近日，记者从可靠渠道了解到，温州一商人在京西某知名高档楼盘大举买进十几套房屋。与此同时，来自山西的由20多人组成的购房团正欲在亚北某楼盘购房。另据东区某豪宅项目内部人士透露，该项目的客群当中，温州人购买的比例约达30％，并且，一人购有两三套房屋的现象非常普遍……

    种种迹象表明京城楼市已经跨越了后调控时期的投资低谷。

而令投资性购房复苏的元凶乃房价上涨。对此，有关专家呼吁政策应尽快“变脸”，不然这一肇事者将更加嚣张。

    投资性购房急速回流

    回顾2005年，上海房价下滑令全国民众大跌眼镜。之后，关于温州炒房团北上涌入北京的消息便不绝于耳。事实上，在过去一年，除温州炒房团外，山西购房团的身影亦不断在京城显现。在这些外来投资需求的“鼎力相助”下，京城楼市成交活跃、繁荣异常。然而，这一切在宏观调控之后便逐渐陷入沉寂。

    近日，随着春意渐浓的天气，房地产市场亦迎来新的春天，不仅成交活跃，且投资性购房比例呈逐渐升高态势。

    4月18日，记者就投资性购房比例，对北京售价8000元以上的20个楼盘进行调查。结果显示，16个楼盘的投资性购房比例均在50％左右，有两个小户型楼盘高达80％，另外两个连开发商自己都认为“交通优势不明显，且投资价值不高”的楼盘，其投资比例依然高达20％～30％。如上数据，远远高出去年建设部公布的2004年北京商品住宅投资比例17％。

    据了解，如今北京的投资买家当中，外地人是主要支撑力量。消息灵通人士向记者透露，来自温州一富商，近日在西区某单价近两万元的楼盘大举购进十几套房屋，总成交金额近一个亿。

    无独有偶。近日，在一次活动上，来自浙江义乌的商人陈女士私下向记者透露，不久前，她在北京购买了6套房屋，其中东三环附近某楼盘购有一套，东四环附近某两个项目各有两套房屋，另外，在中关村(行情,论坛)还有一套。陈女士还告诉记者，浙江像她一样在北京拥有多套房屋商人非常之多。

    北京投资性购房比例的突增由此可见。关于这一点，就连开发商自己都不得不承认。“在去年宏观调控之后，我们项目的投资比例几乎为零，今年春节之后逐渐好转，并且越来越火。每天成交十几套的现象，非常普遍。而造成这种火爆局面的主要原因，我认为是去年投资需求的回流。”东区某高档公寓项目有关负责人向记者坦言。

    观望疑虑烟消云散

    统计数据显示，2006年一季度，北京商品住宅平均售价为6885元/平方米，同比上涨约19％。比后调控时期，即2005年第三季度的6758元/平方米、第四季度的6725元/平方米，分别上涨1.88％、2.38％。

    “去年宏观调控之后，大量投资需求持币待购。因为，当时大家都觉得房价可能会下降。然而，等了几个月之后，房价不降反升，这使很多投资者重获信心，所以，他们纷纷开始大量购置房屋。”高力国际助理董事黄卓伟如是分析。

    除此之外，另一主要原因在于，宏观调控迟迟未见出台。“投资需求一直存在，他们之所以延迟消费，主要缘于2005年受宏观调控的影响出现观望，然而今年截止目前，仍没有强有力的调控措施出台，这使得很多项目开始上调售价，与此同时，投资者信心大增，所以，导致投资性购房比例猛增。”北京师范大学教授董藩说。

    另一专家补充认为，就目前房地产市场的需求而言，过度消费问题非常严重，主要原因在于我国投资渠道不畅，银行负利率；股市虽近期乍现回暖迹象，但前景依然朦胧；国债利率又太低；信托和基金的风险防范体系又比较薄弱，所以，致使大量资金流向房地产市场。近两年，由于商业地产市场问题频出，所以，大多投资者选择回报较为稳定的高档住宅作为投资品。

    调查中记者发现，一个人在某项目购有几套房屋的现象非常普遍。由此可见，如今，房地产市场成交活跃，该人群可谓功不可灭。诚然，2005年，国家适时出台宏观调控，使虚热的房地产市场一度陷入冷静，而今年，虽然有关部门一直声称将继续加大调控力度，但迟迟未见举动。这一点，无疑成为助长投资购房比例增高的一剂猛药。

    专家担忧投资黑洞再吞楼市

    对于投资性购房比例的增高，某业内人士认为是市场逐渐走向成熟的表现。“北京作为中国的首都，作为一个国际化都市，如果其房产没有投资行为或投资比例较低是不正常的，如果那样，则说明房地产有欠成熟，同时也说明城市的魅力不够。”该人士说，“就如今北京的投资性购房比例来看，应该说还是比较合理的。”

    然而，另一接受采访的专家则认为，尽管与上海相比较，北京房地产市场算是健康的。但如果投资性购房比例一味增长，必将进一步推动房价攀升，那么，重蹈上海覆辙就在所难免。

    该人士的担忧不无道理。因为，从历史经验来看，购房投资比例一味增高，必然带来两大恶果：

    一是租金下降，投资者预期回报美梦难圆。1996年前后，大量外籍人士在京购买房屋用作出租，从而造成市场“假沸”现象，这种现象令很多开发商盲目乐观，大量开发外销房，而最终的结果是，由于供应量过大，导致市场消化缓慢，租金下降。

    二是错位供应，拉升房价。如果投资客所购买的房屋用作出租，那么，也就满足了部分人士的居住需求。但问题在于，如今大量投资客购房之后，既不出售也不出租，而是闲置，这就造成了市场的实际供应与需求对接不上。而最终的结果是，有钱人的房子越来越多，而老百姓一房难觅的状况仍将存在。这样一来，自住型买家与投资性买家并存，从而构成了“刚性需求”的假象，最终推动房价继续上扬。

    如此一来，就与政府稳定房价的主旨相悖。本刊记者在对20个中高档楼盘进行采访过程中发现，有14个楼盘近期刚刚上调售价，大多项目的上调幅度在5％～7％之间，4个楼盘即将调价，未透露具体涨幅。仅两个楼盘，去年下旬开盘至今，房价未曾上涨。

    对此，董藩呼吁，有关部门应积极采取措施予以抑制，通过行政立法手段与经济手段双管齐下进行调节，比如，一方面，规定一人名下不能超过几套房、房屋闲置不能超过多久等；另一方面，通过开征物业税，增加房屋持有成本，并对闲置超过一定时期房屋征收闲置税等，进行调控。

    黄卓伟补充认为，政策可适当加大土地供应量，并且，适度调整供应结构，加大普通住房和经济适用房的供应比例，从而使不同层次人士的住房需求均能得到较好满足。此外，还应对二手房市场和租赁市场予以扶持。让买不起新房的人可通过购买二手房解决住房问题，买不起二手房的人通过租房解决居住问题。这样一来，不仅促进闲置房屋的使用价值得以体现，同时，亦有助于促进市场流通，防止泡沫产生。