今年以来,北京市民明显感到房价在上涨,而土地拍卖价迭创新高,更为房价的上涨找到了一个很好的理由。从近几个月北京土地拍卖竞价激烈的情况看,开发商们显然对房价未来持续走高充满信心,因而拿地的胆子也越来越大。

    由于房地产开发成本上升,房价的上涨似乎成了必然。那么,这种市况会不会愈演愈烈,使楼市患上“疯牛病”？央行昨日上调金融机构贷款基准利率,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,已狠狠地刺了房地产市场一刀,疯狂抢地的开发商们今后会有所收敛吗？

    开发商拿地不手软

    4月25日,万科北京公司在土地拍卖会上以16.6亿元的价格竞得一块位于北京丰台的地块,其土地面积为22.54万平方米、规划建筑面积为41.65万平方米,从而为北京西部的土地价格树起了一个新标杆。

    仅仅在一周前,一块位于北京海淀区温泉镇、面积23万余平方米的地块经过88轮激烈竞价后,拍出了11.5亿元的高价。3个月前,李泽楷旗下的高置投资公司以5.1亿元拿下工体4号地；年初,金地集团(行情,论坛)以4.08亿元获得马驹桥地块；8个月前,华润置地以25.65亿元、高出底价8亿多元的价格拿下清河地块……

    “前几年,北京商业开发用地年均涨幅约为10%。从去年底至现在,地价涨幅超过了30%。”北京一家开发商有关人士说。

    地价上涨会给房价带来什么影响呢？以万科此次竞得的北京丰台项目地块为例。以16.6亿元买下22.54万平方米土地,按照规划条件可建41.65万平方米的房子,这样算下来每建筑平方米的土地成本为3986元。再加上建安成本(房屋本身的建造成本)、开发商的资金成本、管理费用、各种税费以及利润,那么房价至少要在7000元/平方米以上,开发商才有利可图。比照两年前,与这次万科所拿地块的一个相邻项目———第七街区,当时的开盘价仅为4800元/平方米。“如果万科这个项目每平方米卖到7000元以上,肯定会为这一区域的房价上升打开空间。”一位业界人士告诉记者。

    在成本的刚性作用下,房价高开高走已在市场意料之中。去年,华润集团在北京清河拿的地块楼面价(每建筑平米的土地成本)突破3000元/平方米,加上2000元左右的建安成本,每平方米成本超过5000元,这在当时该地区商品住宅平均价格4000元/平方米左右的市场行情下,许多业内人士对华润的“眼光”不以为然,但北京房价的普涨为华润的这一“豪赌”打开了获利空间。

    早在2003年底,天津顺驰置地(北京)房地产开发公司曾以极高的价格夺得大兴区黄村卫星城的一块地,令众多开发商瞠目结舌,不少人甚至断言顺驰公司必将为此付出惨痛代价。然而,时过一年多,市场证明顺驰的“宝”押对了。在财富效应示范下,开发商们纷纷“空翻多”出手抢地,而且下手越来越“狠”。

    记者在采访中发现,多数房地产企业对央行此次上调贷款利率反应平静。南方基金公司基金经理苏彦祝解释说,目前房地产市场的需求仍十分强劲,房价不会明显下降。贷款利率上调,加大了房地产商的开发成本,但他们还会将其转嫁到购房者身上。

    招拍挂是把双刃剑

    “客观地说,地价的抬升在拉动房价上扬的因素中占很大权重。拿地成本高,决定了开发商的市场定价必然要采取‘高开高走’的策略。所谓建筑品质、时髦设计、自然环保等宣传不过是房子卖高价的‘道具’,其本身的附加值并不值那么多钱,真正占成本大头的是地价。”一位资深开发商告诉记者。

    由于眼下的土地市场只能以“招、拍、挂”这三种形式进行土地转让,因此谁出价高谁得地成了一项“基本原则”。于是,地价越高房价也越高,房价上涨的“逼空”行情又迫使人们不得不掏空钱袋去追高买房。由此,形成了楼市一波又一波的上涨行情。那么,除了“招、拍、挂”之外,还有其他土地转让方式可供选择吗？在对这一问题作出回答之前,需要回顾一下历史,看看“游戏规则”是怎样演化的。

    上个世纪90年代,当房地产开发炙手可热时,土地交易主要以协议转让的方式完成。在土地协议出让和政府卖地中有很多模糊地带和暗箱操作。深谙此道的开发商和少数政府官员十分明白,权钱交易是房地产开发中最为高效的暴富手段。从前几年公之于众的政府官员贪污腐败案件来看,几乎无一幸免地与土地审批有关,如广西成克杰案、沈阳慕马大案等。

    深圳市政府在2001年颁布《深圳市土地交易市场管理规定》,明确要求所有的土地转让必须以“招、拍、挂”的形式进行。深圳成功地把卖地和规划交给了市场和法律,不动声色地走出了划清政府权力界限的一大步。此后,中纪委第七次会议和国务院第四次廉政会议均明确要求,经营性国有土地使用权出让必须招标拍卖。时任中纪委书记的尉健行特别强调：“拒不执行以上制度的,要追究直接责任人和有关领导干部的责任。”在这一背景下,国土资源部发布第11号令,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》自2002年7月1日起施行。

    然而,“招、拍、挂”也是一把锋利的双刃剑。它在有效遏制腐败的同时,也迅速抬高了地价和房价。为此,有专家建议,针对土地“招、拍、挂”的不足,有关方面该尽快制定评标标准,根据综合评定确定土地得主,而不应采用单一的价格决定制。

    高房价之结如何解

    现行的土地制度厘清了政府权力的边界,然而一些深层次的矛盾又浮出水面。

    上个世纪80年代我国实行税制改革以来,地方政府在税收上相应有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励动力,另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。一些地方政府低价征地,转手高价出让,卖地越多,财政收入越多；价格越高,政府收益越大,“政绩”也就越突出。在一些地区,房地产成为地方经济的第一大支柱,房地产税和与之相关的建筑业税收成为地方最大的税源。由于土地供应的多少与地价有直接关系,因而地方政府无论是从财政的角度考量,还是从今后可持续发展的利益出发,在供地的节奏上大多表现得比较“节制”。于是,在房地产市场的源头———土地供应较为紧张的状况下,房价上涨是很自然的事。

    客观地说,在市场经济中,商品房价的高低,说到底是供需关系的体现。“房价高不高根本就跟一部分老百姓没关系。‘房价高得让穷人住不起房’其实是一种偷换概念的表述。”建设部一位人士说,“因为解决穷人住房问题要靠政策,也就是住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品,而不是市场提供的竞争性产品。”也就是说,对于那些即使“踮起脚”也够不着现在市场房价的中低收入家庭,需要政府通过“兜底”方式来解决住房问题。

    建设部专家介绍,从国外经验看,政府“兜底”可分为三个层次。第一个层次是针对低收入群体的半市场化方式。例如,由政府通过土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房、廉租房等。第二个层次是针对困难群体的非市场化方式。例如,人均收入低于某一个水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息。第三层次是针对特困群体的救济方式。例如,对贴息也买不起房的特困家庭采取政府贴租的方式。

    “现在的问题是,看政府愿不愿意从高价卖地的溢价收入中拿出一部分钱来建立住房保障体系。因为如果一古脑地把所有人都赶到商品房市场中,肯定会有一部分家庭无论如何也买不起房。另外,也应适当提倡‘人人有房住,不一定就非得人人有住房’的观念。从目前的市况看,租房住的消费支出性价比要更好些。”一位业界资深人士这样分析。