要用数据说话，数据首先要靠得住，计算也要合规则。拿房价收入比论证泡沫之存在、暴利之可恶、老百姓买房负担之沉重，都是可以的。我不反对拿房价收入比说事儿，但我反对拿不清不楚的房价收入比说事儿。

    房价收入比，顾名思义是房屋价格与居民收入之比。

    此比越高，表明房价相对收入越高，反之亦然。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。几个术语需要解释一下。

    套价是整套房子的总价，而不是以平均每平方米的销售价格，再乘以一个想当然的面积——例如70或100平米——得来。中值意指中间之值，也就是所有房子的总价排列中，居于中间的那个值。只要统计上的样本够多，套价中值大致等于平均套价。

    家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。

    被高估的房价

    需要强调的是，这里的平均房价是指所有房屋的均价，而不是指新房平均销售价格。两者有着重要的差别。在中国这样住宅市场开放不久的国家，新房由于品质明显得好于旧房，价格自然高出不少。此外，旧房多以计划经济时代的公房为主，没有大量上市交易，普遍地缺少市场参考价。（这一情况最近已有改善）

    以此观之，目前流行的房价收入比估算，在房价这个层面，都是错的。北师大的钟伟教授在他最近主持的《中国房地产金融安全评估报告》中这样估计房价收入比：现在东部地区商品房均价达到4000元每平方米左右，而2005年我国城市户均年收入约1.5万至1.7万，一套70平米的新房相当于家庭年收入的十几倍（报告中为13倍，显然计算有误）。

    更煽情的估算方法则是，以新房平均售价乘以一个估计的面积（比如100平方米），再除以统计局公布的职工年平均工资，然后断言为了买套房子，一个城市居民需要不吃不喝多少年。

    所有这些算法，都显而易见地高估了房价。既使在发达国家，由于新建房产在设计和技术上略高一筹，平均售价总会高于同等旧房。在中国这样的新兴市场，大量新建商品房与质量低劣的公房并存，两者差价更为明显，只统计前者而无视后者，会将真实的房价水平高估不少。

    被低估的收入

    中国也许是世界上灰色收入最多的国家。生意人或权力人物自不必说，既使是普通老百姓，获得统计之外的收入也易如反掌。举个例子。餐饮行业的大量打工妹，其工资似乎从不计入城市居民收入。但他们在城市工作，在城市挣钱，又在城市生活和消费，从经济的角度看，不是城市居民是什么？

    不要小看了打工妹。不是只有山西煤矿主和温州投资客才会抬高房价，所有提高住房有效需求的因素都会抬高房价。在房价上涨的整个因果链条上，外来的打工者着实占据着不小的地盘。发达地区的外来打工者全国至少有数千万之众，不考虑购房倾向较强的白领一族，仅仅蓝领工的租房需求，也足以抬高租金并进而推高房价。

    更不要说这些打工者的辛勤劳动，极大地提高了所在地的生产效率，同样会促使房价上涨。

    被忽略的收入还有很多。在服务行业及以现金支付为主的小额交易中，没有纳入统计的很多。在经济活跃的地方，人们的名义工资也许不高，但八仙过海，各显神通，许多人都有着不为他人所知的赚钱门路。这些收入，不是干巴巴的统计报表所能涵盖的。

    实际上，去年年底国家统计局对统计数据的大幅修正，已经提示了，不假思索地使用统计数据是轻率的。

    结论很清楚。由于房价普遍地高估，收入普遍地低估，直接导致了中国房价收入比严重偏离正常值的广泛猜测。但事实并非如此简单。中国有着几乎全世界最高的住房私有化率，新建房产也总是保持着极高的销售率，这与老百姓买不起房的说法无论如何加不到一起。既然人们总是热衷于买房，我们就不能无视其需求，更不能无视其购房能力。

    精确地错，不如大致地对。以北京为例，我认为以下的估算更接近事实：一套普通两居室新房平均60万左右；一个工作三几年的大学生，月入5千、年入6万左右，夫妻相加的年收入是12万；两者相除，比值大约5，已经是保守的估计，再保守一点，房价收入比也不会超过6。的确有更高的房价和更低的收入，但既然是中值的估算，我们就只能考虑中间水平。

    抛开不可靠的数字，以观察到的现象看，目前的房价依然不足以遏止消费者的购房热情。他们的确需要银行按揭支持，不全是自己的钱，但无论财务杠杆还是利率条件，中国都远不如美国或香港这样的成熟市场。就个体的购房支付能力而言，并不存在什么风险。银行方面的数据可以佐证这一点，个人按揭贷款是不良率最低的贷款品种。

    最后要说的，是房价收入比只是一个数字，高低不过是经验判断，没有任何科学意义上的逻辑支持。换言之，并不存在一个标准的房价收入比，能够放之四海而皆准地衡量房价的高低。世上没有这样的房价收入比。