借着“五一”节，我把美国麻省教授阿西莫格鲁的文章《财富的逆转：现代世界贫富格局中地理和制度的作用》读了几遍。这篇文章发表后，把经济制度研究的实证化推向了一个新的高潮。

　　文章研究了前欧洲殖民地的相对贫富状况的逆转现象。在以前的1500年里，印度的莫卧儿王朝、美洲的阿兹特克、安第斯及中国都是世界最富裕的地区之一，而北美洲、大洋洲等地则是最不发达地区。但今天情况逆转，前者衰败，后者则成为世界经济最为繁荣的地区。作者用翔实的历史资料，通过经济计量学的研究证明，这是制度安排不同使然。

　　如果一个社会的制度安排能够保证个人财产权的安全，就会使发现了创新机会的人有更大动力进行生产性活动。如果一个社会只有极少数人掌握全部财富和政治权力，即使这少部分人的财产权利能够得到保护，却会使社会缺乏理想的投资环境。在这样的制度下，大多数人的利益将面临政府、统治阶层及其代理人（或所谓社会精英）剥削和控制的风险。尽管这种掠夺性制度也可能成为“均衡的制度安排”，但它一定不利于整个社会的经济发展与繁荣。而且这种掠夺性制度一旦形成路径依赖，就很难走出困境，从而使整个社会经济越来越向负面发展。这是整个社会财富发生根本性逆转的根源。

　　以此理论观照国内房地产市场，许多问题值得深刻反思。目前国内房地产市场最主要的问题是，在既有的制度安排下导致了利益上的极大失衡，主要表现在以下几个方面：

　　一是行业与行业之间的利益失衡。从1998年住房分配货币化以来，中国短时间内在最大范围内形成了一个世界上绝无仅有的“造城运动”，各地水泥森林拔地而起。原因何在？暴利所驱。在这种情况下，不仅导致了全国产业结构升级的逆选择，而且导致了社会资金与财富的逆流向，从而使得房地产业与其他行业之间的利益失衡越来越严重。

　　二是房地产业能够获得暴利，在于掠夺性制度使然。目前国内的房地产市场，一方面是有效的规章制度由于受到既得利益集团激烈反对而无法推行。如2003年央行推出的121文件，本来是对房地产市场金融规范的一个有效文件，却因为遭到强大的房地产商的反对，而被有利于房地产商的18号文件所取代；另一方面，过时的、不适应变化了的市场环境的制度则由于有利于既得利益集团而无法调整与改革。如住房预售制度，本来是一个1994年计划经济条件下的产物，是一个由消费者单边承担风险的制度，是一个严重掠夺消费者利益的制度，由于职能部门倾向于房地产商的利益而迟迟不进行改革。

　　还有，近几年来房地产业之所以能够迅速发展，与国内银行和现行银行政策的推波助澜有很大的关系。近几年来，国家向国内金融机构注资达5万亿元之巨，由于银行经营有国家为之担保，由于银行当期利润与银行当期经营者的利益直接相关，哪家银行不会借助国家信用无限扩张？一些房地产市场炒作者把房地产市场炒翻了天，一人竟可借款几个亿，买一百多套房，从而用银行的钱把房价炒高，侵害与掠夺他人之利益。这是世界上绝不可能发生的事情，但在中国成了平常事。

　　三是通过房地产市场，社会财富在短期内迅速向少数人聚集，从而使得房地产开发商在短期内成了中国最富有的阶层。制度安排的掠夺性（如对农民土地掠夺）是房地产开发商致富的关键。

　　这里仅举荦荦大端。如果政府对这种掠夺性制度不能够清醒认识与反思，不重新认识、进行重构，那么对这种制度进行改革将随时间推移日趋困难。而任何掠夺性制度安排都是一个社会经济由富裕向贫穷的逆转关键。

(责任编辑：悲风)