开发商自述揭黑幕

　　新快报记者　子文

　　近期，有媒体报道广州某法院法官披露拍卖行业鲜为人知的“黑幕”：不少拍卖行徇私舞弊，以极低的价格将法院委托拍卖的执行物拍卖给内定竞买人，再与竞买人“分成”。

　　该消息备受社会关注。近日更有开发商向本报记者透露，拍卖行操纵拍卖结果的现象，在标的物价值少则几千万元多则数亿元的土地和烂尾楼拍卖中更常见。

　　由于近两年广州房价节节攀升，土地供应偏紧，开发商投资商四处找地，广州大批沉寂多年的烂尾楼、烂尾地得以“咸鱼翻生”，成为开发商着重寻找的土地储备。近日有开发商透露，不少拍卖行主持的地块、项目拍卖存在猫腻，个别拍卖行更使招操控拍卖结果，从中获利。开发商向记者自述了多次参加土地拍卖遭遇的拍卖操控拍卖的招数。

　　招数 1

　　调虎离山

　　某开发商许先生告诉记者，他曾参与一宗烂尾地的拍卖，到了报纸上公告的拍卖地点却被拍卖行告知，该宗地块因涉及新的债务原因而终止了。该开发商无奈离开。过了几天发现该地块已被其他开发商拿到了。打听之下，原来当天的拍卖并没有取消，待有意拍卖的开发商离开后，重新开始了拍卖。结果当然是只有知道“内情”留下的开发商能取得地块。于是，该开发商吸取了教训，每逢遇到拍卖突然被取消的情况，都会派手下在拍卖点留守，以防拍卖突然开始。

　　招数 2

　　拉拢对手

　　去年，某开发商郭先生有意参加一烂尾地的拍卖。交了保证金后有其他开发商来找，声称只要他放弃该次拍卖，可以送100万元给他。原来该地块起拍价仅6000多万元，市场价值达到8000万元以上，如果没有其他开发商的竞争抬高价格，开发商可以省下上千万元的费用，区区一两百万元是值得的。

　　招数 3

　　“丑化”标的

　　据了解，开发商拍卖购买烂尾楼项目最担心的是隐性债务，这也是拍卖行阻挠开发商参与拍卖的最“杀食”招数。去年，某开发商参与了番禺一宗大型土地的拍卖，原本是志在必得的。到了拍卖现场，突然拍卖行要求开发商在拍卖前先签一张承诺书，表示拍得项目后新买家要负担该地块的隐性债务，但并不告知具体多少金额。鉴此，该开发商只能放弃该宗土地的拍卖。

　　招数 4

　　设高保证金拦路虎

　　上两周，某开发商许先生看到某烂尾楼的拍卖信息，很有兴趣地了解相关消息，最后被高拍卖保证金吓退。许先生说：“位于市区繁华地带的这一烂尾楼在去年推出拍卖时不知何故突然终止拍卖，当时起拍价7300万元，保证金为起拍价的10%，700万元。现在重新推出拍卖没有公布起拍价，保证金高达3200万元，达到总价30%以上，的确吓人。由于保证金过高，筹足该款项需要较长时间，我们只能放弃了。”

　　据了解，拍卖行拍卖公告期最短的是7日，长的15日，开发商若不是有备而来，很难短时间内拿出如此高额的保证金。

　　招数 5

　　不交保证金拍卖资料欠奉

　　同是上述一宗项目拍卖，拍卖行不仅开出了30%以上的保证金要求，更规定开发商不交保证金无法获得项目资料和竞买须知。没有项目资料不能评估项目的价值，没有竞买须知等于不知道游戏规则，这对一宗几千万元甚至上亿元的拍卖非常重要。想要这些资料？请先付昂贵的保证金。

　　希望参与该次拍卖的一位开发商曾先生说，很多人认为拍卖保证金是可以退的，不影响企业的运作，事实却非如此。第一，开发商调动大笔资金必涉及成本，调动资金意味着个别项目要暂缓运作。第二，拍卖行要求资金须由开发商一个户口汇钱，但开发商资金往往分散在不同账户，来回汇款需要时间和金钱。在拍卖行要求汇款的时间期限内很难做到。该开发商说，他曾考虑把手上一批商铺以9折卖出，以损失200多万元的代价来套取现金参与拍卖，但最终因为不清楚项目资料和拍卖须知而不敢进行。

　　广东伯方律师事务所副主任陈敏表示，《中华人民共和国拍卖法》和《拍卖管理办法》没有规定交拍卖保证金的时间，更没有规定必须交了拍卖保证金才能提供项目资料。而《中华人民共和国拍卖法》第四十八条规定：“拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。”

　　招数 6

　　低价出租

　　为了让“内定”开发商拍得地块，有地块原开发商和拍卖行在拍卖前把项目低价租出，租客当然是与之有关系的公司。如果其他开发商要染指该项目，该租约将延迟新买家的开发时间。一般开发商看到此情况，都不会贸然参与拍卖。

　　招数 7

　　拒不配合拖延开发

　　虽然一些拍卖行通过种种手段阻挠非“内定”开发商参与拍卖，还是有具实力的开发商能突破障碍取得地块。心有不甘的拍卖行仍从中作梗，设置障碍让开发商无法如期开发。

　　前年，一开发商经过重重障碍在拍卖行拍卖中获得了项目，但拍卖行怂恿原来的开发商和承建商一直不配合交资料完成拍卖后的交接工作。例如不交出烂尾项目的原有规划、施工设计图和开发、报建所需资料。后来，该开发商不得不自行到房管部门查找资料，延误了开发时间，增加开发成本。

　　规范代表

　　市国土房管局

　　如何拍卖土地

　　据悉，市国土房管局登载的国有土地出让公告是最严格和最规范的。公告一般在土地出让之日一个月前登载土地出让公告，让开发商有充分的准备竞投土地，如做好资料收集，调研土地开发成本，筹足出让金等。在公告中会列出土地的占地面积、容积率、起拍价、保证金金额。对于保证金的金额，一般是起拍价的10%，保证金缴交期限，会定在土地出让前一天，保证金账号也列在出让公告中。至于项目资料和竞买须知和土地出让合同等都会在市国土房管局网站（www.laho.gov.cn）上登载。

　　真相

　　操控土地拍卖

　　涉及巨额利益

　　对于上述种种拍卖行操控土地拍卖的行为，有开发商一针见血地指出：是金钱利益所驱使的。

　　一般来说，作为按照拍卖价提成收入的拍卖行，当然希望拍卖标的价格越高越好。根据《中华人民共和国拍卖法》拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。但是，如果操控拍卖标的，拍卖行将有更多的收益。

　　据了解，有不少人声称能为开发商们找到土地，当中很大部分来自拍卖行的土地拍卖。而据这些中介声称，一宗地块交易要额外收成交价3%左右的费用。一宗一亿元的土地拍卖，除了给出拍卖费用外，仅“中介费”就达到300万元。当中涉及的利益极大。

(责任编辑：马明超)