尽管近期深圳出台了调控房地产市场的“八条”举措，但人们买房的情绪丝毫未降。这导致离房地产行业异常遥远的奥美广告都萌发了前往觅食的冲动。

    “这真是一个看不懂的市场”。在对新房降价的深深失望中，许多购房者选择出手，这令“开发商不但不愁卖，反而担心卖得太贵引火烧身。”

    “深圳房价一定会跌。”某不愿具名的中介公司经理毫不迟疑地做出判断，“现在只是看能冲到什么高位而已。”而某银行高管亦表示：“房价最迟在明年初就会调整，某些房子不到半年就涨了50%，太离谱了。”

    尽管他们均叮嘱记者千万别透露他们的单位，“只能作为私下交流”，但这至少算业内人士第一次明确地向记者表态“看跌”。在记者印象中，这些“局中人”最初意见几乎一致：“涨幅会跌，但房价不会跌”。

    自去年9月以来，深圳楼市即进入“逼空”行情，“房价还会上涨”成为众口一词和真实的“谎言”。尽管当时也有人抱有“房价没有只涨不跌的道理”的怀疑，但在深圳群体性的疯狂抢购中，这些怀疑者的信心也在开始动摇，而这些怀疑与动摇的人里甚至也包括那些整天与房子打交道的地产中介们。

    “我挺不下去了！”正寻找二手楼的小司告诉记者，小司是某地产中介品牌经理，“半年前我同事告诉我房子会跌，结果涨了25%。”

    没人能给逼空的房价何时会到达顶峰一个时间表。尽管4月20日深圳市政府常务会议通过了稳定房价的八条意见，但业内人士却认为基本上还是老调重弹，“看不出实质性的内容，政府只是表个态”，英联国际董事长郭建波说。

    “政府的调控有用吗？”某楼盘看房者反问记者，“政府也不想房价跌吧？”“八条”出台后一些楼盘门前仍大量停放的轿车正用行动做了回答。如同叫多了“狼来了”一样，政策的无用或反作用已经让大多数人对政府的意愿产生集体不信任。“政府要房价降的办法有的是，比如新房三年内限制转让。” 郭建波说，“关键是政府到底想不想。”

    “不要再渲染房价问题。”这是深圳政府对当地媒体传达的意见。

    集体疯涨 豪宅绑架房价

    据深圳第一季度土地市场报告，深圳商品房住宅均价达到每平方米8126元，比去年同期上涨了25.63%，与此相对应的是所有楼盘推出后最多一周就能达到100%销售率。

    不管是普通楼盘，还是别墅项目，所有售楼处都是人满为患。记者在福田区某不知名开发商销售现场看到，大厅里挤满了人，手忙脚乱的售楼员根本无暇回答购房者的问题，有些购房者因为害怕被别的买家先下手，甚至连房子都没看，只凭一张户型图就匆忙落订。

    报告认为抢购热潮是受楼市供小于求的矛盾直接影响。2006年一季度深圳住宅销售面积同比下降12.63％；商品房批准预售和销售面积比为1：1.9，远高于去年的1：1.1，显示供求矛盾急剧扩大。“如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨”，报告指出。

    而另一方面，本已减少的供应总量由于豪宅供应的增加而加剧了普宅供应矛盾。2005年被深圳地产称为“豪宅年”，供应量超过150万平方米，为往年的两倍。2006年更被称为“豪宅重灾年”。

    别墅现场的热闹景观尤甚于普通楼盘，而上千万的总价让人不得不感叹“深圳有钱人多”的事实。4月8日，宝安区观澜湖翡翠郡首批推出103套独栋别墅，600余名客户到现场抢购，每栋别墅的平均价格约为1000万元，当天成交金额突破10亿元。由于购买者多，开发商采取了抽签买房的规则，准业主只允许一人进入售楼处进行抽签，所有家属被挡在售楼处门外。甚至有部分客户要求开发商对别墅进行拍卖，由价高者得。

    某地产剑客撰文评论：“豪宅”价格“绑架”了整个深圳房价。据统计，今年一季度普通商品房（144平方米以下）价格为7053元/平米，比去年同期上涨16.48%，而非普通商品房价格为12438元/平米，比去年同期上涨53.28%，其中福田区非普宅比去年同期上涨127%。“5月底深圳最大纯别墅区尖岗山曦城的开盘，还会把房价拉高。”有上市公司董秘说。

    没有观望期？

    当一季度报告出来后，记者曾致电深圳中原研究部经理张伟，张表示：“目前局势政府还不出来表态，业内很担心。”

    但“深八条”出来后，市场的无反应状态反而更令人担心。记者在多个售楼处看到，购房者并未受“深八条”影响，招商依山郡虽然尚未开盘，但现场停了几百辆轿车，售楼处里热闹而忙碌。第五大道的产品发布会一大早就吸引了大量客户，11点多仍座无虚席。

    开发商层面也未表现出明显的慌张。某原定于五一开盘的关外楼盘推迟到5月底，“主要是工期延迟了”，该项目人员还告诉记者，“现在市道太好了，没有折扣打的。”据悉，该楼盘1000多套房子已内部认购700多套。

    去年政府出台调控措施，至少让市场有三个月左右的观望期。现在这种政策效应正在被淡化。其实今年一开年，深圳市就出台了6条楼市调控措施，但楼市没做任何回应反而继续走高。据中原地产研究报告，深圳今年楼市成交回暖速度很快，在2月即回复到去年年底的高位，3月份更是继续大幅放大，市场活跃异常。1至3月成交量分别为42.6万平方米、59万平方米和85.4万平方米，月环比增幅达38%和45%。

    如同“狼来了”叫多了一样，政策只说不练就如同骗人的小孩，最终失去集体信任感。“关键问题在于执行”，同致行董事长王波说。业内人士普遍认为政府执行力软弱，使许多本应有效的政策形同虚设。

    例如城中村和闲置土地收回的政策，说了多年，但收效都不大。“里面的关系太复杂，政府很难动。”不少业内人士表示。

    政府层面对房价重视不够也使其难辞其咎。“去年国土局就向市政府提过关于土地拍卖时更详细的规定面积、套数等条件，以及提高首付等建议。”星彦地产研究部经理青忠贵说。但今年土地拍了好几块，这些建议却未见实施，“政府此前没通过，这次的八条表示市政府已经通过了。”青忠贵认为“深八条”并非无实质内容，而是终于取得了最上层的认可，“不久就会有相关细则出来执行了。”

    远水难解近火

    “深八条”会有用吗？“态度很明确，效果要观察。”张伟说，“大部分措施都是从土地着手扩大供应，但立竿见影的短期措施不明显。”

    张指的是提高首付的手段。去年9月份，深圳国土局曾提过“采取更加严格的金融调控手段”的建议：如提高购房首付比例，购买普通商品住房(建筑面积在144平方米以下)的首付比例为40%，非普通住宅则为50%。

    该项措施被业内消息灵通人士半求称为是“房价的杀手锏”。并暗指人民银行深圳分行已经向深圳政府提交报告。但记者查询该消息未获证实，而招行总行零售银行部总经理刘建军对此事件的反应是惊讶，“没听说过，你们从哪里听到的？”他惊讶地反问，“深圳楼市确实很不正常，但我们现在还在观察。”

    而且个贷3个点的利差空间，使其在银行界被称为“最后一块蛋糕”。“如果我们提高首付，别的银行不采取一致行动，那客户肯定会流失出去。”刘建军表示招行对此很谨慎。

    政府此举意在“抑制投机性购房的贷款需求”。在上述别墅项目中，60%购房者为外来客户。但郭建波认为受抑制的其实还是自住者，“炒房的人都是一次性付款”。

    并且现在市场情况已很难分辨投机和自住。“营业税增加了转手成本，让很多人抱着押两年再卖的打算”，张伟说，“他们看好两年后的楼市。”而那些原本近期没有购房计划，看见房价上涨而追涨的人，让楼市购房主体更加复杂，楼市的随机性和风险也相应增大。

    在这场“谁挺得过谁”的较量中，购房者目前尚居于下风。“不能再等等吗？”记者问急于购房的小司，“我的深圳户口已经办下来了，我喜欢深圳，所以肯定会在深圳置业，而且我父母过段时间就要过来了。”小司在成为深圳人的喜悦中，也不得不承受深圳房价之痛。

    但小李却推迟了购房计划，虽然他的小孩就快出生了。小李是财经记者，“现在是股市牛市初期，我把购房首期款拿去炒股，等房子跌下去再用股市赚来的钱买进房子。”小李做着这样的楼股投资生意经。