4月4日，《北京市2006年度土地供应计划》在万众瞩目中新鲜出炉，即此，京城第二个年度土地供应计划正式“落地”。

    然而，2005年京城土地供应计划“头胎”半路夭折病根至今未知，第二个年度土地供应计划是否将重蹈覆辙，能否缓解高房价备受质疑，本文将对此进行深度解析。

    两大供应变局搅动楼市

    “奥运时机即临，2006年北京土地总供应量6500公顷，如果有合适的地块，我会抓住时机以搏奥运商机。”《北京市2006年度土地供应计划》刚公布，一位开发商在接受《楼市》记者采访时略带兴奋地说。

    计划的公布不仅让近两年受缺地“煎熬”的开发商厉兵秣马、摩拳擦掌备战开发，也让不少买房人对房价的走跌产生了期待。

    “经济适用住房用地比去年增加100公顷”“房价上涨速度有望降低”“众开发商纷纷磨刀霍霍向地块”等，从各大房产媒体的报道亦能发现土地供应计划即将带给楼市的变局。那么与2005年相比，新的计划究竟有哪些改变？

    商服用地供应方向大调整

    对比2006年与2005年的土地供应计划，经济适用房土地供应比去年多出100公顷，最能体现政府倡导的鼓励建设中低档房方向。不过业界人士认为，虽然经济适用房增加了100公顷，但是，今年经济适用房用地含中央单位(部队)经济适用房用地约80公顷，实际只多了20公顷左右。华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎对此表示认同。

    “商服用地的变化是北京2006年度土地供应计划的最亮点，供地总量降幅最大，降低了250公顷，说明政府认识到了商业地产目前供应量过大带来的压力。同时，政府在对商服用地政策导向上发生了根本性质的变化，鼓励郊区商业建设，且倡导中小型商业。而此类商业取决于住宅入住后的旺盛人气，因此，短期内难形成有效供应，2006年将是商业地产消化存量的好时期。”公衍奎分析。

    正如其所言，对比2006年与2005年土地供应计划商服用地的政策导向可以发现：

    2005年，优先支持商务中心区和金融街项目建设用地供应；支持区域性的购物中心、大型会展设施项目建设用地供应；鼓励大型综合超市、专业超市、便利店等商业设施向郊区、社区延伸服务网络的建设用地供应。

    而在2006年计划中，大型会展以及购物中心的用地供应支持被取消。另外，对中小型商业给出了更细化的指导，比如新建改造50家规范的社区菜市场和新增100家便民配送菜店等。

    高档住宅供地收紧反托存量高档房

    在土地供应计划住宅商品房用地的政策导向方面，变化如下：

    2005年，鼓励节能节地型住宅项目建设用地供应；合理调控不同档次住宅商品房项目建设用地供应；禁止供应高档别墅项目建设用地。

    2006年，优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。

    高档住宅商品房在2006年被列入了限制用地之列。对此，《楼市》记者采访了几家高档房的开发商，受访者几乎一致认为，“这将是项目销售的好时机”，有个别项目甚至透露会瞄准时机调价。限制高档住宅商品房项目建设的举措，一定程度上为现存高档房销售带来契机。

    供应计划是否再度付诸东流？

    2006年土地供应总量与2005年持平，然而2005年用于房地产开发的土地完成计划指标不到五分之一。2006年是否会重蹈覆辙？对此，《楼市》记者采访了市国土资源局的相关负责人，其未置可否。

    就职于京城一家知名开发企业、2005年一直关注吉普车厂地块的陈先生对此颇感疑惑。存此疑虑的业界人士不在少数。就此疑问，公衍奎对政府所作的努力表示了肯定，认为从2006年政府着力调整住房供应结构等趋势可以明显看出政府利用土地计划调整产业发展、经济发展、城市发展的良好意愿。

    同时，他指出土地供应需要金钱、时间等成本的大力投入，在2006年土地供应计划中，对目前土地整理的现状、运作模式、资金投入、是否已立项、是否正在整理、整理时限是否跨年度、实际能够开发的土地究竟有多少等细节均无说明。2006年土地供应计划究竟是否会重蹈2005年的覆辙？可实现性值得怀疑。

    那么导向性转变的商业地产有效供应又将如何呢？商业地产业内专家表示了类似的担忧。认为从整体来看，2006土地供应计划对商业地产的发展是个利好，但是目前北京商业地产供应状况区域差异性明显，政府当前应该重点对市区以内的商业面积、商业业态进行有效调整，而减少对郊区商业的干涉。由于商业需要消费力的支持，如果郊区商业用地供应偏大，而居住人口和消费力达不到的话，自然不受开发商的关注，将会形成无效供应。

    首都经济贸易大学教授张跃庆对《楼市》记者表示，据一次大型的京城土地资源状况调查，目前囤积在开发商手中的土地高达一万四、五公顷，若此数据与真实情况偏差不大，则6500公顷的土地供应又将造成一部分土地加入存量土地的行列，并不能形成有效供应。

    缓冲房价成南柯一梦？

    “听说2006年土地供应量大，并且加强了中低档房的土地供应，房价是否会适度降低？”一位计划买房的朋友咨询。

    按照一般的逻辑推理，土地市场的价格受到供求关系的影响，供应不足，则土地价格上涨，进而房价上行。而供应相对充足时，土地出让的价格就有可能下降，土地成本的降低进而拉低房价。

    然而专家认为由于房地产地域性以及区域性特征鲜明，土地释放是否能影响房价与区域性质关联很大。从目前土地出让现状来看，一些热点板块和潜力板块土地的释放都拉高了区域房价，比如，清河拍地案例，据业内人士测算，清河地块房价必须达到7000元/平方米才能收回成本。随之整个区域房价上涨趋势鲜明。而对于买房人而言，更关注的是所购房区域的价格涨幅，因此，土地的释放对计划在成熟商圈、热点板块及潜力板块的买家影响甚微。

    另外，公衍奎认为，根据楼盘开发周期，2006年的土地供应并不能完全开发完工，因此，对房价影响不大。即使6500公顷的土地供应形成有效供应，也仅影响京城整体房价，而均价对买房人并无实际意义。而且2006高档商品房土地供应受限，若优质高档住宅项目就此坐地抬价，会对周边项目产生辐射效应，可能间接造成周边一些中档住宅房价上涨。

    对于2006土地供应规划明确优先中小户型普宅用地，张跃庆表示，政府的方向是正确的。加大中小户型供应，能解决部门中低收入人群的住房问题，但是对房价影响而言，中小户型的增加只降低单套住宅的价格，非整体均价。

    土地供应能否成为调控良药？

    2006年土地供应计划对房价走跌的作用遭受质疑，土地供应是否可以成为房价控涨良药？

    公衍奎认为，土地供应是稳定房价的途径之一，但是“2006京城土地计划”细则的可操作性依然存在疑问。以鼓励中低档房建设为例，供地究竟最终是否建设为中低档房？得由国土资源部、建委等多个部门统一协调管理才能决定，而目前多个部门管理分散，且对中高低档房的认识尚存不一致，其实施效果有待实践考证。

    张跃庆表示，“土地供应作为房地产开发之本，无疑对房地产宏观调控起到作用，但是应该具有长远规划性，计划尽可能透明，而从目前的土地供应计划来看，还应该完善计划性与规划性。并且他指出当前宏观调控最大的问题不在土地供应，建议目前宏观调控最关键的是出台强有力的存量房消化政策，同时建议加大高档住房的税收政策，进一步完善住房保障体系，转住房补贴为货币补贴。