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中远发展两地产项目有望收入60亿
时间:2006年04月21日09:32 我来说两句(0)  

Stock Code:600641
     (行情-论坛)
 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:全景网—《证券时报》

    中远发展(行情,论坛)(600641)正在向着成为国内一流房产开发商的目标迈进。未来两三年,仅中远两湾城和老西门两个项目就将给公司带来60亿元的收入,而控股股东新置入的宝山项目,更为其持续发展奠定了基础。

    两湾城四期销售情况良好

    2005年末,中远发展(行情,论坛)的预收账款余额为7.89亿元,主要是尚未结转收入的中远两湾城第四期销售收入,预计将于今年上半年内结转,而该公司在第四期上的收益将主要体现在今、明两年。

    中远两湾城项目总建筑面积160万平米,是迄今为止上海中心城区最大规模的旧城改造项目。该项目原计划分三期建设,实际改为五期销售,除第五期为办公楼和商业外,其余四期为住宅。项目投资方是中远三林、中远发展(行情,论坛)和中远两湾置业,三方按照权益比例进行面积分配,统一销售。

    中远发展(行情,论坛)在第四期拥有的权益比例是54%,该期案名为璀璨天成,共有11栋,总占地约14.48万平方米,总建筑面积48.24万平方米。该期产品是中远两湾城定位最高。据悉,目前第四期中尚有25号楼、26号楼、31号楼和32号楼还未发售,四栋楼合计可售面积约为16.14万平方米。可参考售价为近期处于销售中的27、33号楼,去年9月开盘至今年1月,这两栋楼的销售均价在每平米13000元左右。如果以此计算,则未来上述四栋楼可产生约21亿元的收入,并且由于25、26号楼位置较好,售价可能更高。

    有分析人士以54%的权益测算,上述在售和还未开始销售的楼盘将给中远发展(行情,论坛)带来15亿元左右的收入,而根据其2005年年报房地产主营业务利润率为26.41%,以15亿收入计算,则预计产生4个亿的主营利润。

    对于近期上海楼市的回调是否会影响该项目销售,业内人士认为影响十分有限,因为该楼盘属于定价偏低的内环线高端项目,自2004年8月四期逐步推盘以来,销售均价一直是稳步提升,近期在售楼盘达到月均接近10%的销售率。而据中远发展(行情,论坛)董秘吴云韶介绍,近期上海房市有所回暖,该项目3、4月份的销售情况较1、2月更好。

    两湾城第五期目前正在报批阶段,写字楼及商业两个部分的面积分别为8.64和1.88万平方米,有分析师预测约可产生15亿收入,将主要于2007、2008年实现。

    老西门项目定位提高

    除了两湾城,中远发展(行情,论坛)拥有95%权益的老西门项目亦值得期待。该项目也是一个旧城改造项目,项目位置邻近人民广场,项目占地总面积4.28万平方米,建筑面积约18万平方米,其中地上建筑面积约14.5万平方米,性质为高档商品住宅及配套商业。预计总投资22.71亿元,截至去年底已投入9.02亿元。

    该项目于2004年11月开工建设,分南、北两个区,目前北区的拆迁基本完成,工程进展正常,北区1#楼已封顶,南区还有部分拆迁工作,工程全部竣工预计在2007年底。

    由于还未开始销售,没有确切价格,分析师们参考周边楼盘给出的价格范围在17000元/平方米到19500元/平米,如果以每平米18000元计算,则此项目将带来收入约30.8亿元,创造主营利润8.1亿元左右,主要体现在2007年、2008年。

    不过,吴云韶表示,该项目拿地时间早,成本较低,地理位置极佳。目前参考周边楼盘情况,公司方面已有意对项目原规划进行修改,提高项目档次、定位,因此开售时间可能会较原计划有所推迟,但预计仍会于今年内开始。

    项目梯队形成

    作为此次股改对价的组成部分,中远发展(行情,论坛)控股股东三林万业将宝山置业90%股权转让给公司,宝山置业主要实物资产为上海市宝山区杨行镇的3号地块和9号地块,面积各为19.68万平方米和16.59万平方米。这将丰富中远发展(行情,论坛)的项目梯队,使其未来几年的持续增长有保证。

    据悉,9号地块位于宝山西城区的北侧,地理位置优越,距离市中心人民广场15公里,距上海火车站13公里。该地块项目名称"福地苑",2005年12月已开工,计划分五期滚动开发,其中一期五栋楼已动工,在2006年9月开始预售;3号地块项目名为"紫辰苑",计划总投资24.51亿元,规划总建筑面积51万平方米,可售面积43万平方米,建设期为4年,目前处于动拆迁中。3号地块正对绿龙公园,而绿龙公园是占地约600亩的公益性公园,由政府出资,中远发展(行情,论坛)负责承建。根据中远的计划,其开发顺序为9号地块项目,然后是绿龙公园建设,接着再开发3号地块项目,这种安排将有助于提升该项目价位。

    据悉,目前该区域可参考的在售楼盘有"东方丽都",该楼盘均价6700元/平米,售价范围在6000-7000元/平米。

    宝山新城的总规划用地是5200亩,除了上述项目,中远发展(行情,论坛)有可能还将承建宝山区行政中心,而其控股股东作为宝山新城的规划设计者,无疑有利于中远发展(行情,论坛)未来取得项目用地。更重要的是,三林方面已将中远确定为其国内房地产运做的主要平台,未来全国范围内的房地产业务都将由中远发展(行情,论坛)负责。


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