2006年一季度,我市房地产投资增速有所加快,但批准预售面积有所下降,商品住宅价格仍继续上涨。受供应紧张及价格较高等因素影响,住宅销售套数及面积减少,住宅有效需求已呈现下降趋势。

    一、2006年一季度深圳市房地产市场运行形势

    (一)房地产投资增速加快,商品房竣工面积有所增大,有助于缓解供应压力；但新开工面积和批准预售面积同比下降,短期内有效供应仍比较紧张。

    今年一季度,我市房地产开发投资101.58亿元,比去年同期上升11.22%,住宅开发投资67.57亿元,比去年同期上升17.68%,其中普通住房开发投资54.98亿元,占总体投资的54.12%；商品房施工面积2400.28万平方米,比去年同期上升1.26%,其中住宅施工面积1654.87万平方米,比去年同期下降2.23%；商品房新开工面积286.18万平方米,比去年同期下降18.45%；商品房竣工面积120.9万平方米,比去年同期上升14.85%。

    一季度我市商品房批准预售面积累计为109.77万平方2米,同比下降15.84%,其中住宅批准预售面积93.64万平方米,同比下降15.81%。

    总体来看,房地产投资及竣工面积开始有所回升,这将有助于缓解供应压力,但是受近年土地供应的影响,新开工面积比去年同期依然下降。同时,批准预售面积的同比下降表明近期内供需关系依然紧张。在此情况下,商品住宅空置量不断消化,至今年3月底,住宅空置面积为73.14万平方米,比去年同期大幅下降19.48%。

    (二)受有效供应不足和价格较高的影响,市场销售量明显减少,住宅销售套数及面积持续下降。

    一季度全市住宅共成交20430套,总成交面积179.90万平方米,分别比去年同期下降11.95%和12.63%。

    其中,1月份住宅销售面积75.85万平方米,同比下降9.25%,2月份住宅销售面积33.27万平方米,同比下降21.04%,3月份住宅销售面积70.78万平方米,同比下降11.73%(见图1)。主要原因是由于有效供应紧张,同时受政策及市场价格上升影响,导致销售面积及套数明显下降。

    住宅市场中普通商品住房占主体,一季度单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售套数占全市总套数91.07%；144平方米以上的非普通商品住宅销售套数占全市总套数9.93%,普通商品住宅需求仍居市场主导地位。

    (三)特区外销售规模持续上涨,特区内受土地供应不足影响,住宅销售量迅速下降。

    从一季度各行政区商品住宅销售面积分布来看,特区外销售规模继续保持稳定,共销售商品住宅9920套,同比上涨11.22%,占总销售套数的48.56%；销售面积94.98万平方米,同比上涨11.79%,占总销售面积的52.80%。而同期特区内共销售商品住宅10510套,同比下降26.43%,销售面积84.91万平方米,同比下降29.79%(见图2)。

    (四)商品住宅价格继续保持快速上涨,非普通住宅价格上涨幅度较大。

    一季度全市商品房均价8752.94元/平方米,同比上涨20.62%。其中,商品住宅均价为8126.14元/平方米,同比上涨25.63%；办公楼均价为14953.27元/平方米,同比上涨28.30%；商业用房均价为13093.38元/平方米,同比下降16.41%。

    1、商品住宅价格快速上涨。

    今年1月份住宅价格环比增长2.98%,2月份环比增长3.49%,3月份环比增长0.56%。总体来看商品住宅大幅上涨的趋势仍然继续保持,一季度住宅价格同比上涨25.63%,供需矛盾紧张的问题依然存在。

    2、除盐田以外各区商品住宅价格均有较大幅度上涨。

    2006年一季度,特区内住宅价格平均为10313.89元/平方米,同比上涨35.46%,特区外住宅价格平均为6170.29元/平方米,同比上年上涨27.54%；特区内外的住宅价格之比为1︰0.6。

    具体来看,罗湖区均价9516.04元/平方米,同比增长13.74%;福田区均价11387.17元/平方米,同比增长48.98%；南山区均价10058.97元/平方米,同比增长41.32%；盐田区均价6977.38元/平方米,同比下降22.87%；宝安区均价6677.75元/平方米,同比增长34.21%；龙岗区均价5603.09元/平方米,同比增长19.90%。

    3、非普通住宅价格上涨幅度较大,福田区和宝安区尤为明显。

    从产品结构上看,普通商品住宅(144平方米以下)价格为7053.6元/平方米,比去年同期上涨16.48%；而非普通商品住宅价格(144平方米以上)价格为12438.48元/平方米,比去年同期上涨53.28%。

    (五)办公楼价格总体上涨,商业用房价格总体回落。

    一季度,办公楼销售面积6.99万平方米,同比下降0.57%,销售均价14953.27元/平方米,同比上涨27.59%。

    2006年1-2月,深圳写字楼市场没有新增的供应,市场发展较为平稳,3月份随着星河国际等楼盘开盘,写字楼销量有所回升,同时较佳的地段,较高的品质导致较高的价位从而造成写字楼价格总体上涨。

    商业用房销售面积15.89万平方米,同比下降1.67%,销售均价13093.38元/平方米,同比下降16.41%。与住宅市场相比,商业用房市场发展较稳平稳,特别是在经过去年地铁沿线商业的炒作后,市场没有新的热点,交易价格总体上逐步回落。

    (六)二手房市场交易总量快速上涨,交易价格基本保持平稳。

    一季度,二手房交易面积为231.66万平方米,比去年同期增长35.32%,成交套数19980套,同比上涨24.58%。

    其中,二手住宅交易面积为158.8万平方米,比去年同期增长26.47%,与新房交易面积的比例为0.88︰1,相对于上年的0.66︰1,二者交易面积更加接近；二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明,由于新房供应较为紧张且价格较高,较多居民已开始转向购买二手住宅(见表1)。

    二手房价格则继续保持平稳小幅上涨,达到4208.32元/平方米,同比上涨2.38%,其中住宅价格4441.44元/平方米,同比上涨7.70%。

    从区域来看,二手住宅交易依然以特区内为主,今年一季度特区内二手住宅交易面积为112.72万平方米,占全市总交易面积的70.98%；特区内二手住宅价格为5071.07元/平方米,而特区外仅为2902.34元/平方米。

    二、2006年一季度我市房地产运行特征

    2006年一季度我市房地产市场呈现市场交易疲软,房价继续上升等特征,特别是房价的进一步上涨已经成为市民关注的热点问题。

    (一)房价运行特征。

    客观上讲,房价的变动与城市经济发展、人口增长、居8民收入水平变化、土地资源供应、住房保障制度等都有很大关系；但当前影响房价过快上升的最主要和直接的原因,是市场需求的持续增长与紧张的市场供应之间的矛盾。

    1、我市国民经济的快速发展,人民生活水平的不断提高,提升了房地产价值,促进了房价上涨。

    随着我市经济社会的持续发展,特别是近年来城市基础设施的不断完善,使区域土地价值大大提升,一定程度导致全市各区域房价的普遍性上涨。此外,随着人民生活水平不断提高,居民改善居住条件的愿望十分强烈,促进了市场推出更多高质量的商品房,也进一步推动了房价的上涨。

    2、在人口与住房需求刚性增长的前提下,住宅用地供给的持续减少,是导致目前房价过快上涨的直接原因。

    从住房市场需求看,近年来全市实际人口从2000年"五普"时的700万,快速增长到2005年的近1200万(其中常住人口827万),住房市场具有巨大的潜在需求群体。而随着居民收入的快速增加,住房潜在需求具有较快转化为有效需求的能力。人口的持续、大量增长,使得住房需求持续旺盛；而住房市场自住比例接近90%,投资性购房比例较少,又使住房需求呈现刚性增长。

    因此在我市住房需求刚性增长的前提下,由于住宅用地供应的持续减少,住房市场有效供应已出现较严重不足,这是导致目前我市房价过快上涨的最直接原因。

    3、受房地产经济周期和其他城市房价先行上涨影响,我市近期各类购房需求明显加速,加快了房价上涨速度。

    从房地产经济运行规律看,房价变化具有明显的周期性；在不同地区和城市,受自身因素影响,房价波动又有一定的时间差。2003年前后,国内部分大城市出现了房地产周期发展的顶峰,房价已先行快速上涨。与内地城市相比,深圳新一轮的房地产发展周期滞后2年左右。在新一轮的全国性房地产发展热潮中,当前深圳房价上涨呈现出明显的"补涨"特征。2005年以来,我市在住房有效供应紧张的条件下,受内地其他地区房价快速上涨的影响,市民对未来房价走势产生一定的心理紧张,自住性购房与投资性购房均明显增加,进一步加剧了供求矛盾,加快了房价上涨速度。

    (二)市场交易疲软,交易量同比大幅下降。

    1、较高的房价是导致交易量下降的原因之一。

    房价高涨将会导致购买支付能力下降,供求关系开始自发调整,从而抑制有效需求,在销售上反映为销售量下降。

    根据《深圳房地产市场预警系统》中的有关参数分析,去年底我市房价收入比已经进入过大区间,表明房价的增加已经开始超过普通居民的支付能力。而目前房价持续快速上涨,购房者的购房压力进一步增加,越来越多的购房者选择持币观望态度。

    供应关系调整将会刺激供应的增加,具体反映则为4月10份深圳的预计开盘量大大增加,这将有助于缓解目前的供应紧张关系。

    2、交易量的下降主要是特区内交易较大幅度减少。

    从区域销售情况看,一季度特区外市场销售与去年基本相当,特区内交易量大幅下降,是导致全市的交易疲软的主要原因。尤其是特区内的土地资源紧缺限制,住宅有效供应减少,一季度特区内批准预售面积49.66万平方米,同比下降了5.1%,仅为同期销售的38%。

    而在特区内有效供应不足的同时,特区外置业增长幅度依然上升较为缓慢这也是导致市场交易疲软的原因之一。

    因此,在加强特区外建设的基础上,加强特区外置业的引导同时,合理的规划出让土地的用地位置,适当增加关口附近土地的出让比例,将有助于进一步消除购房者的特区内外购房观念差异,从而引导其逐步向关外置业转变,缓解特区内有效供应紧张的压力。

    三、近期房地产市场调控措施及建议

    近期,为进一步稳定房价,促进我市房地产市场健康发展,深圳市国土资源和房产管理局联合市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等单位,拟定了11《关于稳定房价促进我市房地产市场稳定持续健康发展的意见》,于2006年4月20日获市政府四届27次常务会议通过,具体内容如下：

    (一)多渠道增加住房供给,进一步调整住房供应结构,保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡

    今后3～5年内,适度增加住宅用地供应规模,着重增加普通商品住宅供应。逐步将拟建住宅套数或住宅套型结构比例作为规划条件,确保年度普通商品住宅供应量不低于全部供应总量的90%。

    (二)加强闲置土地管理,制止囤积土地行为严格按照国家法律法规的规定,加大对闲置土地的清理力度,坚决打击各类囤积土地的行为。

    (三)加强经济适用房和公共租赁房建设,完善住房保障体系进一步健全和完善我市住房保障体系。促进住房保障由"以售为主"向"以租为主"转化,充分发挥政策性住房在平抑房价、稳定市场中的积极作用。

    (四)加强房地产市场监测和预警,完善信息披露制度加强对全市不同地段各类商品房的开发信息、交易信息、价格变动情况的研究和分析。定期公布全市分区域、分户型、分价位的商品房批准预售和实际销售信息,及时公布12各在售楼盘单套住房销售状态和成交情况。

    (五)深化房地产销售制度改革,逐步提高商品房预售门槛通过试点方式,在部分新招标拍卖商品房用地出让合同中,约定商品房竣工后方可推向市场销售,并视市场实际情况,逐步推行到全部房地产开发项目。

    (六)加大查处违法建筑和违法用地的力度,严厉打击各类违法建设和违法占地行为加大查处违法建筑、违法用地的力度,3～5年内,全面完成全市查处违法建筑工作。建立违法建筑动态监管体系和长效管理机制,营造良好的房地产市场环境。

    (七)完善房地产宏观调控手段,推进房地产税制改革,加强房地产金融调控按照国家有关部门统一部署,研究物业税征收政策,进一步调节收入分配。采取有效措施,抑制投机性购房的贷款需求,促进房地产金融市场的健康发展。

    (八)完善房地产市场监管手段,进一步规范市场秩序严格按照有关法律法规及相关规定,进一步整顿、规范房地产广告,实行明码标价制度,加大查处违规销售行为的力度。

    位落实《意见》的有关原则,建议政府相关部门积极采取措施,尽快完成年度商品房用地的供应进度,同时进一步13调整住房供应结构,保证确保年度普通商品住宅供应量不低于全部供应总量的90%。此外采取有力措施,盘活存量土地,并加快城中村改造,缓解市场供应压力。

    同时为抑制投资性和投机性购房需求,建议相关部门抓紧研究按揭贷款政策,并进一步加强对市场违规行为的查处,加大打击力度。