买,还是不买？北京的于悦小姐从来没有像今天这样困惑。

    “我想在CBD(中央商务区)买一套房,可房价涨得真的有些快,四环外已经到7000块了,还能涨吗？能涨多少？专家、媒体、开发商说什么的都有。这房该不该买,我真搞不清楚了。”于悦说。

    像于悦一样感到困惑和混乱的,还有很多人,不仅是北京人,还有深圳人、天津人、上海人……

    “17倍市盈率”的北京楼市

    在国贸上班的于悦,现在住在离CBD不远的朝阳北路,近两年来,这里高档住宅云起,价格也不断上涨。她住的房子是租来的,56平方米,每月2000元。那房子是2004年建成的,当时6000元/平方米,现在小区的三期已快建好了,收盘价大约在8000元/平方米左右。

    经过简单计算可知,她住的房子年租金回报率为7.1%(2000＊12/56/6000)。而即便是买新房,并以现在的租金出租,年租金回报率也达到了5.4%(2000＊12/56/8000)。

    6%左右的年租金回报率在北京是比较普遍的,即便是房价上涨最快的楼盘之一富力城也可以达到。专门从事二手房交易的美国中介机构———21世纪不动产公司的专家告诉我们,在富力城也有56平米小户型,其月租金在3000块钱以上,年租金回报率也达6%。

    6%的年租金回报率是什么概念呢？如果运用股票市场上分析投资价值的最主要指标———市盈率来衡量,北京楼市的市盈率是16.7倍。当然,我们还没有考虑股票市场的分红只能分掉净利润的一部分,几乎不可能是全部,而房地产的租金收入则是全部收入。

    另外,北京房地产的租金收益率刚好等于或稍高于5.58%的一年期贷款利率。就是说,如果我们将商业银行的贷款利率认为是社会的投资平均收益率,那么,房地产的租金收益率与社会平均收益率相当。而这种租金收益的风险要小于其它投资。

    即便仅算这一点小账,房地产的价格也并没有过火。何况,如果我们从更加宏观的视野看,房价的上涨有其相当的合理性。

    房价飚升的宏观视野

    如果我们撇开土地供应这样短期的因素不谈,仅从长期来说,流动性过剩和人民币升值是导致中国房地产价格上涨两个最重要的宏观动因。

    流动性过剩是中国利率长期低企造成的,不过,这不仅是中国的问题,目前全世界都存在流动性过剩问题。在过去的8年中,美国房价已连续年涨幅超过10%。

    在经历了连续10余次加息后,从去年末开始,美国长期利率逐渐走高。目前美国30年期住房抵押贷款利率涨至6.49%,为4年来的最高水平。随着流动性的逐步收紧,美国房地产价格的上涨才停下了脚步,但是截至目前,价格并没有跌,且美国分析人士也普遍认为,下跌的空间不大。

    其实美国的房价也不是涨得最快的,其它西方国家房价涨幅均较高。而在经济发展速度仅次于中国的印度,过去的一年里,硅谷班加罗尔的房价上涨幅度达到了30%,港口城市孟买的涨幅也有25%。

    流动性过剩导致的不仅是房地产价格的上涨,而是所有资产价格的大幅上涨,包括矿产、石油、金属、农作物以及股票等。这道理就像水涨船高一样。

    目前,中国的利率仍处于历史低位,如果流动性不收紧,仅靠供应量的微小调节,很难有什么大的作用。

    除去流动性过剩这样的全球性问题,中国还需要面对自身独特的问题———人民币升值压力。因为人民币升值就意味着所有以人民币计价的资产都要升值。而对于境外的套利资金来说,在所有以人民币计价的资产中,又有什么比每年还有6%以上稳定租金收益的房地产更具吸引力呢？

    而且,房地产所具有的投资品属性也决定了它价格上涨的方式。我们知道,对一只股票而言,如果市场确定它一个月以后可以涨50%,那么这个50%的涨幅一定会以极快的速度实现,而不会等到一个月以后。同样,房地产也一样,如果你能确定5年以后,人民币可以升值20%,那么,房地产的价格一定在今年就涨完这20%,尽管短期的汇率由人民银行决定。

    当然,房地产是一种投资品,也是一种消费品,正是它具有的这双重属性,决定了其价格一方面受未来收益预期的影响,一方面也受供求关系的影响。作为消费品,消费者对于房地产的需求也是决定房价的重要因素。而我们恰恰对一些大城市房屋的消费需求估计不足。

    不成熟的中国房地产业

    中国房地产市场发展时间仍然不长,拿北京来说,真正商品房占据主导地位的时候不足10年。就在这不足10年的时间里,还经历了一次通货紧缩。可以说,房地产市场还没有经历过一个真正完整的周期。因此,各方对于房地产市场发展的看法还不成熟。

    这种不成熟主要体现在对需求估计不足。前两年,我们经常听到专家说,当中国的人均GDP超过1000美元以后,消费结构将进行大规模的升级,汽车、住房消费将成为主导的消费品。然而,当这种消费结构升级真地到来的时候,我们看到,由于供给难以满足需求所导致的价格上涨却引发了恐慌和泡沫论,认为房地产市场虚火旺盛。难道涨幅一高就是虚火吗？似乎也不尽然。

    我们知道,汽车是纯消费品,而且其产能可以迅速扩大。因此同样是面对体制的转轨和市场的开放,汽车在经历了一段时间短缺以后,供给量迅速增长上来。而房子和汽车不一样：一方面,土地具有相当的稀缺性；另一方面,房屋的产能也不可能成倍扩大。因此,很多消费者对于房屋的需求仍然由于各种原因而没有被满足,这是可以肯定的。

    从总量来看,根据建设部的统计数字,2004年全国商品住宅销售面积达3.4亿平方米,2005年增速为20%左右,算下来,销售面积约在4.1亿平方米。而专家估计,由于城市化进程加快,目前每年由乡村进入城市的人口为1500万人。仅考虑这个因素,进入城市的人口平均每人居住面积为27平方米,与目前城市人口人均居住面积相当。这只是一个平均数字,在一些大城市的热点区域,增幅更快。

    以天津滨海新区为例,根据规划,在十一五期间,整个滨海新区的核心塘沽区的人口要从60万增加至140万。但是,据一些房地产公司的内部测算,5年后,这个区域可能要达到300万人口,增长幅度达到四倍。从目前的供应增长速度看,很难达到需求的要求。

    而且,除了新增的城市人口,我们还必须考虑城市人口有相当大的改善居住条件的需求,尤其是规模越来越庞大的中产阶级。根据万事达卡国际组织首席经济顾问王月魂的预计,中国的中产阶级(年收入达到5000美元)数量将从2004年的6500万增加至2020年的6.5亿。简单平均,每年将增加3656万人。即使这些中产阶级在未来15年中住宅改善的需求为10平方米,那么,这部分需求就达到每年3.66亿平方米。而这些需求目前阶段将集中体现在大城市。

    城市化带来的初始需求,再加上消费结构升级带来的改善需求,这个数量相当庞大,而我们并没有一个权威的统计或估算。

    房地产市场的不成熟还体现在很多方面：比如说,在土地的调控方面,政府不能给社会一个稳定的预期；比如说在居住的理念方面,是不是每个人都必须有自己的房子？自住率(居住自己房子的比率)是不是越高越好？比如说在人均收入年增长率与房价的涨幅都在10%左右的时候,是不是就有泡沫？对于房地产业的很多问题,无论是政府还是消费者,在认识方面都还存在误区。

    当然,最大的误区还存在于统计数字之中。

    “魔鬼”存在于数字之中

    “房地产商越来越像经济学家,经济学家越来越像房地产商。”这是一位业内人士在听了诸如任志强与易宪容的唇枪舌剑之后得出的结论。“任志强说了一堆宏观经济的数字,而易宪容又说了一堆销售面积、多少人买得起房之类的数字。真是换位思考啊！”他调侃道。

    关于房地产价格的问题,争论越来越热闹和混乱。其实,中国房地产业的混乱在很大程度上源自于统计数字缺乏,以及现有统计数字的失真。前一段时间关于空置率到底有多高的争论即是明显一例。还有其它很多诸如此类的问题：

    比如,由于中国大部分就业机会和社会公共资源如医疗、教育、健身、公园等等都集中在城市,尤其是大城市和超大城市。因此,大城市和超大城市的人口在近年有一个加速的增长过程。在北京CBD地区,由于这里是北京旧的重工业区,本地居民对该区域的住房需求很少,但是,来自外地的和国际的需求却相当大。在北京、上海、深圳、天津这些国际化的城市,外地需求占了相当大的部分。

    然而,究竟有多少需求是来自本地的,有多少需求是来自外地的,这方面的数据是空白。目前北京的存量房有多少套？100平方米以上的有多少套,100平方米以下的有多少套？这些也是空白。有两套以上房子的人有多少？没有房子的人又有多少？这些还是空白。就连北京目前究竟有多少常住人口,我们也不清楚。统计局说是1600万,然而无论是专家还是居民都认为,实际数字要比这多得多。

    这些最基本的影响供求关系的数字都是空白,要将房价争论个明白,绝对是件很困难的事。在这些空白之上,政府要想作出适当地调控就更难了。

    买,还是不买？

    买,还是不买？这仍然是个问题。

    “如果再开一个新盘,7200块钱一平方米,你买不买？”记者问于悦,也问很多像她一样想买CBD附近房子的人。“不好说,再看看吧。”他们说。

    “如果要是降一点,到6600块钱了,你买不买？”记者再问。“我买。”大家都毫不犹豫。

    您说,房价能降得下来吗？