高热度的房价背后是外资的大批涌入。近日,权威部门纷纷发布今年一季度的北京房地产价格的数据,据北京市统计局的统计,北京市前三月房价涨幅为7.6%,而"由于统计口径的不同",北京市建委的这一统计数据放大到14.3%。

统计数据显示,无论是普通住宅还是高档商业写字楼,价格都在上涨。北京房价上涨原因很多,但一个不容忽略的事实是,大批境外资金正在快速进入。

    外资进入房地产业增速加快

    根据国家经济景气中心今年1-2月份的统计,北京市房产到位资金中,有4.6％来自外资,近2.5亿元。2005年全年北京市房地产到位资金中外资占4.1%,近27亿元。但外资进入京城的具体案例显然要超出统计数据:2005年,仅新加坡嘉德置地一家就以约17亿元购买了北京华联商厦(行情,论坛)北京安贞店和北京华联望京购物中心,随后美林集团又宣布,注资3000万美元现金入股银泰集团在北京CBD中心建造的大型综合房地产项目,接着摩根士丹利斥资4亿元人民币买下北京富力城一座23层写字楼。

    "尽管目前参与我国房地产行业的外资规模有限,市场比重不高,但是增长速度很快。"清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。一个令人关注的现象是,近年来新设外资房地产开发企业不断增加,使得外资在北京房地产的规模不断扩大。

    刘洪玉向记者介绍说,目前,进入北京房地产市场的外资投资主要是高档物业,并逐步向低档物业发展；外来投资者更倾向整幢购买中心城市的高档写字楼和其他高档商业物业,并长期持有经营。欧美投资者一般结盟进入市场,香港投资者往往独自与当地政府或企业进行谈判。

    中国经济景气监测中心研究处处长潘建成认为,大批外资涌入北京房地产市场的主要原因是北京房地产市场环境日趋成熟,存在着丰富的投资机会。2008年奥运会在北京召开,奥运经济的带动,加上人民币升值的预期吸引外国资金纷纷以各种方式进入北京房地产市场。

    目前,外资进入北京房地产市场主要有以下几种方式:通过购置已经或将要建成的经营性房地产资产进行出租经营；参与房地产开发企业的股权融资和债务融资,购买中国房地产上市公司的股票、债券；以独资、合资或合作方式直接从事房地产开发；以独资、合资或合作方式设立房地产顾问公司,提供规划设计、项目策划、投资管理、金融服务、工程顾问、销售和租务代理、物业管理等方面的服务。从上述渠道可以看出,通过直接投资和提供融资的方式,外资已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和融资等各个环节。

    应对外资进入加以政策引导

    那么,外资进入北京这样的热点城市是利多还是弊多?

    "由于外资进入的方式不同,其利弊应从多个方面进行综合衡量。"潘建成分析道,外资企业进入北京房地产市场,它的最大的影响将是加速北京房地产行业竞争理念的出现,优胜劣汰,服务差、规模小的企业将消失,市场将随着竞争的加剧而更规范,房屋品质也会有整体大规模的提升。但同时也势必会影响北京房地产市场的需求,导致北京房地产价格水平大幅上涨,甚至会产生泡沫。从总体上看,目前外资的进入对北京房地产的影响是利大于弊。

    对此,刘洪玉也指出,应该肯定外资的引入有利于推动我国房地产行业的竞争和成熟；同时也应对外资进行政策引导,保持房地产市场发展的独立和稳健。

    中国社会科学院金融研究所副所长易宪容还提醒道,房地产行业开放程度要适当,外资经常会以不可预料的非常途径进入市场,央行在限制投机资金流入的同时,却忽视了房地产外资进入,给宏观调控和金融管理带来很大难度和调控风险,政府应尽快出台对外资进入房地产市场适当的限制政策。