对北京这样一个二手房供不应求的城市，房地产中介的竞争就是房源的竞争，“哪里有房源，就把店开到哪里”这是地产中介快速扩张最朴素的初衷

    1000万元在房地产业是个小数目，但对房地产中介却是个大手笔。

    日前，京城房产中介最大的一起并购案正式签约。

    中大恒基房地产经纪公司（下称“中大恒基”）收购北京城建经纪公司（下称“城建经纪”）60%的股权。据了解，此次收购的金额近1000万元人民币，虽然总额不大，但仍被认为是北京中介领域内的大手笔，因为大型品牌中介间的并购十分鲜见。

    据了解，城建经纪目前在北京共有20家左右的门店，中大恒基目前在北京大约有350家门店。

    对北京这样一个二手房供不应求的城市，房地产中介的竞争就是房源的竞争，“哪里有房源，就把店开到哪里”这是地产中介快速扩张最朴素的初衷。

    加速再加速

    收购城建经纪20家门店，只是中大恒基今年200家门店扩张计划的一小部分。中大恒基副总经理付赓赓说：“到2005年末，中大恒基在北京的门店数已达到300多家。在今年将会新开200家门店，但其中100家店挂‘中大恒基’的牌子，而另外100家则挂上‘金玉满堂’的牌子。‘金玉满堂’是我们的第二品牌，已经正式注册了。”

    付赓赓解释说，虽然在经营模式上，‘金玉满堂’与目前中大恒基没什么区别，但这是基于中大恒基5年后发展需要而设计的。在他看来，5年以后，北京的二手房市场应该是一个成熟的市场，客户对中介的要求会更高，需求也会有较大的差异。

    据悉，不仅是中大恒基在快速扩张，像我爱我家这样的房屋中介机构在北京地区目前已有200多家门店，预计2006年门店数量将超过300家。其他的房屋中介如北京顺驰在目前125家的基础上，预计今年将有可能开到200家门店。21世纪不动产携国际成熟的特许加盟体系，从2001年以来在国内市场一路狂飙，已经在全国建立了20个区域分部。

    为什么今年要新开200家店？门店数是不是越多越好？

    “这是根据我们自己的统计数字测算出来的”，付赓赓算了笔账：“我们预测2006年北京会有10万套二手房出售，按每套40万元来计算，就是40亿元人民币的市场，而中大恒基要保持住在北京二手房市场20%的份额，就需要将销售额达到80亿元。中大恒基只有开500家门店，每家店每月卖出3—5套房，也就是每家店每月销售额达到120万元以上，才能保证我们20%的市场份额。”

    据调查，2004年北京二手房交易量大致在2万套左右，2005年则跳升到5万套上下。有数据显示，今年第一季度北京市二手房交易量就约为17000套，北京二手房供不应求的矛盾依然存在，整体供求比保持在1：5左右。

    市场供不应求，中大恒基的原则是“哪里有房源，就把店开到哪里”。付赓赓表示，今年中大恒基达到500家店后，就可以把四环以内的房源基本覆盖了。

    资金杠杆

    “实际这么多家门店有一、两千万元人民币我们就能正常运营了。” 付赓赓告诉记者。

    据统计，在普通地段开一家门店，前期投资需要约30万到50万元，其中包括租金、装修、办公费用、人员费用等。而维持一家门店，每个月正常经营的流动资金至少需要20万到30万元。

    所以既使按照每店投入最低20万元计算，大中恒基今年增加200家店也大约需要4000万元。对此，中大恒基董事长刘益良表示并没有太大的压力，“中大恒基资金较为充沛，且完全为自有资金，没有银行贷款与风险投资。”

    付赓赓对此的解释是，房地产经纪行业区别于房地产开发，不需要大笔资金作支撑，有限的资金就可以正常运转。

    “一家门店日常运营每个月大约需要20—30万元，但这并不是说在单位某一时间内500家店同时需要这么多资金，而是在某一时间段只对某一部分门店投入资金。这就需要有合理的资金配比。只要经营模式正确，频繁的现金流动，减少单位时间里对资金的需求，实际上一、两千万元的资金就可以了”。

    其实，房地产经纪行业对资金最大需求是房屋订金。但由于我们操作周期短，最长可能一周，房屋就能出手、过户了。这样资金就能迅速回笼。

    然而，规模的扩张归根结底是需要资金在背后做支撑的。正因如此，我爱我家正在积极进行香港上市的各项运作。

    早在去年年末，高盛就将一笔风险投资投给了21世纪不动产。去年8月，顺驰不动产网络集团也获得了两家美国投行4500万美元的风险投资。显然，各方都在为即将开始的市场份额争夺“储备”资金。

    对于上市融资，付赓赓表示，中大恒基短期内没有计划，因为目前对资金没有太大渴求。

    “我爱我家选择上市是因为它是一个全国性、跨地区性的品牌，投资者愿意选择他们。中大恒基虽然在北京很‘强势’，但还不是一个全国品牌，在资本市场上未必是个好概念。”付赓赓对中大恒基的判断很现实。

    2005年出台的一系列宏观调控政策，曾使得京城房地产中介市场经历了一场阵痛。据北京房地产交易管理网统计，从2005年7月1日至2006年3月16日，北京共有486家房地产经纪机构被注销备案。

    有业内人士向记者预测，2006年中介行业的并购整合趋势将从2005年的暗流汹涌转变为滔天巨浪，大型中介亦不免要受到冲击。