限制，但时紧时松。

    希望政府对此能制定一个稳定而系统的方案。具体到操作细节上，我希望能依据住宅的密度制定不同的税收政策，不要卡在某一个节点上，也不要简单地停止土地供应。

    政府去年对房地产市场的管理已更多地运用了税收经济杠杆，新政策出来后，预计也会是这种思路。

    此外，我还认为政府出台政策并非只是着眼于经济收益的最大化，而是出于节约土地资源和维护耕地等战略考虑，可能有人会不理解，但政府是从宏观角度考虑问题的，很多涉及到社会长久安定的问题都与土地关联，政府限制土地的原因，经济因素只是一方面，更多的是一种战略考虑。

    希望将部分房产消费转移到其他方面

    张榕：对高端住宅产品的限制，与政府控制社会消费结构有一定关系。政府可能觉得目前房产方面的消费比例过高，使整个社会消费结构不合理，因此希望通过限制这部分消费，将老百姓的消费力转移到其他方面去，如股票；此外，高端项目容易拉高区域内房产价格，也需要一定的限制来维护市场稳定。

    控制高档房土地资源以拉低整体房价

    李林先：政府出台这一政策的背景是目前关于房价上涨过快的呼声很高，主管部门希望从土地源头上控制价格较高的房产，增加中低价房供应量，将整个市场房价水平拉低，以达到稳定市场的目的。

    问题2 别墅应该如何界定？

    主持人：低密度住宅，特别是别墅的界定是否应该有一个硬性标准。比如对容积率的限定？

    限定标准难量化

    建议：根据容积率的高低制定相应的税收政策阎少华：对低密度，包括别墅的限制会出现标准难以量化的情况，这种思路也不够科学，在实际操作中也难以执行，我认为较可行的办法是政府按照容积率的高低制定相应的经济调节杠杆，主要是税收政策。让开发商自主选择。

    容积率定0.5较合适

    建议：根据不同的城市及区域制定不同的容积率毛大庆：对低密度住宅容积率定在0.5比较合适，如果是1.0则有些偏高。此外，还应该根据不同的区域制定不同的容积率，如延庆等远郊区域容积率允许低一些。如果把别墅容积率定为1.0，会将叠拼等产品都限制了。

    主持人：假设政府对低密度住宅的容积率限定为1.0，会不会出现开发商多增加一处配套，令容积率略超1.0，以达到有效规避限定的情况？

    会涌现一些“类低密度”住宅

    毛大庆：肯定会出现，目前对高端产品的需求还是求大于供，只有少数产品卖得不好。如果市场有需求，开发商肯定会建一些较贴近政策底线的产品，也就是类低密度产品，这是市场自然发展的产物。

    限定容积率难杜绝开发商打擦边球

    李林先：过去开发商正是因为打擦边球现象较严重才导致低密度住宅新概念层出不穷。新政策如果将容积率定为1.0，就会有开发商建1.01的房子。当然，开发商会不会打擦边球，还是依市场需求而定。

    问题3 新政策出台后对高档房市场有何影响？

    主持人：低密度住宅用地受限后，对容积率在什么范围内的项目有利？对在售低密度住宅的销售有何影响？未来哪类产品可能热销？

    对在售项目是利好未来高档公寓将热销

    李林先：对目前在售的高档项目肯定是一个利好。高档房土地供应量减少后，1.0以下的在售项目就更稀缺。这种效应在政策实施两年后会逐步显现出来。表现为价格逐步升高，交易日渐活跃。但短期来看，与当初限定别墅有着类似的滞后效应：目前此类项目获批土地已很多，足够消化两年以上。

    此外，由于容积率在1.0以上的项目受限制，而一些区域又不适合建高密度住宅，因此会出现一些略高于1.0的“低密度”项目。而对此，市场敏感度不会如独栋别墅改为联排别墅那样高，这些产品今后依然会有市场。

    如果该政策执行周期较长，有的项目已消化完了，社会上对高档房的需求依然存在，则会转到非低密度高档房中来，如城市中心区的高档公寓。今后这类产品开发会比较受市场欢迎。

    开发商转做中档房公司架构需调整

    张榕：高端产品供应减少，购房者对高档住宅二手市场的需求也就越大。随着北京国际化水平越来越高，外企人士对高档房的需求也会越来越大。因此高端项目开发商未来应该更多地考虑市场细分和品牌化竞争。

    如果这个政策出台，部分高端项目企业产品开发会逐渐由高档向中高档转移，但开发不同的产品需要不同的人员架构和企业文化，每个产品都有自己特定的客户群体，重新定位的企业需要调整和了解新客户群体的需求，一些公司可能会因此不适应。我们公司一直定位于做高端项目，如果转做中低端产品，以我们目前这样的薪酬体系和人员配备，可能会赔本。

    高端项目未来会更注重产品品质

    毛大庆：我觉得能做高端项目的开发商也一定能做中端项目。我们目前就考虑多开发一些中档项目，或在其他二线城市寻求更大的发展空间。

    在高档房进行供应限制后，开发商心态应从容些，不必为避免后来的竞争而仓促开发产品，应更加注重产品的品质，一些开发商会进一步提高产品品质和价格。

    低密度住宅消费力不会大转移

    阎少华：对限制政策必然刺激低密度项目价格走高的预期是不科学的，因为政策往往存在不确定因素。

    如果政策能顺利出台并得到执行，高档房土地成本增加，价格必然会上涨，但上涨不是无止境的，到一定高度就会抑制需求，交易量对价格也产生反作用。这部分消费力不会转移到城市中的高密度高档住宅中。他们也可能在城区里已有自己的住所，不需要再购买高密度高端产品。所以我觉得，别墅和类别墅产品受限后，需求转移的可能性不大。

    他们依然会选择密度相对较低的住宅，或者因为价格过高，或者需求得不到满足而变成无效需求。

    问题4 在新政策细节方面有何建议？

    主持人：政府每出台一项新政策，总会有开发商抱怨缺乏可操作性，那么各位对即将出台的高档房供地限制政策有何建议？

    对南城等落后区域制定优惠政策

    毛大庆：低密度住宅与高密度住宅的分布应该有科学的规划，政府应该在土地供应放缓期间，思考一下下一拨土地供应计划的分布，反思目前低密度产品规划方面存在的问题。否则低密度住宅开发还会出现同样问题。

    目前，南城的发展比较滞后，政府可以就这些区域的均衡发展和生活品质提高给出一些优惠政策，制定指导容积率，让在其他地区受限制的开发商转移到南部，提高南城开发水平，促进城市平衡发展。

    通过现房销售抬高高档房开发门槛

    阎少华：建议采用要求现房销售、提高税收标准等手段，逐步提高高档房开发门槛，使高档房开发量自然而稳定地减缓，从而达到稳定市场、节约土地资源的目的。

    应搭建一个解决类似高档房问题的机制

    张榕：政府在出台政策时，需要事先给市场充分的解释和沟通，让尽可能多的人理解和接受。此外要搭建一个解决类似问题的系统和机制，而不是在出现问题后再制定政策。

    ■观点

    PK议题：高档房开发商战略转移时会遇到哪些问题？

    ●高档房开发商可能不适应其他产品开发

    张榕：每个定位于做高端产品的开发商都会有自己的人员架构、企业资源和企业文化，他们能更好地研究相应市场的消费特征，形成自己的核心竞争力，如果高档产品被限制开发之后，自己的核心竞争力优势将受到限制，一些开发商会不适应新产品类型开发，于是转移到其他城市去开发自己擅长的项目。

    ●不存在高端人才不会做中端产品问题

    毛大庆：这个问题有点绝对。会做高档产品的人一定是从低端产品开始做起的，不存在只会做高端产品，不会做低端产品的问题。如学习油画的人，一定要素描功底扎实了，老师才会允许他去学习抽象的高端技术。有人可能担心开发商转做中低端产品之后，高端人才会流失，其实是开发商运作不够成熟的问题。