从房地产代销业务转型

    为了解决G广汇(行情,论坛)(600256)与控股股东之间的关联交易问题,拟将持有新疆广厦房地产交易网络有限责任公司的50%股权转让给控股股东之子公司新疆广汇房地产开发有限公司。股权转让价格以广厦公司2005年8月31日的净资产值的50%为准。股权转让价格为2.35亿元,溢价11.4％。

    自2001年以来,广厦公司每年贡献的主营业务利润均在3亿元以上。2005年三季报显示的房产代销业务的主营业务利润也有2.05亿元。房产代销占公司主营业务利润的比例一直高达55－60％。若股东大会批准股权转让议案,公司持有广厦公司45%的股权,为广厦公司第二大股东。今年一季度,广厦公司贡献的主营利润仍将是公司主营利润的重要部分。2006年,广厦房产的主营利润约在1.8亿元。

    根据公告,此次股权转让资金主要用于发展液化天然气和现代物流产业及补充公司流动资金,有利于加快形成"以液化天然气和现代物流产业为重点,以石材为辅助"的产业新格局。广厦公司对主营利润的贡献的下降部分完全可以由液化天然气(LNG)业务新增利润弥补。随着LNG一期的成熟与二期的建设,公司将继续从广厦房产退出,从而具备再融资资格。

    液化天然气一期已经成熟

    位于新疆吐鲁番地区鄯善县的LNG基地占地2.7万平方米,总投资6.85亿元。公司与中石油土哈油田签订了15年的"照付不议"长期合同。气源气质量较好,硫化氢含量特别低。液化工艺包括气液分离、MEA脱碳、分子筛脱水,燃气透平三段压缩、闪蒸。其中最核心的设备之一燃气透平采用了法国阿尔斯通进口产品,与GE公司的产品同属世界上最先进级别。核心设备之冷箱采用瑞典林德公司技术,使用了由氮气、甲烷等组成的混合冷剂。

    经过开车调试,目前装置运转正常,每日加工量约130万立方。随着单位生产成本逐渐趋于稳定,LNG的每方毛利可望达到0.46元。以日处理量130万立方、年工作日330天计算,2006年主营利润可望达到19734万元。

    LNG二期可望2007年底建成

    随着引入战略投资者新桥投资事宜以及LNG二期油田长期供气合同有望在近期敲定,LNG二期可望下半年开工,2007年底建成。二期选址在北疆进入南疆的交通要道———库尔勒,气源为轮南油田,日产量为300万立方。新桥投资可能采取股权＋债权的组合方式参与,并支付相当的资本金溢价。

    LNG运输公司已扭亏

    3月份(2月25日至3月25日),广汇LNG运输子公司执行了766车次,首次盈利500万。弥补1、2月份亏损后仍由120万元的盈利。4月,新启用30辆北方奔驰。运输公司透露的4、5月份工作目标分别为880、950车次。

    经过半年的经验积累,运输子公司为提高车辆周转率做了许多工作,其中包括轮胎年行驶里程由12万提高到16万等。

    对于未来的LNG二期,公司在现有500辆车的基础上,鼓励终端用户自运以及第三方物流参与。目前,企业的终端用户之一新澳燃气有50辆车自运,第三方物流也有50辆车在运营。由于第三方物流在管理上的优势,有可能获得比广汇运输子公司更大的利润空间,从而降低了广汇投资运输上的资金需求。

    液化天然气项目的风险

    我们认为广汇LNG项目的主要风险还是政策风险。由于气源在中石油,广汇的发展一定程度上依赖中石油的天然气策略。如果项目利润太高,中石油就可能亲自做液化天然气,从而动摇了广汇的基础。利润太高还会吸引新的竞争对手的进入。LNG二期的资金压力仍然很大,公司2005年财务费用预计达到8000万。

    与中石油的15年"照付不议"合同可以缓解政策风险。目前,市场还未出现有竞争力的对手。为降低公司的财务风险,出售广厦房产50％股权和引入新桥投资可望在近期落实。

    广汇美居园仍在培育中

    广汇美居园是公司进军现代物流业的核心项目。该项目占地1060亩,已建成700亩。建成部分建筑面积77万平方米,可租面积45万平方米,目前的出租率不足8成。美居园除去已出售的3万平方米面积为银行、邮局等公用设施外,以出租为主要盈利手段。

    由于处于市场培育期,公司的租金较竞争对手华凌市场显著偏低。2003、2004年公司与商户签订了"两年送1年8个月"的合同,实际成交价为1.2－1.4元每天平方,分别于今年下半年与明年到期。华凌市场尽管面积只有美居园的三分之一,出租率达到100％,租金达到3元/平方米/天以上。造成这样原因的主要因素是市场的地理位置不同。华凌市场在乌鲁木齐市中心以北3公里,美居园在在乌鲁木齐市中心以北10公里。

    美居园二期的300余亩土地目前在市政拆迁中,已进行约三分之一进度。公司计划将此地块规划为针对全疆和中亚市场的仓储、运输中心,并争取二类口岸资格。

    石材业务回到平稳增长的轨道

    石材项目是公司IPO的资金用途。2005年,由于众多浙江、山东经营户入疆,公司石材业务量有较大萎缩,毛利率显著下滑。公司曾经承建了广州白云机场二期项目,2006年以来,公司已经获得郑州机场的6万平方米大单,并将竞争克拉玛依、石家庄等地的市政大项目。今年的石材业务主营利润可望恢复到5000万以上的水平。由于存在对国家"楼堂馆所"项目的依赖,石材子公司年度业务量波动较大的情况较难避免。公司考虑将部分加工业务外包,只追求控制上游资源与下游市场。

    投资策略

    基于对LNG二期项目的乐观判断,我们对公司做出"买入"评级,提示重点关注公司关于LNG二期项目的公告。