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去年开发商多选择捂盘观望市场，令打击囤积房源调控落空
二手房刚性需求不减，营业税转嫁给购房者
引子
“曾经有一套不错的房子放在我面前，我没有珍惜，等到涨价的时候我才后悔莫及，购房者最痛苦的事莫过于此。
……”在横七竖八记满楼盘信息的笔记本上，何晓娜（化名）用调侃的字眼写下了上述一段文字。
时值宏观调控一周年，东奔西走看房一年有余的何晓娜终于决定出手。
“不能再等了。去年曾经寄希望于调控，在犹豫中错过了一个又一个机会之后，我们在今年五一前到通州一项目交了订金。等了一年多，原以为会淘到便宜房，实际上每平方米我们多花了近1000元。”小何的处境代表了目前市场主流的购房状态。
很少有人会想到，2005年开始的宏观调控在一年后得到这样的结果。 调控后北京房价依旧大涨
去年的宏观调控自国八条开始，而调控高潮则是5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，后被媒体称为“七部委新政”。
新政的主要内容是，期房被禁止转让；严禁囤积房源、恶意哄抬房价等违法违规销售行为；6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5.5%的营业税。
整体而言此次调控措施具体、目标明确，被市场看做是最严厉的一份调控文件，但此后一年的时间里，其抑制房价快速高涨的目的没有能够在北京实现。相反，北京市场的统计数据表明，房价形成报复性反弹。市统计局数据，2005年房价涨幅接近20%，北京市建委数据，今年1-2月北京市房价涨幅在17.3%.事实是多个调控措施并没有在北京市场起到足够的作用。
囤积房源没有制止
2005年10月的一天朝阳路某项目开盘，由于地段好价格适中，开发商更是品牌企业，当天蜂拥购房者把不小的售楼部挤得水泄不通。开发商宣布放出两栋楼的房号，因为争购者多，决定采取摇号的方法放号。第二天，记者以买家身份到此项目调查，售楼人员称，昨日两栋楼的房号已几乎全部被认购，只有一套底层的要不要。记者顿时体会到买家那种一房难求的心理。然而根据经验，在记者的追问下，售楼先生坦承开发商保留了两栋里楼层和户型最好的房子，他说：“你有关系你找开发商要吧，我们卖不了。”类似的情况在过去一年里屡屡发生。许多项目的惯用手法是，拿到预售许可证后不卖，一段时期放出一批房源，造成市场中购房者的紧张心理。事实上造成这种情况的正是宏观调控本身，由于宏观调控出台，很多开发商对市场前景心里没底，所以许多人采用捂盘的策略。记者从北京市房地产交易管理网获悉，从去年5月份之后的三个月，北京取得预售许可的项目为208个，但在此期间，推向市场的房源比往年少之又少，总量不及2004年同期的1/5.显然宏观调控要求严厉打击囤积房源的措施并没有在北京市场上得到有效实现，而宏观调控本身反而促使了供求的更不对等。
税费转嫁给购房者
增收营业税是去年七部委新政的另一条主要措施。但面对对于北京市刚性上涨的二手需求，税费被售房者转嫁到购房者身上。
据链家地产调查统计资料分析，从去年6月1日至今，在所有成交的二手房中，未满2年的房产交易量占总交易量的15%左右，相比去年年初的20%只下降了5个百分点左右。
链家地产市场总监金育松认为，从中可以说明两点，一方面反映了部分消费者采取延期交易的方式来避开缴纳营业税；另一方面，也表现出北京二手房市场的活跃，虽然征收营业税降低了出售者的收益，但是一些热点地段如团结湖地区，甚至通州，其二手房供需比能够达到1：10左右，房产的刚性需求强劲，业主可轻松将税费转嫁到购房者身上，并不会明显影响二手房的交易量。
有关系期房依旧能转让
2005年禁止期房转让被看做是一条有利打击市场投机者的措施，这一措施也确实在很大程度上抑制了北京楼市正在扩大的投机房产的苗头。北京市建委在这方面采取了有利措施，主要是购房“实名制”的规定。其要求，购房者在认购房产时签认购协议的名字，须与正式签订购房合同上的名字一致。但这一政策的执行和查证颇有难度。
据记者了解，在北京市场，真正的炒家依然能够做到转让期房。他们的做法是在签完正式的合同以后，再通过销售人员以正当的名义改签合同。改签的理由是合同签订有问题等等。这些炒家通常与销售人员利益均沾，在一个楼盘进行几套房子的投机。
除了以上这些措施没有落实外，土地供应也是一个没有落实的政策。北京市去年在出台中低价房土地供应方面始终没有大的动作。虽然建委负责人曾透露准备推出限价房，以稳定市场房价，但至今仍未见具体措施出台。
“国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林此前接受记者采访时认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，而这一人群在北京还很少。
频道精选
年终统计
去年住宅期房预售下跌近两成
2005年预售量2152万平方米；2004年则达2642.1万平方米
根据北京市建委发布的2004年和2005年北京市房地产市场运行数据。2004年，北京市商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%.预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。2005年，商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％。现房方面，2004年北京市1-12月商品住宅现房买卖成交面积1010.9万平方米。2005年，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％。
业内人士认为，商品住宅期房预售量减少、存量房成交增加，进一步印证了宏观调控之后开发商的捂盘行为以及购房者的观望心态。
政策回顾
国八条
2005年3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，称为“国八条”，内容包括：房价提高到政治高度，要追究有关责任人责任等。
新八条
2005年4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。并提出八条措施。
七部委新政
2005年5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，内容包括，禁止期房转让，购房不足两年转手交纳营业税。
普宅标准出台
2005年5月30日北京市建委公布享受优惠政策普通住房标准，即：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
短评
调控有效抑制投机
随着北京房价飞涨，关于“去年调控无效论”的观点甚嚣尘上。有人甚至认为，调控不仅没起到应有的作用，而且走到了其初衷的对立面，即：由于调控，房价上涨幅度反而加大。
仅仅从房价上涨的因素看，事实似乎正是如此。但事实上，除了控制房价涨幅的考虑之外，宏观调控的另一个重要目标却常常被北京业内人士遗忘，这个目标就是：打击投机行为。之所以出现这种情况，原因正在于北京楼市供求关系中，投机行为在去年宏观调控之前就不占主流。随着系列调控措施的推出，京城房地产投机客变得更为稀罕。
长久以来，每每谈到北京房地产，人们喜欢拿出另一个大都市上海做比较。但实际上两者之间有很大不同，北京需求刚性，投资者多为长线，而上海调控前则聚集了众多炒家。业内专家对此已逐渐形成共识，有人甚至通过两城市分别代表京派与海派的个性来说事。
从这一点来看，北京房价受上一轮调控措施影响的程度比不了上海、广州。正是由于上海投机泡沫相对严重，所以调控政策一出，房价即应声下落，而北京却不为所动，依然高企。但若没有这轮调控，任其发展，北京楼市也许就如一些业内人士所担心的，真有变成上海的可能。（采写/记者许子凌）
(责任编辑：王燕) | |
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