房地产周期波动研究有助于行业健康发展

    美国著名经济学家密切尔(W.C.Mitchell)和伯恩斯(A.F.Burns)在1946年为经济周期下了这样一个定义：“经济周期是在主要以工商企业形式组织其活动的那些国家中所看到的总体经济活动的波动形态。

一个周期包含许多经济领域在差不多相同时间所发生的扩张,跟随其后的是相似的衰退、收缩和复苏,后者又与下一个周期的扩张阶段相结合。”与宏观经济运行过程中的周期波动一样,房地产业在发展过程中也存在周期波动现象,具体表现为房地产业呈现出的有规律的扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。

    研究房地产业的周期波动状况,不仅有助于从理论上对房地产周期波动现象进一步探讨,更有助于我们在实践中指导房地产业的健康发展。重视房地产业发展过程中的周期波动现象,观察房地产市场的表现,通过一些重要的房地产业的指标波动状况,可以辨别出房地产运行过程中是处于扩张期或是收缩期。研究房地产周期波动情况,有利于制定房地产业相关政策来调控房地产业的发展,选择合适的投资时机,避免遭受因周期波动造成损失。研究房地产业周期是为了调控周期,延长上升期,缩短下降期。我国房地产业在1998年城镇住房制度改革以后逐渐走向市场化,因此,从实证角度研究1998年以后我国房地产的周期波动情况,可以对住房制度改革以后的房地产业发展状况有一个明确、清晰的认识,为实践中决策提供依据。

    高低交替的周期性波动

    (一)我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动

    我国房地产业发展较快,房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态,但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态,因此,我国的房地产表现为增长率循环,由于反映周期波动最本质的是供给与需求变动的指标,而反映供求变动的指标要从市场销售情况看。从销售情况看,我国的商品房销售面积、销售额均呈现出有规律的上升、下降状态。图1是1998年以来我国商品房销售面积与销售额的增长率波动情况。由于时间较短,我们还很难从商品房销售增长看出较长的、完整的周期波动情况。

    图1 我国商品房销售面积和销售额增长率

    我国住房制度改革是从1998年开始的,而此前的房地产业市场化程度较低,房地产业也不成熟,因此,虽然1998年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的,但二者的区别较大,整个市场机制也发生了变化,将1998年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此,我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑,1998年取消了福利分房以后,我国积存的住房存量一下子释放出来,再加之人们住房观念的改变,导致近几年住房需求呈井喷增长,房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后,房地产业发展的脚步肯定要放缓,需求走向稳定。因此,高速增长以后,肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳,这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。

    (二)我国房地产业周期波动影响因素分析

    分析影响我国房地产周期波动的因素,可以从宏观经济环境、投资因素、消费因素、政策因素、人口因素等角度进行考虑。

    1.宏观经济环境

    经济发展水平的周期性波动,对房地产业的周期会产生较强影响,使宏观经济周期与房地产周期呈同向发展趋势,房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济萧条时,由于整体经济环境的影响,房地产市场也不活跃,而一旦政府刺激经济,采取扩张性的政策来促使经济增长,社会生产资源就会向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移,由此推动房地产业率先复苏,进而带动宏观经济进入扩张期。在扩张期,房地产周期晚于宏观经济进入复苏阶段,但因其复苏较快,早于宏观经济周期达到繁荣阶段。当宏观经济进入繁荣阶段,在政府通过提高利率、紧缩通货膨胀等政策冲击下,房地产需求降低,房地产投机被抑制,社会资源率先从过热的房地产领域退出,房地产市场先于宏观经济进入收缩期,并且在收缩阶段持续时间长于宏观经济。

    2.投资因素

    由于投资是宏观经济中最为动荡不安的领域,宏观经济的波动主要是由投资波动引起的。近几年我国宏观经济稳定发展,而消费一直处于不足状态,房地产业是国民经济的一部分,房地产投资的周期性变化也与房地产投资密切相关。投资主要对房地产业的供给产生影响,如果投资发展较快、结构合理,投资的信心会促使更多的社会资源加入房地产业,这样房地产业供给会有较快的增长,能促进房地产市场的繁荣；相反,如果投资低迷,供给就会下降,而这种投资的低迷会进一步加剧宏观经济的悲观情绪,需求也会受到影响。因此,投资的波动会促使房地产业的同向波动。

    3.消费因素

    消费因素主要影响需求,消费波动对房地产周期的影响同投资一样,也是同向的。就我国的情况而言,由于1998年以后房地产需求存量的释放,加上我国经济发展的过程伴随着城市化水平的不断提高,导致房地产业需求一直较为旺盛。随着我国居民改善居住条件意愿的加强以及房地产产品的不断丰富,再加之我国城镇居民的人均住房面积小于发达国家,短期看,我国房地产需求还有较大的上升空间,因此,此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。

    4.政策因素

    由于我国房地产业市场化程度不高,土地国有,再加上我国利率没有市场化,而土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大,因此,我国房地产业周期波动受政策影响较大。政策变动不仅影响投资,也影响消费。从投资角度看,2004年以后,我国出台政策来调控房地产业的发展,控制土地供应量,为了防范金融风险,对房地产业融资出台了种种政策进行调控,这对防止当前我国房地产业过热起到了一定的效果。从周期波动角度看,这正是采用反周期的政策来调控房地产业的发展,防止房地产业投资过热,对金融乃至整个宏观经济系统的稳定造成影响。从消费角度看,税收政策对房地产交易面的影响比较明显,对需求产生深远的影响。因此,从某种程度上讲,我国房地产业的在当前需求旺盛的情况下,出现周期波动的情况,主要是由政策变动引起的,政策变动调控投资,进一步对需求产生影响。

    我国房地产周期波动的实证分析

    国家信息中心通过长期跟踪研究中国房地产业的发展,收集整理房地产业相关数据,制作了房地产业的景气指数,这为我国房地产业周期波动的研究提供了一个较好的参考,通过景气指数和预警系统能对我国房地产业的发展有一个简明、清晰地认识。

    (一)房地产景气指数说明

    景气指数的制作方法主要借鉴经济周期波动的方法,分为扩散指数和合成指数两类,扩散指数用来预测房地产周期波动的转折点,当它大于50%时,表示有过半数的指标所代表的经济活动上升；反之,扩散指数低于50%时,有过半数的经济活动下降；扩散指数之值为50%时,就意味着经济活动的上升趋势与下降趋势平衡,表示该时刻是景气的转折点。扩散指数分为先行和一致扩散指数,先行扩散指数能提前预测出房地产周期波动的转折点,而一致扩散指数是对当前周期波动趋势的一个测度。

    合成指数可以为观察房地产行业发展周期波动提供数量上的参考,其变动方向和变动大小反映了房地产业周期波动的方向和强度。先行合成指数用来预示未来房地产行业发展运行趋势；一致合成指数被用于显示当前房地产行业发展运行方向强度,因此合成指数为房地产行业发展的监测、预测提供了有力的工具。合成指数弥补了扩散指数不能反映周期波动强度的缺陷,二者结合在一起可以对我国房地产业周期波动的方向、波动程度提供一个准确地描述。

    房地产景气指数的具体制作过程如图2所示。

    图2 景气指数制作过程

    (二)景气指标的选择

    不同的经济指标可以从不同的角度反映房地产业的发展状态,对其进行综合分析,可以了解房地产业的景气状态。为全面地反映房地产业业的发展状态,景气指标应该覆盖土地、资金、房地产投资和销售情况几个方面,而宏观经济中和房地产相关的如居民收入、消费价格指数等也应该考虑,因此,最后确定的指标应该涵盖这几个方面。景气指标的最终确定,还要看该指标的历史数值是否和景气波动有良好的对应关系,对应关系主要通过画图和基准指标进行比较来判别。

    考虑到房地产开发过程以及与其它相关变量的功能时序差别,可以将这些指标分为先行、一致、滞后指标。确定先行、一致、滞后指标的主要依据是基准指标与其他指标间的K-L信息量和时差相关系数。在基准指标的选择上,应该选择最能反映房地产业发展状况的指标。房地产业周期波动本质是由供求关系决定的：供不应求,价格上升,投资增加；供大于求,价格下跌,投资也相应减少。反映房地产业供求形势变化最本质的指标应该是销售额的变化。房地产业的上升阶段,需求增加,商品房销售额上升,带动投资增加,同时价格上升传递市场繁荣的信息,投资以更快的速度上升,投机者也趁机入市,房屋空置率下降,整个市场呈现出繁荣景象；房地产业的下降阶段,需求减少,商品房销售额下降,由于悲观情绪的蔓延,投资下降,投机者也很难在房地产市场上找到机会,同时房屋空置率上升。因此,我们选择商品房销售额作为基准指标。通过计算基准指标与其他指标之间的K-L信息量和时差相关系数以及进行图形对比分析等,得到了景气指标组。最终选择的一致指标组主要包含商品房销售额、销售价格、土地交易价格和居民收入方面的指标；领先指标组主要包含房地产投资、土地开发、租赁价格以及货币供应量等宏观指标。

    (三)景气指数制作方法说明

    1.扩散指数制作方法

    扩散指数的基本思想是把保持上升的指标占上风的动向,看作是景气波及、渗透的过程,将其综合,用来把握整个行业景气,扩散指数能有效地预测房地产周期波动的转折点。通过历史数据,筛选出对房地产业景气敏感的指标,通过计算各个指标的变化率来合成扩散指数,具体计算公式为：

    扩散指数=(扩张指标个数÷选用指标个数)× 100

    2.合成指数制作方法

    合成指数的具体制作过程有以下几步：求指标的对称变化率并将合成指数的具体制作过程有以下几步：求指标的对称变化率并将其标准化,求各指标组的标准化平均变化率,求初始合成指数,进行趋势调整,最后计算合成指标,由于计算过程较为复杂,这里不再一一说明。

    (四)景气指数结果说明

    以先行和一致合成指数为例说明景气指数的意义,图3为1998年1月至2005年10月的领先和一致合成指数。

    图3 房地产业景气指数

    先行指数是由先行指标制作的,能在房地产景气波动出现峰或者谷之前,提前达到峰或者谷,从而为作短期预测提供依据；由一致指标制作的一致指数,能反映当前的景气状况。从图中可以看出,我们制作的先行合成指数和一致合成指数具有良好的对应性,先行指数一般在提前达到峰或者谷。由于时间较短,我们还很难从图中发现一个较长时间的周期,但一致景气指数还是很好地反映了房地产业的发展情况。从图中可以看到,2004年年初,先行指数达到一个高峰,随之2004年7月一致指数也达到了高峰,这表示我国房地产业发展过快,存在过热的迹象,应该出台政策来调控其发展。2004年被称为房地产业的“宏观调控年”,政府出台了种种政策来调控房地产业的发展,说明当时房地产业确实发展过快,从周期的角度看,这达到了一个短周期的峰。而2004年7月以后,随着宏观调控政策效果的显现,房地产业发展降温,先行和一致合成指数也显示房地产业在达到高峰期后,呈现下降趋势。

    通过分析可知,我国房地产业的周期现象是客观存在的,是房地产业发展过程中的必然现象,而如何在房地产业运行过程中识别周期波动状况,进而采取措施来避免周期波动带来的影响,则是我们在实践中需要解决的问题。通过制作房地产业的领先和一致指数,我们看到筛选的领先指标具有良好的领先性,通过领先指标,可以预测房地产业即将到来的发展状态,这种预测为投资者采取何种投资策略,为房地产业主管部门采取何种反周期政策来调控房地产业的发展,提供了实证参考；一致指数则是当前的房地产业发展过程的一个客观、准确地描述,通过考察一致指数的变动方向和幅度大小,可以从周期发展的角度了解我国房地产业处于何种状态,是周期的上升阶段还是下降阶段,是处于繁荣、衰退、萧条或者是复苏的那种状态,从而为在实践中采取措施提供依据。