主持人 陶俊

    嘉 宾 渤海证券研究所 曹旭特

    主持人：为抑制大幅上涨的房价,深圳市政府近日召开工作会议,提出拟将住房按揭贷款首付比例提高至40%。

您认为用这种手段调控房价,能够发挥多大作用？

    曹旭特：深圳市经过多年的发展,市区基本处于无地可供的尴尬局面,深圳房地产的供给在短期毫无弹性,长期供给也很难得到改善,因此只能通过削弱消费者需求来应对快速上涨的房价。

    深圳拟采用的这种模式,很可能被一些城市所借鉴,因为门槛的提高确实会显著降低需求,缓解供求矛盾。如果该措施付诸实施,将对G万科(000002、200002)、G华侨城(行情,论坛)(000069)、G招商局(行情,论坛)(000024、200024)等深圳本地地产公司带来一定影响。

    但这种方式最明显的弊端是无法对不同类别购房者进行有效区分,将会挤出正常消费者,从而与发改委在今年2月份发布的《2006年房地产调控工作要点》鼓励居民适时适度消费的初衷相悖。

    主持人：对有地可供的地方,当地政府是否可以通过大量增加土地供应来增加楼市供应,达到平抑楼价的目的？

    曹旭特：大规模地增加土地供应也是调控楼价的一个可选手段,但是从宏观层面来说,这容易引发投资过热。

    主持人：大幅降低需求和增加供应都有明显局限,您认为政府选用哪种调控手段较为可取？

    曹旭特：在这种情况下,应从抑制不合理需求和改善供给结构来出台相应政策,这可能也是政府调控部门选择具体调控手段的基本思路。

    首先来看需求层面。目前房价快速上扬相当程度上是由投资性购房反弹所拉动,如北京楼市中山西购房团的频频现身。这部分需求会延长产业链,扭曲供求关系,是不符合我国现阶段国情的非合理需求,国家的相关政策应当直接控制这部分需求。从根本上说,投资购房需求形成的原因是我国贫富不均,一部分人手掌大量闲置资金,投资渠道不畅又是我国现实,资本的逐利本性使这部分资金自然流向具有保值增值功能的房地产,在供给稀缺的情况下造成产品价格的上涨。而我国贫富差距和投资渠道匮乏的现状,短期无法根本改变。

    主持人：因此抑制不合理需求,需要政府出台短期政策。但从这两年政府调控楼市的效果看,抑制不合理需求似乎并不容易。

    曹旭特：政府可以增加投资购房的成本,改变房价快速上涨预期,使不合理需求在风险的约束下自然退出市场。增加其投资成本有很多方法,我们认为遏制投资购房的相关措施应聚焦于流通环节,即通过相关税收的征收来增加其交易成本,加大其投资风险。采用税收方式调控的明显好处是能够保护真实自住需求,从而体现出政策的针对性,相比金融手段,税收也更为直接和有力。具体手段可采取对转让房地产征收个人所得税和土地增值税,落实购房实名制,对第二套房屋和高档项目征收高额不动产税,增加第二套房屋持有期税收。

    主持人：最近有专家表示,加息是平抑房价的最佳手段。

    曹旭特：加息手段的使用受整体国民经济环境的制约。目前我国不可能在短期内大幅度提升利率,而温和加息对房价的平抑作用并不明显,这一点从2004年的加息和2005年住房抵押贷款利率的单独提升已得到明证。

    主持人：开发商能盖价格1万元/平方米的房子就不会盖8000元/平方米的房子。如何在市场经济环境下改变供应结构？

    曹旭特：目前我国房地产市场结构不合理,由于开发商的逐利行为,中低价商品房和经济适用房的比例过低,并且户型结构偏大。我们认为,地方政府在土地出让时可以根据实际情况,附加对户型等的相关约束条款,强制开发商改善供应结构。