在“制止炒地行为、不准转让期房、加大税控力度、优惠普通住房”等宏观调控措施出台后，一年以来，房价不降反升。除上海等个别城市房价在政策挤压下上升趋缓之外，全国大部分城市房价仍处于快速上升态势。以北京为例，房价高涨指数一路攀升，买房人抱怨买房梦想变成幻想，买不起房的抱怨声也越来越高，宏观调控效果受到各大媒体和社会各界普遍质疑。

　　■ 房价上涨幅度应看环比

　　华远集团总裁任志强说，宏观调控政策出台以后，北京房价的上涨指数相对较高，第一季度环比北京房价上涨指数在全国排第11位，同比北京排第5位，消费者之所以反映北京房价高涨是因为有些媒体对外公布的统计数据有问题。来自国家统计局的最新数据表明，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，其中，大连、呼和浩特、深圳等城市涨幅超过10％。这表明北京房价上涨幅度远没有传说中的可怕。

　　另一方面，看房价上涨应该看环比，而不是同比，现在很多机构对外公布的数据都是今年房价与去年同期相比，这个数据看起来就显得很大。在他看来，今年一季度的房价应该与去年第四季度相比，今年第二季度房价应该与今年第一季度相比，这样的统计数据才更为科学，如果用环比的数据去看待北京房价的话，今年一季度房价涨幅很小。此外，用平均房价来估算的房价指数本身也存在很大的不科学性。“房价应该是包括一手房、二手房和所有现期交易量的房价，而现在我们常见的房价统计方法仅限于一手房的交易价格，这是误导。”他强调，“统计局公布的一季度全国70个城市房屋销售价格是包括了一手房、二手房和未进行交易的所有房屋交易量的房价，这是国际上通用的房价计算办法。”

　　■ 供给受压但需求不受影响

　　北京师范大学房地产研究中心董藩教授认为，一般来说，在长期的经济状态下，需求总是快于供给，再加上房地产作为一种特殊的商品，房价在市场上接受市场调节，只要需求表现得比供给大，房价就会上涨。

　　任志强也认为，北京房价上涨指数相对较高有其特殊原因。其一是政府出台的一系列调控措施都与房价有关，比如四环内限建经济适用房，二三环内没有新增商品住宅用地，限制独立住宅、别墅用地等，造成市场上住宅供应的稀缺性，在某种程度上帮助了北京房价的上涨。其次，各个楼盘价格涨幅信息不透明，但政策调控信息、土地拍卖信息却在各大媒体披露得尤其充分，消费者看到的更多的是政策压制供应，而土地价格飞速上涨，在一段时间内看不到房价下跌可能的迹象，准备持币待购的消费者于是重新回到市场，这导致了市场需求的迅速聚集，销售量、交易量、房价都明显增长。他认为，市场表现旺盛只不过是因为需求在这一阶段被集中释放而已，这也是政策调控下的自然反弹。他强调，在一个长周期内，房价稳步上涨是正常现象，国民生活水平提高、原材料的涨价、土地增值都会促进房价上涨。“房价涨幅的大与小、上涨速度的快与慢，衡量的标准应该看它是否超过人均收入的增长速度，只要房价低于人均收入都是市场可以接受的。”

　　■ 建立社会保障体系是根本

　　董藩说，抑制房价上涨过快在于对市场需求的抑制，比如可尝试利用征收物业税调控过度消费，150平方米以内的住房免税，超标准实行较高累进税率；其次，除了提高利率之外，是否可强化提高购房首付、或者缩短还款年限等方法，这对需求的调控将会十分有效。

　　任志强则建议说，政府建立社会保障体系是抑制房价的关键，只有社会保障体系建立才能从根本上解决住房需求过旺的问题，抑制房价。在他看来，2004年土地局的土地出让金收入为3000多亿，2005年为5500亿，仅2006年1季度的土地出让金收入也有3000多亿，政府完全可以从土地出让金里拿出资金用于建立社会保障体系，补贴并改善中、低收入人群的住房问题，比如建廉租房解决社会上10%中、低收入人群的住房，建经济适用房解决20%中、低收入人群住房，再用租赁房屋的方式解决20%中、低收入人群的住房，这样市场中就只有50%的人群会采取完全市场化的方式进行商品房的交易，需求被抑制，房价自然可以得到控制。文/沈静

(责任编辑：王燕)