2006年第1季度,上海住宅用地平均市场价格有所回落,表明调控机制对土地招标价格在市场上实现有了一定的影响,沪上住宅用地市场还未走出已持续一年的宏观调控期,整体上仍处于小幅震荡调整的阶段,并且呈现“先行于楼市起伏”的迹象。

调查显示,截至今年第1季度,全市土地样本平均楼板价为2926 元/平方米；尽管比2003年下半年高出41.4%,但是从2005 年以后的走势来看,明显延续下滑态势。

    上海北孚地价指数的调查显示,自2003 年下半年起至2005 年第1季度止,上海市土地价格曾经持续上扬,并伴随有一种加速抬升的势头。业内认为这既是上海经济建设快速发展的结果,同时也受到上海土地市场逐步市场化的重要影响。因此到了2005 年第1季度,上海地价达到峰值水平。

    但是,2005 年第1季度末,新一轮全国性的宏观调控政策陆续出台,抑制了上海房地产市场供求过热的态势,上海的土地市场价格也随即下降。其间,在市场交易冷淡氛围僵持了半年之后,因2005 年“金九银十”的影响,地价指数曾经一度有所抬头,但只是短暂的反弹,于今年初又开始调头下行。可见,目前上海的土地市场还在“筑底”的过程之中。

    总体看,在房地产新政的宏观调控下,自2005 年至今,上海一级土地市场的价格走势呈现了两个基本形态特征：一是整体小幅下降,二是过程起伏震荡。北孚分析师认为形成如此走势的主要因素是：外环线外地区的地价整体回归,而中心城区地价相对坚挺,这两个区域的价格态势是引致“地价整体小幅下降”的主要因素。另外,处于内中环区域的楼市供需的热土,在宏观调控背景下交易博弈显著,热点板块此消彼长,主推了上海地价走势的“震荡”过程。

    业内专家表示,土地价格实质上是“影子价格”,只有楼市完成了房地产交易,才有地市真实价格的实现,因而衡量地价的合理性应当通过市场交易行情来考察。比如,按照“中心城体现繁荣和繁华的”发展战略,上海内环线区域尤其是以市中心、浦东陆家嘴、徐家汇为代表的地段以及内环线两侧的地段,地价升值较快。2003 年下半年至2005 年第1季度,内环线两侧成为土地市场价格涨速最快的地区；此后走势平稳,目前该地段土地样本楼板价稳定在3785 元/平方米左右。同时,作为住宅用地顶级地段的市中心区域,由于土地区位珍贵、供应稀缺,其地价走势也有别于其它地区,在2005 年仍保持上行通道,直至2006 年第1季度,因市场容量有限致使地价变化敏感,加上浦东海景房活跃度相对下降等因素,才导致该区域的地价有所走低。