日前,G北方(行情,论坛)(000065)高调宣布,拟将建筑装饰国内业务及资产与公司控股股东中国万宝工程公司持有的万坤置业有限公司80%股权进行置换。

    G北方(行情,论坛)表示,万坤置业是中国北方工业公司和万宝公司共同设立的房地产开发公司；公司此次置入房地产业务,有利于公司提高国内业务收入和盈利能力,提高总体抗风险能力。

    但我们注意到,目前房地产行业正处于风口浪尖的敏感时期,此时介入房地产业务是否是一个合适的时机？房地产业务与公司原有的国际工程业务有多大的契合度？公司在房地产业务方面如何与其他公司进行竞争？都有哪些竞争优势？前景又是如何？

    带着这些问题,笔者采访了公司控股股东万宝工程公司总会计师王金平、公司总经理李建民和独立董事沈富腾。

    土地储备可供开发7年以上

    万坤置业成立于2005年4月,是北方公司和万宝公司共同出资2亿元设立的房地产开发公司。据王金平介绍,房地产业务是万宝公司重点发展的四大主营业务之一,当时以2亿元的大手笔出资注册万坤置业,就被业内人士称之为“是想做好房地产业务”。

    王金平同时承认,与其他专业性的房地产开发公司相比,万坤置业才刚刚起步,在一些方面确实不足以与他们抗衡,但“万坤置业有自己的优势”。

    目前,万坤置业主要开发北方公司已有的土地资源,计划实施广州市南沙“境界”项目,争取2006年该项目将实现销售。万坤置业的初步发展目标是整合、开发北方系统资源,对包括深圳、番禺、天津、广州等地在内的土地资源分别进行开发,推出北方地产品牌,初步实现市场化、规模化发展。

    王金平表示,按照目前的开发进度,万坤置业目前的土地储备可供开发7—10年。他说,土地资源是房地产公司竞争优势的一个主要方面,北方公司系统内部历史上曾经储备了一定的土地资源,但是由于种种原因这些土地资源多年未得到开发,在现有土地政策下面临被收回的风险,通过房地产公司对这些资源进行整合开发,一则可加速系统内的资源整合,二则将实现公司整体效益最大化。北方公司作为国有大型企业,与政府相关部门有着良好的关系和沟通渠道,也将为房地产公司把握国家政策脉搏、从市场获得土地资源提供强有力的支持。

    王金平表示,万坤置业将首先经营好北方公司系统内的土地资源,要求项目经理“每一个项目都把它当做第一个项目来做,保证每一个项目都是精品”,借此打造公司的房地产业务品牌；然后在此基础上,通过市场竞争增加土地储备,全面参与市场竞争,使房地产业务成为G北方(行情,论坛)国内业务的重要支柱,为公司贡献稳定的营业额和利润。

    对于万坤置业的人才储备,公司总经理李建民指出,万坤置业的核心管理团队来自于G北方(行情,论坛)控股的北方华宸房地产公司,有利于资产置换顺利实施后的经营管理。万坤置业的专业团队经过市场的磨练和检验,积累了丰富的经验,为公司下一步的项目开发储备了足够的人才。同时,G北方(行情,论坛)的ERP系统即将进入实质性开发阶段,预计年底即可全面上线运行。通过ERP系统实施,固化管理流程,将大幅提升企业管理及运作效率。据介绍,万坤置业已经被列入上述ERP系统,其管理优势亦将同步体现。

    房地产业务投入大,生产周期长,没有一定的资金实力将难以适应市场激烈的竞争环境。对此,王金平表示,万坤置业目前正在开发中的广州市南沙“境界”项目,将在2006年实现销售。从目前的情况来看,万坤置业在2006年没有融资需求。因为万坤置业2亿元的注册资本基本上为货币出资,基本可以满足项目的运转资金需求。

    根据中瑞华恒信会计师事务所有限公司出具的中瑞华恒信专审字[2006]第194号审计报告,截至2005年12月末,万坤置业总资产为19,697.71万元,负债总额为31.65万元,净资产为19,666.06万元,且主要公司资产基本为货币资金。

    王金平同时强调,当然,万坤置业的业务规模扩大以后,融资问题将被提上议事日程。“目前,已经有多家大型银行找到我们,明确表态希望给予我们融资支持,包括房地产开发贷款。其中有中资大型银行和外资银行。”

    王金平认为,大型银行看好万坤置业的发展,一方面是看中G北方(行情,论坛)的历史信誉。此前,G北方(行情,论坛)与多家大型银行有长期的良好合作,树立了很高的信誉。另一方面是看中万坤置业的品牌。目前,公司已经成功打造“境界”品牌,在相关政府部门和业内已经具备一定的知名度。同时,万坤置业在土地储备、人才、企业管理等方面的优势亦是吸引银行目光的重要原因,“银行是不会无端端给你送钱的”。

    至于投资者关心的介入时机问题,王金平表示,此次万坤置业作为一个整体置入G北方(行情,论坛),对于G北方(行情,论坛)来说,并不意味着现在才介入房地产市场。这是因为万坤置业已经是一个较为成熟的房地产开发公司,而且已经有在开发项目和一定的土地储备。G北方(行情,论坛)并无需额外增加投入,即可“坐享其成”。

    对于目前国家对房地产市场的严控政策,王金平认为,规范的市场更有利于万坤置业的发展,“门槛提高了,将淘汰一批中小企业,市场亦将得到规范,有实力的企业就可以借机加快发展步伐”。

    “为支持G北方(行情,论坛),万宝公司将培育较为成熟的万坤置业注入上市公司。这体现出大股东对G北方(行情,论坛)的一贯支持,也是兑现股改承诺的举措,做大做强上市公司的具体行动,有利于确立资本市场对G北方(行情,论坛)的良好预期和信心。”王金平说。

    此前,为推进G北方(行情,论坛)股权分置改革,在与流通股股东的沟通交流中,作为上市公司实际控制人的北方公司对流通股股东做出了承诺,未来G北方(行情,论坛)必将在北方工业的资源配置中发挥主导作用,获得大量优质资源支持,做大做强上市公司。

    G北方(行情,论坛)独立董事、中国海外工程总公司前总裁沈富腾亦表示,此次资产置换遵循了公平、公正、自愿、诚信的原则,不存在损害公司其他股东利益及同业竞争的情形,同时充分体现了大股东对上市公司的支持,对于上市公司来说“是个好事”。此举可以提高G北方(行情,论坛)的资产质量,提升公司的盈利能力和抗风险能力,对于上市公司的长远发展具有积极的作用。

    两条腿走路

    “房地产业务和国际工程承包业务的关联度不能说很低。”公司总经理李建民在提及房地产业务与公司目前主业———国际工程承包业务的相关性时指出。

    他说,房地产业务可以成为公司国际承包业务介入国内市场的一个切入点。公司的国际承包业务几乎全部集中在境外,而近年来国内经济发展迅速,国内承包市场已经成为全球承包商角逐的一个利润丰厚的市场,从长远来看,公司的承包业务必将涵盖国内市场和国际市场,通过涉足房地产业务,公司可逐渐介入国内承包市场,在国内承包市场中占有一席之地。同时,公司快速介入具有较大发展潜力和盈利空间的房地产业务,将可提高国内业务和资产的盈利能力,使得公司的国内、国际业务收入和盈利能力将保持一定程度的平衡,有利于化解结构性风险,提高公司的总体抗风险能力。

    李建民认为,无论是与国际竞争对手相比,还是与国内的竞争对手较量,G北方(行情,论坛)在工程承包方面具有较强的竞争优势。“坦白的说,工程承包并没有什么核心专有技术,关键是看我们的项目统筹管理能力,看我们能不能形成核心竞争力”。

    他说,G北方(行情,论坛)的核心竞争力体现在份风险管理能力和位于产业链高端的项目统筹管理能力。

    首先,G北方(行情,论坛)的项目开发能力很强。借助北方工业公司强大的市场地位和客户渠道,公司可以在传统优势市场上获得相应的项目。其次,公司实施轻资产战略,降低固定资产比重,充分使用财务杠杆,逐步脱离土建施工等盈利能力较低的业务。第三,公司集中力量投入到工程项目产业链的前后端,主要是项目的规划设计、融资、总承包管理、运营服务等具有较高附加值的阶段。对于项目的各专业施工,则分包给专业施工企业实施。最后,由于公司是对项目整体做出规划设计,即便项目完工,公司依然能够进行长期的运营服务并提供零备件。而单纯的工程施工企业将无法获取这部分效益。

    在融资方面,公司获得了国家主要金融机构的融资支持。目前,G北方(行情,论坛)已经获得了包括中国出口保险保险公司、中国进出口银行、中国银行等金融机构的融资支持,公司在招议标、承接项目时将获得上述金融机构的鼎立支持。G北方(行情,论坛)已经成功运作过多种工程承包融资方式,说明G北方(行情,论坛)的融资服务能力较强。

    目前,G北方(行情,论坛)已逐步发展成为以地铁、铁路、电力、工业项目等优势专业为主的PM(project management)型项目总承包管理公司,风险管理能力是G北方(行情,论坛)的核心竞争力之一。公司在实施项目总承包时,坚持以合理的价格将工作分配给最有能力完成的分包商,以合理的代价将风险分配给最有能力控制风险的合作伙伴,与国内同类企业相比,公司的盈利模式独特,竞争优势非常明显。

    总的来说,G北方(行情,论坛)在工程承包业务方面,主要具有几个优势：大股东具有强大背景和市场渠道；公司治理健康完善,机制较为灵活；拥有一批复合型人才及优秀项目管理团队,人员、资产结构合理；具有市政工程施工总承包和房建工程施工总承包一级资质,并在国内外建立了良好的业绩；项目统筹运作能力优于国内大多数工程施工企业。

    李建民表示,公司未来还将继续强化核心竞争力。一方面夯实基础,聘请专业咨询公司进行管理咨询,提升管理水平和盈利能力。目前,公司已经聘请毕博管理咨询(上海)有限公司为G北方(行情,论坛)提供管理咨询服务,预计四月中启动相关项目,年底完成ERP系统的构建并正式实施。另一方面,公司将继续引进急需的各类专业人才。系统组织业务培训和交流,有计划地安排公司优秀项目经理结合项目管理实践培训项目管理和合同管理。

    对于G北方(行情,论坛)的管理水平,独董沈富腾亦给予很高的评价。他说,他任公司的独董三年,认为公司的管理层勤勉尽责,“公司主业一直在发展,很不容易”。公司2005年国际工程生效合同达4亿美元左右,将支持06年该业务收入大幅增长。其中除老挝赛德二级水电站项目1.35亿结算周期较长外,其他项目结算周期均为1-2年,该生效合同预计将给06年带来约13亿元的工程结算收入。目前伊朗地铁四号线项目还未生效,一旦生效将进一步保障公司未来3-5年内的项目结算收入。

    继续注入优质资产

    北方工业公司“十一五”战略对G北方(行情,论坛)的发展定位是,G北方(行情,论坛)将作为北方公司利用国内资本市场进行经营结构的调整和优化的资本运作平台。

    “G北方(行情,论坛)现有的几项业务将作适当调整,不排除未来再择机注入一些与G北方(行情,论坛)现有业务具有相关性的优质资产,使G北方(行情,论坛)的基本面得以显著增强,以达到平衡国内、国际业务收入和盈利能力的目的。”王金平表示,同时对于具有相当基础的国际工程,将主要通过改进管理、完善服务和加强市场营销全面提升竞争能力；对于资产运营效率不高的建筑装饰、铝业制造加工,将逐步从G北方(行情,论坛)置换出来；并增加已经拥有一定基础的房地产业务。

    李建民则表示,G北方(行情,论坛)战略调整的近期目标是发展成为专业化的项目管理服务提供商,成为在轨道交通、电力、工业等经济技术合作领域有竞争优势的项目总承包管理公司。随着北方工业围绕G北方(行情,论坛)配置优质资源的战略得以实施,长远地看,G北方(行情,论坛)将以提供高端项目管理服务为核心,逐步发展成为一家具备一流管理水准、具有良好成长性和增值能力,朝气蓬勃、积极进取的品牌企业。

    根据上述战略调整思路,G北方(行情,论坛)亦采取了相应的配套措施。

    在公司治理结构上,公司董事会成立了审计委员会,对于经营业绩和合规进行监督稽核。公司将积极开展与机构投资者的沟通和交流,不断优化G北方(行情,论坛)的股东结构,并适时在公司实施包括股票期权在内的长期激励措施,继续吸引专业人士以满足业务发展需要,按照市场规则形成既能发挥大股东优势,又能实现有效制衡和监督,并充分激励管理团队的公司治理机制。

    在基础管理方面,由于G北方(行情,论坛)目前的主营业务,创造价值的最基本业务单元都是项目,最基本的管理模式是项目管理,只有在微观的项目和项目管理环节实现了有效运作,才能在职能管理的支持下实现整个公司的稳健运行。因此,作为专业化的项目管理服务提供商,G北方(行情,论坛)提升管理的基本思路是,围绕创造价值的基本单元项目建立业务和管理流程,设置组织架构,配置人力资源,实现信息共享,落实责权利,从而保障公司的人力资源、信息资源和管理资源都能有效地服务于项目管理的需要,真正激活微观管理单元。为尽快实现这样的调整,公司聘请专业管理咨询公司进行管理咨询,并实施ERP。建立包括企业门户、办公自动化、人力资源管理、知识管理、项目管理和决策支持等功能在内的协同商务系统,构建虚拟的工作环境,真正实现移动办公。G北方(行情,论坛)必须适应市场需要建立高效的运营系统,具备一流的管理水准,才能保证始终在国际工程业务领域具有竞争优势,才能适应未来竞争的需要。北方工业已经在公司内部管理方面成功实施了许多重大管理举措,培养了大量人才,积累了宝贵经验,将为G北方(行情,论坛)的管理转型提供保障。

    独董沈富腾表示,公司已经开始准备股权激励方案。他说,将公司利益和个人利益捆绑在一起,有利于调动管理层的积极性,“我希望公司可以进一步加强管理,提高盈利能力,回报广大股东”。

    已做好“伊朗”风险预案

    此前市场普遍担心,目前伊朗核问题尚不明朗,而公司最主要的国际工程业务在伊朗进行,一旦较坏的情况发生,将对公司在伊朗地区的项目进展产生重大影响。事实上公司伊朗德黑兰地铁4号线至今仍未见生效,也加剧了市场的担心,从而导致近期股价连续下跌。

    对此李建民坦承,如果伊朗核危机进一步加剧,伊朗受到制裁或爆发战争,造成公司在伊朗项目执行不下去,将对公司造成非常严重的影响。公司对伊朗核危机一直高度关注,并做了风险处置预案。

    他说,对于在执行项目,2006年将加快项目的发货进度,争取早发货早收汇,一方面项目投保了了口信用险,已完工和已发货部分肯定可以收汇或得到理赔,另一方面,公司对分包商的支付与业主的支付挂钩,在分包合同中明确约定,伊朗政治风险和战争风险为不可抗力的免责条款,因此基本不存在公司向分包商支付,而从业主收不到款的风险。但为取得双赢,公司将积极帮助分包商联系中国出口信用保险公司新推出的出运前风险保险。在美元收汇中,亦严格按照北方公司关于加强美元收汇风险管理的要求和办法进行。

    在待生效和在跟踪项目方面,对于新项目继续采取积极的方式进行开发,对于项目生效条件的约定中充分考虑风险。对于新项目的执行,密切关注事态发展,合理安排工程进度。采取严格的防范风险措施,继续采取目前使用的分包合同的支付与业主的支付等比例挂钩支付的方式；继续将伊朗核危机可能会引起的战争、制裁风险列入项目分包合同中的不可抗力条款；继续采取稳妥的美元收汇方式。同时,公司将密切结合北方公司三位一体的市场经营战略和国家走出去的新的外交政策和经贸政策,加大对苏丹、安哥拉、中亚、埃及、东盟等地区的市场多元化的开发力度。

    —企业形象—