一套房优惠8万元

    4月12日，主城区精品楼展示会组委会宣称，3月以来，主城各区就有40多家新楼盘放量，为的是赶在5月中旬春季房交会开幕前充分亮相，以聚集更多人气。4月15日，主城区精品楼盘展在解放碑开幕。但市民们发现，这次参展的楼盘几乎都在打折，动作最大的一套房优惠达8万元。打折，成为重庆主城区楼市竞争的一个缩影，也成了房地产商在市场营销过程中的主要手段。

    “到下个月春季房交会时，竞争可能更激烈。”有业内人士认为。

    记者调查发现，目前主城区可售楼盘达4980个，可售总套数为70078套，可售总面积接近750万平方米，现在日均销售套数仅在300套左右。况且主城区还有40多家新楼盘将陆续上市。

    今年市场还将放量

    年初，重庆市国土房管局房地产开发处处长曾强预测，重庆房价今年的增幅会达到8%左右。

    曾强表示，2005年宏观调控起到了明显的作用，而2006年是稳定政策的一年，预计中央不会再出现更严厉的调控措施。而我市相关部门还会继续对楼市进行监控，在控制土地供应总量的同时，注意市场供应产品的结构。具体措施包括调控总量与优化结构并重，鼓励住宅类多一些总价低的中小户型，适合老百姓的住房；引导支持与市场监控并重等等。

    实际上，2005年宏观调控政策及其产生的市场观望气氛，迫使部分开发商“持地观望”，而2005年推迟入市的项目将进入2006年的房地产市场，同时，2005年成交的土地所形成的项目也有部分在2006年上市。因此，根据市场放量推测，2006年的市场放量将超过2005年。同时，新开工面积不会低于2005年的2337万平方米。

    一方面，重庆的商品房将在今年大放量；另一方面，重庆商品房的消费结构并没有根本改变，本地购房者占到整个购房者比例的97%左右，重庆房价能否保持稳定增长的势头目前还不明了。

    地价吞噬利润空间

    开发商的压力并不仅仅来自商品房的销售领域。

    “一直以来，房地产都被外界视为暴利行业，实际上目前重庆中小房地产开发商的日子并不好过。”4月15日，一不愿暴露身份的开发商刘先生告诉记者，近年来，房地产开发成本不断增加，商品房的销售周期拉长，地价增速过快，而房价上涨缓慢，这让中小开发商的市场生存能力大为减弱。

    据介绍，2005年以来，重庆开发商的生存环境发生了变化，投资回报率出现了大幅降低的迹象。刘先生在南岸做了一个项目，一期土地的价格不过70万元每亩，可是当去年获得二期土地的时候，土地的价格已经上涨到160万元每亩。不到两年的时间，同一地段的土地拍卖价格上涨了228.5%。

    地价上涨正在吞噬着房价上涨的利润空间。

    开发成本提高四成

    除了土地价格暴涨，银行对中小房地产开发商的冷漠也导致了其获得开发资金的平均成本提高了40%左右。据知情人士透露，以前银行贷款只需要土地证明和项目立项的相关文件，而现在必须要“四证”齐全银行才能发放贷款，实际上当所有手续都办妥之后，开发商已基本不需要任何资金了，因为真正的建筑成本并不高，而且还有不少建筑公司愿意垫资修建。

    从2004年开始，大量的外地开发商跑到了重庆的主城区来，房屋开发的量动辄是80万方、100万方，重庆不少开发商在主城区难以立足，于是向区县发展，而区县原来的开发商则因为实力有限不得不出局。这是目前重庆房地产发展的一个缩影。借重庆本地房地产企业实力不济的时机，外资大举进入重庆市场，原来在重庆房地产行业占据主导地位的本地开发商开始走向边缘化。除了已经做到一定规模的本土品牌开发商，重庆当地的开发商大都面临出局的命运。

    在无法参与主城区市场角逐之后，大量的重庆中小房地产开发商开始转向区县和外省谋求发展。据悉，单是在贵州遵义从事房地产开发的重庆房地产企业就有50多家。

    投资潜力短期难见

    目前有一种普遍的认识是重庆的房价偏低，未来有一个较大的上涨空间。

    前不久，中国社科院发布了《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告NO.4》。该报告分析认为，深圳、杭州等9个城市的房价严重偏离应有水平，西宁、重庆等的房价则最有发展潜力，企业也认为重庆、武汉的房产有投资潜力。

    中博房地产投资机构总经理范佐明告诉记者，重庆的房价比较低，处于一个价格洼地，这得益于直辖初期和2003年前后两次大规模的土地供应以及由此而造成的长期相对充足的商品房供应。直辖后，重庆的城市功能和城市价值快速提升，加上一个相对稳定的低房价体系，这必然赋予重庆以更高的商务价值和更低的商务成本，从而使重庆成为一个高性价比的商务高地，这种特殊吸引力，必然给重庆带来更多的投资、更多的企业和机构进驻、更多的产业增长点和就业机会，并最终带来更多的房地产需求，重庆的房地产也会相应出现大规模的成交量。因此，重庆的房地产确实是最有发展潜力的。

    “然而，遗憾的是未来并不是现在，如果把很多物业放上几年也能赚到一笔大钱，但是现在如何发展呢？”在采访过程中，开发商吴先生告诉记者，这种发展潜力很难在短期内变成现钞。他现在不是考虑企业未来要做多大，而主要应该考虑几年之后，作为房地产开发商的我们是否还存在。