“开发商的利润率到底有多高？有的地产大腕说“一年下来也就7.7%”,也有另外的大腕说“大概在20%左右”。今年两会时,前中国首富、新希望集团董事长刘永好说：一年做房地产的收益超过做十年农业的收益。至于网民在网络上,则是从来没有停止过对“开发商牟取暴利”的指责。

    在采访中,有同意通过不具名方式透露内情的开发商对记者表示：市场好的时候,原计划卖八千的房子,最后一万八卖掉了,你说利润率有多高？”

    非上市企业嘴上说利润不高

    目前,绝大多数的房地产企业并没有实现上市,相比于上市公司,这部分企业的财务透明度不高,因此,在谈到利润率问题,这部分企业说法最为多样。

    4月初,在北京举行的一次房地产界活动上,有地产大腕表示,该企业的净利润率“一年下来也就7.7%”。此前,与网友聊天时,SOHO中国董事长潘石屹表示,“房地产的极限净利润率是26.6％,媒体上常常有90％、50％利润率的说法,都是没有根据的”。

    2005年中,国土资源部通过调研数据,曾对房地产商的利润率问题进行过分析,结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％,其中最高的在二、三环之间,达到了20.4％。目前,全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30％～40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发,为获得土地竞争激烈,导致炒作之风盛行。

    上市企业面上说利润不少

    非上市企业由于财务的不透明,或许说法不一,进行诸多掩饰,但已经上市的企业在利润率的问题上则无可回避。按照规定,上市公司必须公布相应的财务数据,从相关报表看,部分上市房地产公司的利润率正好符合国土部的调研结论。

    从2005年的财务报表数据来看,万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22%,相比于2004年增长了3.47%；招商局的房地产主营业务利润率为23.67%,比2004年增长了5.72%；金地集团(行情,论坛)的毛利率为38.04%,比2004年上涨了10.78%；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98%,该利润率比2004年还回落了4.21%；北京城建房地产销售利润率为22.13%,比2004年增长了5.02%；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92%,比2004年上涨了15.5%,在房产销售方面的利润率为20.01%,该利润率比2004年还回落了10.29%。

    上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业,从上述来自房地产公司报表的数据可以看到,近两年上市房地产公司的利润率普遍在30%左右。

    分析师说财务报表或藏利润

    30％的利润相对于其他行业,已经是非常高了。但是面对上市房企财务报表披露的30%左右的利润率水平,相当一部分证券分析师也表示了不同看法,多认为有房地产公司通过种种财务手段,对企业的真实利润率进行了调整,隐藏了部分利润。

    3月中旬,万科发布了该公司的2005年度报表,报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米,增长41.5%；销售收入139.5亿元,增长52.3%。年末,公司结算面积176.9万平方米,结算收入103.8亿元,已售未结面积达65.7万平方米,金额计48.7亿元。

    有几位证券分析师对记者表示,万科算是国内房地产企业中最规范的了,但2005年该公司的已售未结金额达48.7亿元,比2004年出现了大幅增长,这并没有任何不符合财务制度之处,但或多或少让部分利润转移到了2006财务年度。

    另有分析师表示,从财务报表分析,相当部分公司都纷纷加大了土地储备的力度,土地储备对房地产企业的重要性不言而喻,但这种增加土地储备的做法实际上也在降低当期的利润率。上市公司将大把利润投向地皮,而这些未来的成本,往往就被打入本期的财务报表中。

    有企业私下说赚钱赚到手软

    相比于财务报表披露的利润率水平,一些开发商私下透漏的信息,更让人惊讶,其在个别项目上的利润率水平高达100%以上。

    4月10日,在全国都有项目的一位开发商对记者表示,2005年初,上海楼市非常火爆,该公司此前在上海开发有项目,项目原计划以每平方米7000元到8000元的价格出售,7000元到8000元的价格就已经包含了相当部分的利润,但因为市场非常火,该项目最后是以每平方米17000元到18000元的价格出手的,利润率在100%以上。“当时总部都不相信我们能赚这样多,要求我们详细地标明具体的利润情况、交易细节,赚钱赚得我们自己都害怕,最后按总部的指示,做完该项目后,就从上海市场全面退出了。”回忆起当年的暴利过程,该开发商还是一脸兴奋。该开发商同时表示,像这种暴利机会还是相对比较少,绝大多数项目还不能达到100%的利润率水平,但相对于亚洲其他市场,中国大陆地区的房地产开发利润率是相当丰厚的。(文/肖宾)