5月12日,房地产板块绿肥红瘦,与之形成鲜明对比的是,深沪两市强劲上扬,上证指数以1602.83点创下两年来的收盘新高,成交量近650亿元。这是房地产板块连续第二日下挫。但笔者认为,近期深圳、北京出台对房地产市场的调控政策,以及市场对提高购房首付的担忧,都不会从根本上改变房价的上升趋势。

    5月11日,有媒体报道,央行正在酝酿政策,将购房首付比例提高至4－5成。当日,上证地产指数下跌幅度超过2％,深证地产指数更是暴跌5.20％,创下2004年10月份以来的单日跌幅之最。在分类指数中,地产指数处于周四跌幅最前列。其中,跌幅超过5％的地产股约有10只。以住宅开发为主业的房地产股票跌幅尤其惨重。G泛海(行情,论坛)(000046)跌停,两市地产龙头股G万科A(行情,论坛)(000002)跌幅达到7.12％,G招商局(行情,论坛)(000024)、G华侨城(行情,论坛)(000069)跌幅也在7％左右。

    5月12日,大盘回升,央行就提高购房首付的传闻辟谣,但地产指数较前日仍下跌1.52%。其中,G万科A(行情,论坛)、G华侨城(行情,论坛)跌幅在3%以内,G招商局(行情,论坛)跌幅为6.22％。

    从常规来看,政府调控房地产市场的手段包括调整首付比例、利率、信贷规模和货币供应量等。目前,后三个手段因受到人民币升值预期的强烈影响,操作的空间非常有限。而当前首付比例(30%)已经处于比较合理的水平,继续上调,将导致越来越多人买不起房,所以操作的可行性很小。即使该项政策出台,中途停止的可能性也很大。对于“将提高住房按揭成数至4－5成”的媒体报道,央行已经及时辟谣。

    在人民币升值压力越来越大的背景下,如果提高利率就会使更多的热钱涌入中国,外汇储备就会以更快的速度增长。央行为了稳定汇率,必须向市场放出更多的人民币基础货币,从本次贷款加息可见,货币决策当局对存款利率的变动持非常审慎的态度,在上调贷款利率的同时,未上调存款利率。而存贷利差的扩大又会增加银行发放贷款的冲动,可能会导致政策失灵。所以,不管是利率、货币供应量,还是信贷规模政策调控的空间都是非常有限的。

    目前,导致中国房价上涨的根本原因是三大制度的缺陷,即住房保障制度缺陷、税收制度缺陷和政治体制缺陷。由于短期内,政府无法消除上述三大制度缺陷,房地产市场的根本问题短期内难以彻底解决,只能从细节上修修补补。

    从今年前5个月的情况看,今年的调控政策思路与去年有很大不同,去年是全国统一行动,政策是一刀切的,而今年是采取有区别的调控政策,哪里的房价上涨速度过快就调控哪个城市。

    目前,深圳、北京房地产市场的情况比2005年之前的上海要好得多,主要指标是房价收入比还没有到达上海的程度,极端的政策不会出台。

    仔细分析可以发现,本周深圳、北京两地的房地产调控政策没有超过2005年“国八条”的范围,力度上更是相差甚远。经验表明,过度地依靠行政部门来调控房地产市场难以取得预期成效,部分城市以行政手段调整房地产市场的政策可能暂时会对股票市场形成一定的冲击,但房地产市场的上升趋势不会改变。