●北京市建委考虑增加出租成本，以逼出存量房；五部门正在制定中低价房政策

    ●学者认为，应立《住宅法》以保证政府建立住房保障制度

    一系列新调控措施出台后，北京市政府还会出台什么样的政策？据了解，目前北京市政府有关部门正在研究加速开放二手存量房市场与增加中低价商品房方面的政策，在分流需求增加供应上下文章。

此外，从长远来看，有关学者提出应建立《住宅法》，即形成完善的住房保障制度才能解决市场中的结构性问题。

    分流需求

    二手房市场有望加速开放

    北京市政府有关部门正在讨论酝酿新的二手房政策，以扩大二手房市场交易量。不久前，市建委下属的城建研究中心已经召集了两次有市场人士参加的内部会议，其核心在于征询扩大存量房市场交易总量的手段，以分流新房市场中的刚性需求，缓释房价进一步快速上涨的压力。

    在召集了两次有市场人士参与的内部会议之后，目前已经有几套方案正在等待建委和北京市政府定夺。

    首当其冲的仍然是税收优惠。一位内部人士向记者透露，有建议提出将普通商品房交易的起点以签订购房合同之日计算，而不再以房产证办理完毕之日计算。这样可以尽力规避7部委《通知》中“普通商品房购买未满两年转让须缴纳5.5%营业税”的规定。

    除了“优惠”之外，建委甚至还在考虑通过提高租赁成本，降低租赁收益，以逼出“存量”，这就是房屋租赁强制备案制度。按照现行规定，房屋租赁的收益须缴纳5%的综合税，但由于此前租赁备案制度未能真正落实，多数房屋租赁收入并未有任何的税收负担。

    而不久前，北京市建委主任苗乐如在之前的一个内部会议上表示，发展二手房市场，当前需要解决在政策、运行机制方面的障碍，突出的是规范和完善存量房交割制度。

    行政主管部门要积极推行存量房买卖合同示范文本以及资金监管方案的实行。要对二手房交易进行联网，今年年底前，北京力争在房屋交易比较活跃的城八区及昌平、顺义、大兴、通州、房山等区县启动二手房交易权属信息系统，推进二手房网上的认购签约以及住房租赁合同的网上签约。

    显然，北京今年在存量房市场将可能有大动作。

    增加供给

    5部门联手制定中低价位商品房政策

    北京市国土资源局局长安家盛此前明确表示，北京国土资源局目前正在酝酿推出中低价位住宅产品土地供应政策。

    据其透露，日前，由北京市建委牵头，包括北京市发改委、国土局、财政局和规委等5个部门，正在联手制定的中低价位商品房政策，将在6月份会签，会签结束后，涉及各相关部门执行层面的技术指标将相继制定，随后北京中低价位商品房政策以及相关土地供应政策，将正式对外公布出台。

    此外，北京国土资源局将有可能出台加快已经进入市场土地的开发速度政策，促使这些土地快速进入市场进行开发。在上半年北京市公开的土地供应市场交易活跃，业内相信在下半年也会继续保持这一趋势。从而在未来两年里增加市场上的房地产产品供应量。

    ■业内观点

    ●中原地产华北地区总经理李文杰

    新调控措施会在税收上做文章

    “目前的需求是刚性的”李文杰认为，作为刚性的需求控制显然是不合适，但是可以通过金融和税收的方式来控制不正常需求。

    在李文杰看来，不正常的需求主要分为两个方面，一个是被动的不正常需求，这主要是指城市拆迁，控制城市房屋的拆迁规模，防止不正常的需求刺激房地产市场过快增长。另一个则是具有投资或者投机目的的不正常需求。

    第一类需求，则完全由政府主管部门通过减少拆迁规模来实现，也就是完全可以通过政府自身管理行为来实现。

    对于第二类不正常需求，李文杰给出的药方是通过税收的方式来进行控制。

    去年的宏观调控也针对这类需求，通过从去年6月份对办理房产证后两年上市交易的房产征收营业税，但这一点在李文杰看来，并没有根本抑制炒房。“5个点的营业税通常被要求由买房者承担，目前另一个现状是房价上涨的空间已经超过了这5个点，投资者即使完全承担也大有利所图，这5个点的概念已经被疯狂上涨的房价忽略。”清华大学《国际商业地产运营商》培训办公室首席专家委员朱凌波也同样认为今年新的调控政策会在税收方面做文章，我国在住房“保有”环节这方面的税负比较轻。而通过税收的方式进行调控是非常安全的，因为这样的调控完全是一种失常行为，不是人为的进行。“可能对二套以上房屋进行征收持有税，同时加大再次交易的税费。”

    10%-20%土地收益应用于住宅保障体系

    ●任志强华远地产董事长

    建议政府立法要求各级政府必须将当年土地收益中10%-20％用于建立住宅保障体系，让中低收入家庭（不是居民，必须建立家庭概念与标准）能看到政府出台保障政策的资金来源，也降低和减少对土地与房价高的不满，土地价格高会使保障性资金来源增加。

    同时，提高廉租房的标准，首先改善最困难家庭的住房问题，用二手房实物配租或贴租的方式，改变现有住房困难户的现状。其次，政府监管非盈利或低盈利，企业操作的方式发行低息的债券，对限定收入、限定住房标准的中等及偏下收入的家庭实行贴息、贴租的补贴方式，用购或租解决住房问题。

    ■学者评论

    完善的住房保障制度才能根本解决市场的结构性矛盾

    ●中国社会科学院金融研究所尹中立

    建议起草《住宅法》

    2005年5月之后，全国的经济适用房投资不断减少，与商品房投资的高速增长形成明显对照。之所以出现这样的情况，和我国缺乏一部《住宅法》是有密切关系的：因为没有法律规定与约束，使地方政府将有限的土地资源都去搞商业开发，将有限的财力都去搞各种面子工程和形象工程，而公共住房保障制度被忽视。

    因此，要从根本上改变我国住房保障制度的现状，有必要制定一部《住宅法》，对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府在住房市场的角色。

    从国外的经验看，所有大的经济体都颁布了住宅法。如美国颁布了多部有关住房的立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。

    如《合众国住房法》，就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。

    《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视。日本住房保障法律多达40余部。日本人多地少，住房历来紧张，尤其是二战后，面临更严峻的住房短缺问题。日本政府首先在立法上进行了制度支持。

    完善住房消费实行财政补贴和税收减免优惠制度

    目前，我国已经开始对城市低收入群体进行住房补贴，但税收政策还很不完善。

    从财政补贴的角度看，存在的主要问题是覆盖面太窄。

    从税收政策角度看，我们可以在完善个人所得税制度的基础上，将住房消费与个人所得税的政策结合起来。应该将中低收入群体的住房消费支出从个人所得税中扣除。

    可以参考美国的做法，要点有三：其一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；其二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税。

    按规定每人可扣除的收入为2750美元；其三，对出租屋的家庭实行税收减免政策。

    对住房抵押贷款实行利率优惠

    在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。

    在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节。

    因此，我们建议降低住房抵押贷款的利率，住房公积金贷款的利率也相应降低。