过去两年，虽然美联储一再加息，美国长期利率却一直波澜不惊，停滞不动，现在终于开始上扬，而且一下就触及2003年来最高点。分析人士认为，加息将使房地产市场降温，并增加购房者还贷压力，甚至可能影响美国整体经济增长。

    长期利率终于抬头

    美国抵押贷款巨头联邦家庭抵押贷款公司的报告显示，30年期定息抵押利率在4月初从6.35%升至6.43%，这一涨幅意味着利率超过了3月初的6.37%，自2003年9月5日（6.44%）以来，这是30年期抵押贷款利率的最高纪录。分析家将利率提升归因为经济增长以及能源价格的上涨。“高能源成本有可能导致经济在其他方面出现通货膨胀。”联邦家庭抵押贷款公司首席经济学家弗兰克·诺萨福特说，“对通货膨胀的恐慌和本土资金外流，导致此次利率上调。”

    3月28日，美联储第15次提升了联邦基金利率，达到了4.75%。大多数经济学家认为，5月份利率提升到5%以后，央行可能会停止继续加息。

    但诺萨福特认为，今年经济将继续快速增长，美联储有可能以更快的速度提升利率。利率提升有可能使地产市场降温。分析人士预计，今年的房屋销售将下降6%，价格涨幅也将减缓。

    美联储可以直接调控短期利率，但对长期利率的影响却十分有限。长期利率取决于通货膨胀预期以及投资者对债券的需求等因素。随着日本和欧洲经济增长以及利率上升，美联储在长期利率面前似乎最终有了一些影响力。但专家却并不乐观，以往几乎不会有人认为长期利率上升会影响经济，但现在摩根大通经济学家哈西德·艾哈迈德说：“美国大部分行业对利率变化十分敏感，长期利率这样持续缓慢的上升必然会影响到经济增长。”

    与此同时，二次置业者普遍倾向选择的、主要用于抵押再融资的15年期定息抵押利率亦有所提升，从6.00%涨至6.10%。1年期不定息抵押贷款利率则从5.51%提升至5.57%。5年期混合不定息抵押贷款利率从6.02%升至6.11%。1年前，30年期和15年期抵押贷款利率分别为5.93%和5.48%，1年期不定息抵押贷款利率为4.23%，5年期混合不定息抵押贷款利率为5.33%。

    高利率增加还贷压力

    加息可能带来的后果是美国数以百万计的购房者将面对沉重的还款压力，许多人有可能丧失抵押品赎回权。根据丧失赎回权调查公司的统计，自去年冬天以来，月供力不从心的购房者数量在增长。短期内，高利率成为还款者的压力来源。上世纪90年代末期，贷款标准放松衍生出几种不同类型的非传统贷款方式，它们降低了初始抵押贷款额，但让未来的还款增加了很大风险。在这几种非传统贷款方式中，只付利息贷款与可调整利率抵押贷款非常流行。

    可调整利率抵押贷款在过去几年曾非常吸引人，由于利率月月改变，在低利率时期，可能越来越低，有时甚至不到传统30年期抵押利率的二分之一。但当利率增加时，大部分业主就不得不面对日益高升的还款数字。而只付利息贷款则允许借款者在一段时间内只偿还利息，之后自由选择偿还全部贷款或只还本金。最普遍的只付利息贷款方式是2/28，即在30年期抵押贷款过程中，两年内只需还利息即可。在过去两年内有上百万购房者依靠这种贷款。根据Economy.com报道，2006年和2007年以只付利息还款的债务金额达到20000亿美元，占整体抵押债务的四分之一。3月11日，《华尔街日报》的报道称，还款者目前每月需要支付的金额急剧上升，高利率可能使他们比从前多支付50%。

    房地产市场的波动使问题进一步恶化。过去5年，美国很多地区的房价都像吹气球一样，以数千美元的幅度快速膨胀，远远超过通货膨胀与工资涨幅。平均月还款额从779美元升至1000美元。全美经纪人协会提供的数据显示，在2003年能够达到这个标准的借款者需拥有不少于37000美元的年收入。但到2005年，需要的年收入已经增至50000美元，这个数字实际上已经超过了全美平均年收入。这是大多数只付利息贷款者选择这种贷款方式的主要原因。但利率增加将导致本息整体上涨，为还款者增加了巨大的负担。另外，某些地区的房价又开始回落，这无疑是雪上加霜，令一些业主困于抵押贷款中。

    美国第一房地产顾问公司（美国第一保险公司子公司）最近公布的调查报告显示，在房价与房屋销售量同时达到顶点的2004年与2005年，选择可调整利率抵押贷款的购房者中，每8人中就会有1人在未来失去偿还贷款能力。由于房屋市场本身也在变化，要想将现有房屋卖掉而丝毫不受损失几乎不可能。最危险的还是选择次级贷款的人, 次级贷款指从其他信贷机构获得的抵押贷款，一般是因为信用等级不够而无法从商业银行获得抵押贷款，这种贷款首付低但利息高。

    根据Foreclosure.com网站的调查，从2004年到2006年，美国密歇根州失去抵押赎回权的房屋占全州所有失去抵押赎回权资产的一半，而后者占全美所有失去抵押赎回权资产的8.6%，其中底特律市韦恩郡失去抵押赎回权资产比例最高。据美联社最近的报道，该郡治安官上个月曾在一天内监督了379座房屋拍卖。

    Foreclosure最近发布的数据表明，西部几个州，如加利福尼亚、亚利桑那、内华达2月份经历了房屋失去抵押赎回权的高峰期。这几个州近年来纷纷见证了新建房屋与房价双高局面，其中加州的房屋失去抵押赎回权数量增长了150%，亚利桑那与内华达分别增长161%和99%。加州经纪人协会估计，到今年年底，该州圣迭戈市能负担房屋月供的居民可能只剩不到9%。

    仍有上调空间？

    也有一些经纪人相对乐观，他们不认为利率提升会对房地产市场产生巨大的冲击。“房地产市场目前的确存在不确定性，可能需要纠正。”桑地同一资源租赁公司经理罗伯特·麦克奈利斯说，“但情况并不坏，我认为利率上涨不会有太坏影响，因为目前仍然处于历史低点。如果到年底利率上涨至6.5%，我不会对此惊讶，但我也认为不会再高于这个数了。”

    欧洲和日本的经济前景也在不断改善，央行纷纷提高利率，这是旨在控制与经济增长相伴而生的通货膨胀的典型政策。3月28日，美联储将短期利率从4.5%上调至4.75%。这意味着在今年5月10日举行的下一次决策会议上，利率有可能再上调至5%。这一消息振作了10年期美国国债收益率。10年期国债收益率从利率上调前一周的的4.71%升至4.87%。2月底该收益率仅为4.55%。

    总部设在纽约的理财公司BlackRock公司首席投资官基斯·安德森说：“我认为市场不仅开始意识到利率将有可能突破5%，更重要的是意识到利率不会很快降下来。”

    诺萨福特也认为，住房抵押贷款利率今后还将继续缓慢上升。到今年年底，30年期贷款利率将上升到大约6.3%。也有分析人士认为，30年期贷款利率水平到今年底有可能将达到6.5%至7%。