——与盛洪先生商榷
房地产暴利和泡沫是一对孪生兄弟
经济学家、北京天则经济研究所所长盛洪近期在由他主编的《新青年·权衡》杂志上撰文称,中国房地产业有暴利无泡沫。他说,中国市场基本上没有泡沫,垄断也不是一个突出的问题。 虽然确实存在暴利,但他认为这主要是因为土地价格被严重压低造成的,亦即无暴利。
在文章中,盛洪先论述了房地产业“无泡沫”的问题,他说,只要购买房子的行为是真实需求所致,房价就没有泡沫。至于什么是真实需求,他认为,就是用自己的钱购买房子用于居住、使用或投资。即使在购房时使用了银行的抵押贷款,只要这种贷款是分散的,只要没有银行大规模参与或支持炒房,只要没有大的投机金融集团的恶意炒作,就不会有泡沫。他说,因为房地产价值甚高,非有巨额资金不能撬动其价格,因此如一些专家所言,目前的市场基本上没有泡沫。
盛洪先生的这个结论是难以令人信服的。理由如下。
首先,盛先生说,只要购买房子的行为是真实需求所致,就可以断定没有泡沫,而他所给出的这个所谓真实需求,实际上涵盖了所有购买房子的动机,既可以是居住、办公、收购、囤积,也可以是投资,但凡是掏钱购买,就可以被认为是真实的需求。
需要注意的是,盛洪认为投资也属真实需求,投资是一个比较笼统的概念,它包括多种类型,其中的短期套现行为作为投资的一种,又被视作投机,因此,盛先生显然也把投机纳入了真实需求的范畴。
笔者认为,是否因为没有巨额资本和恶意炒作就没有泡沫,这值得商榷。历史经验证明,即便没有巨额资本和恶意动机作祟,由于某种狂热心理,也可能导致分散的资本有意识地主动纠结成大的资金流,以致暴炒成风,令一种市场陷入非理性繁荣的泡沫中去。发生在17世纪30年代的荷兰“郁金香泡沫”(由畸形暴炒到贬值抛售)就是一个典型的例子。
如果说,用自己的钱购买,哪怕是借贷,只要存在交易的事实,就是真实的需求,按照盛洪的这一理论,购买郁金香的行为的确是真实的需求和正常的交易,也没有什么大的巨额资本和投机金融集团恶意炒作,可是为什么郁金香贸易最终会演变成为一场金融灾难呢?这里面有一点是明确的,即泡沫是有钱人(有支付能力)的游戏,更多时候可能与预期冲动有关,而与巨资的存在与否其实关系并不大。
反过来说,当前的中国市场即便不存在恶意的巨额资本,所有购买都是真实的需求,可是和郁金香市场一样,房屋的产量是稀少的,同时又有着厚实的需求基础。房屋的增值属性也是明显的,而且其增值属性远大于其他产品,在此前提下,由于某些外在因素的作用,如调控、价格的涨幅和信息的不对称性,“买房”就像获得郁金香一样,成为一种梦想,这不会产生狂热症吗?这种狂热症不会使得各种流动的资金汇集起来,形成暴利贸易吗?资金的流动性增强之后,暴利预期是否也在同时增加,暴利预期的增加是否意味着泡沫存在的空间也在扩大?
从郁金香事件里我们完全可以得出一点结论,即暴利和泡沫是一对孪生兄弟,是相伴始终的,不可能存在有暴利无泡沫的情况。
“地理垄断”与“文化理念垄断”
盛洪先生提出两个垄断概念:一个是地理垄断;一个是文化理念垄断,又继而将其全部否定。
盛洪认为,地理垄断(即地域或区域垄断)的情况是不存在的。他说,总体而言,若一个城市的某一类房地产(如住宅或写字楼)为一个市场,一般都会有多个企业竞争;根据经济学的常识,只要企业数超过4个,就可以认为不存在垄断。而在中国,一般的中型大型城市某一市场的开发商数量应会超过此数。
他还举例说,如扬州,这个拥有107万城市人口,456万户籍人口的地区,就至少有154家房地产开发公司;威海这个拥有59万城市人口,249万户籍人口的地区,也至少有32家房地产开发企业。
但根据笔者的观察,实际的情况和盛洪的观点恰恰是相反的,区域性垄断极可能是高房价形成的一种现实成因。
首先,4个以上的企业与市场的外在和潜在供应对象数量是不成比例的。当前总体的市场情况是,在任何一个地区,开发企业的数量都显得过于稀少,开发量特别是中低住房的开发量远远满足不了民众的居住需要,而实际的需求(包括真实的与被压制的需求)却一直存在,并且会长期存在。如果依据盛洪的观点,根本就没法解释中国学术界与实业界一直承认的供小于求的实际市场情况。
纯粹看企业个数的多少来论断区域垄断的不存在是毫无意义的。中国的开发企业一方面在自身的开发能力与开发量上通常都显得很有限,另一方面,每个地区的市场形势也是在不断变化和发展的。就算威海有32家开发企业,可这些企业所面对的是249万户人口,并且这还不包含由于城市化进程涌现的周边地区甚至是外地在威海寻求置业发展的购买力,哪怕在现有开发企业数量基础上再增加一倍,也不可能打破这种区域垄断。因为,实践证明,当一种市场需求量过大而供应量偏紧之时,市场永远会是垄断在供应者一方的。
在地理垄断之外,盛洪先生还提出另一种可能存在的垄断形式。他说,某一房地产项目构思独特,概念领先,且能营造一种特殊的文化氛围,从而与其他的房地产项目有着很强的产品差异,就可能在一段时间内形成所谓的垄断。
不过他认为,这种垄断是通过人的创新努力形成的,应被视为技术创新专利一样的权利,是对创新者的合理回报,因此,垄断是合理的,高房价似乎就是这种合理回报。
笔者认为,概念垄断是不存在的,盛先生的这种猜想并没有在市场上获得实践。
当前,中国的房屋供给仍处于一种紧缩过程中,且不说供应量少,开发商生产出来的房屋,除了口号和空头理念包装得到位,作为实物的房子从来都不可能产生多大的产品差异,户型结构也好,环境设计也罢,各种配套和设施都受到城市规划与建筑设计本身的一些局限。
基于这种情况,的确,有许多人试图从文化氛围上进行市场突破,以便独树一帜,形成另一种市场垄断,笔者也看到,当一些开发商的项目提倡生态居住的时候,另一些项目则提倡高科技居住,想把居住引入数字时代。不过,从历年来的市场形势看,这并不能实现对部分市场的垄断。
一个明显的例子是,SOHO这种居家办公结合的开发理念在北京曾为人最早提倡,但在过去若干年里,从来没有出现这种理念被最早提倡和实践者所垄断的情况,相反,当这种项目出现并受到追捧时,全国各地一时之间打上SOHO标记的项目纷纷登场,呈遍地开花之势。
“房地产市场基本上是一种竞争性市场”吗?
盛洪先生在他的文章里还指出:“我们也可以大致认为,房地产市场基本上是一种竞争性市场,也就是说,房价依然是由市场竞争决定的,它没有过高的问题。”
盛洪所谓竞争,指的是产品市场的竞争,笔者认为,房地产在产品市场方面的竞争基础非常弱,几乎是不存在的。
我们需要考虑的是产品的总量比问题,如果商品房的供应量是充分的,哪怕企业只有四家或三家,也会形成竞争,这种竞争存在于价格方面,也存在于开发类型方面,但最终还会是在价格方面。由于供应的增加和种类的多样,购买人会有所选择和偏向,这时候就会形成竞相压价或优惠的局面,价格显然就会产生波动,而且还可能一直向下。
因此,衡量一个市场是否存在竞争,企业数量不是惟一,甚至不能将之当成一个标准,竞争的主要标准应取决于供给数量、供给种类和供给方式。从这几个方面来看,当前的市场并不存在充分的竞争,尤其是在产品领域。
以北京为例,北京开发商的供应量显然不大,北京的需求量则是在逐年增加的,需求中也是有多种成分并存着。不管是投资还是居住,北京有一个需求基础,这是房价一直居高的一方面原因,同时,供应的速度从去年看,是有所放缓的;从供给种类来看,北京也基本保持着中高档为主,低档房偏少,廉租屋与经济房稀缺的状态,由于这样的供给种类格局,完全不具有可自由选择的空间,显然是没有拉动竞争的可能的,几乎所有的开发商都不愁将房屋卖出去;至于供给方式,现在有人一直批评北京的开发商在有意囤楼惜售,人为拉大供给周期,造成市场销售断档,抬升价格,竞争当然也就无从谈起了。
从企业数量上看,北京现有的开发企业数量有3000多家,如果依盛先生的推理,这应该是充分竞争的,但现在的市场格局表明——竞争为零,每个人都有自己的市场,每个人都不用担心房子滞销,因此,每个人也都在将价格一提再提,拿地更是不惜血本。笔者认为,这种存在于价格方面的向上竞争,可以看作不是竞争。因为,通常我们认为的竞争,是一种有拉力的竞争,是一种牵扯的竞争,是向下的,是存在于供给方与需求方的,有着多向互动性。但涨价却是一种相互促动,是存在于开发商一方面的,这不是竞争。
笔者只能这样理解:盛先生所说的竞争不存在于开发企业方面,只存在于购买者方面,由于购买力强劲,争先恐后,于是价格在这种竞购过程中高企,这就是他所说的正常现象。
多重垄断导致房价高企、暴利飞涨
最后,盛洪在文章里提出,房价居高的根本原因是,土地供应走上了市场化道路,招拍挂的方式促使土地这一要素有了充分竞争,导致开发成本增加。
他认为,在相当长的一段时间里,土地要素市场并非一个竞争性的市场,是政府控制的,且土地交易制度更有可能使土地低价转让,在这中间就会有一个超出正常水平的利润空间,这个空间如果过大,就可以称之为“暴利”。但他认为,房地产最终产品的价格不仅不会过高,还有可能较正常的市场均衡价格为低。因为,如果所有开发商都是通过协议出让形式获得土地,从而土地价格都偏低,他们的成本就都会较低。加上他前面所论述的产品市场是个竞争的市场,因此,价格会是被压低的。
盛洪先生的这个逻辑显然不符合现实市场的状况。从社会层面与心理学角度推导,资本由人操控,人操控资本的任务与使命是要想方设法通过资本这一工具获得生存空间,而利润越大,生存空间也就越大。对于资本而言,利润是惟一的追求和目标,所有的战略与规划都无外乎于此。如何获得丰厚的利润?最基本的规则是压低成本,成本压低之后,又抬升产品价格,如此一来,利润就会大大增加。
盛洪认为,地价成本偏低,因此房价也自然会低。依据这种推断,中国恐怕就没有开发商这个称谓存在了,因为那时大家都已破产,不破产也会发不了财,这是不可能继续生存发展下去的。同时,按照这种推理,也不符合资本惟利是图的特性和规律。
这正好可以解释为什么前段时间人们要求公开建设成本的时候,开发商极力反对。因为,根据一些地方已公布的成本来看,地价的确是不高的,成本偏低,但产品价格较之成本高出许多倍,这就是典型的牟利行为。
土地走上市场化的道路也好,通过协议出让也罢,笔者认为,这并不是房价高的根源,盛先生实际上只举出了末,而忽略了本。这个“本”正在于如盛洪先生所说,是政府控制了土地。正因为土地要素受政府的控制,一开始土地的供应就无所谓市场化或非市场化,只能是走上“有计划性的市场”或“有市场性的计划”的路子。如此一来,与其说是控制,还不如说这种制度本身就是一种垄断。当政府垄断了土地要素之后,市场上所有的房屋供应量、供应种类和方式及竞争属性也都被土地供应这一源头所左右,这成为一重垄断,我们称之为“管制性垄断”。
而当开发企业无论是通过协议出让还是通过招拍挂获得了对一块土地的开发使用权之后,意味着开发企业对土地要素进行了二次垄断,我们称之为“自然垄断”。这种包含对资源与技术的二次垄断,其结果又导致开发企业对房屋供应层面的垄断,于是出现了供应量、供应种类和方式全部由企业控制的局面,也就是我们通常所说的卖方主导了市场。这时候,利润空间同样也被他们所掌握。在此情况下,房价能不成为暴利吗?
因此,结论是明显的,正是由于多重垄断的存在,导致了当前暴利高房价的出现,正是因为多重垄断,使得房屋这一“郁金香”资源从一开始就是稀缺的,昂贵的,容易受到追捧并滋生投机的,也是最可能轻而易举就发生泡沫的。 (责任编辑:任宁) |