央视中国财经报道自五一长假上班以来，连续一个星期都在探讨近期房价上涨迅速的话题。5月16日，SOHO中国公司潘石屹、北京华远集团总裁任志强和今典集团总裁张宝全就楼市宏观调控前景进行了探讨。

以下为节目实录：

    主持人：各位好这里是《中国财经报道》，我是计渝。欢迎大家收看我们这期节目，在前两期的节目中，我们和大家一起讨论了房价上涨的问题，以及空置率的问题，节目播出之后收到了很多观众朋友打来的电话和发来的短信，大家对于房地产目前发展的情况非常地关心，我们今天继续邀请来我们房地产业界的三位重量级人物来到我们演播室，和大家进行沟通和交流，先向大家介绍一下这三位嘉宾：SOHO中国公司的潘石屹先生，北京华远集团总裁任志强先生和今典集团总裁张宝全先生。

    主持人：一位观众朋友给我们发来短信说，房地产市场现在的情况真的有点让大家看不太懂，比如说前一段时间，国家出台了一系列宏观调控政策，使得我们房地产市场发展得趋于平稳，为什么现在还不赶快再出台一些宏观调控的政策呢？其实我们从2004年以来，就出台了一系列宏观调控的政策来调控房地产市场的整体发展，我们首先来看一部短片，一起来回顾一下。

    2004年被业界定义为“房地产政策年”——中央政府出台了一系列令过热的房地产市场降温的政策，其中包括：土地使用权出让一律实行公开招标，严禁低价卖地；提高房地产开发门槛，开发商对开发项目的自备资金必须达到35%；严控房地产投资信贷和按揭信贷等，进入2005年以来，国家对房地产市场的关注度更是空前提高，频频出击抑制房地产投资过热的“组合拳”，2005年3月开始，央行房贷新政、国务院“八条铁规”及建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》相继出台，“新国八条”更是被称为砸向高房价的“铁拳”。

    主持人：人们也期待着有了宏观调控，房价一定会落下来，但是过了今年之后，我们发现房价又开始往上涨了，为什么在宏观调控一段时间之后，房价还会反弹？而且会上涨的幅度这么大呢？我想请教一下三位老总，张总。

    张宝全观点：宏观调控的目的是让房价保持稳中有升的态势。

    张宝全：我想大家对宏观调控的误解，中国房价稳中略升这样的态势和中国发展经济增长的速度是有关的，中国经济发展速度如果太快的话，不仅是给房价带来一个更大的变化，可能也会对于其他的物价指数、通货膨胀都会带来很大的变化，所以宏观调控的目的是想降低我们经济发展的速度，保持一个正常的水平。在这个基础上使房价也能够稳定地增长，但是大家往往理解为宏观调控就是砸向高房价的铁拳，觉得房价一定要落下去，所以这一个概念是错误的，结果也是这样，中国的房价应当说在宏观调控大的形势之下，还是保持着稳中略升的基本态势。

    主持人：任总一直在低头不断地做记录，准备着评论的提纲？任总怎么看这个问题？

    任志强观点：宏观调控已使投资过热的现象得到了控制

    任志强：我们在2004年的5月份以后，开始出台了一些调控投资过热的一些文件。实际上在调控政策出台之前，投资已经开始下降了，目前调控过热这一块起到了作用了，我们保持平稳增长，这两年基本上维持在20%左右的投资增长速度。

    潘石屹观点：部分地区宏观调控措施没有完全执行

    潘石屹：我们就看国八条，国八套有四条是旧的，重申了一下过去的政策。依法销售，防范金融风险，税收的监管，有四条是旧的，有四条是新的，为什么房价宏观调控完以后，反而涨得幅度比较大呢？我想可能是前面的四条的没有执行，宏观调控国八条的第一条就是说让地方政府要公布今明两年的土地供应计划和分布情况和进展，这是第一条，不要说两年的土地供应计划，一年的土地供应计划都是迟迟到下半年才会公布。

    任志强：大多数城市还没有公布。

    潘石屹：公布了还完不成，完成30%的、50%的，这就是没有执行宏观调控政策。第二条政策是说重申两年不开发的土地要收回，一年不开发的土地要收土地的占用费，这一条也没有执行，没有执行可能会出现一部分发展商囤积了土地，囤积了土地变不成房子，这样市场上就没有供应量，不盖房子的人，不是房地产发展商，只是地产商的人赚了钱了，比如盖房子的人的话，还没有囤积一块地放着吧，这样就不正常了，真正的发展商没有得到社会的承认，所以我觉得回过头来，从国八条出台到今天为止一年时间，不到一年，还差几天，一年时间我们来看的话，就是如果是严格地执行这样几条政策的话，可能今天就不是这样一个局面。

    主持人：五一前，中央银行宣布调高贷款利率0.27%，我们注意到了，潘总在你的博客里就提到说这个消息终于出台了，我们大家可以长出一口气了，为什么呢？

    潘石屹、张宝全观点：用货币手段调控房价比用行政手段更利于房地产的健康发展

    潘石屹：因为我们最怕的是行政手段的，这样就不知道会杀着谁，而用宏观调控的办法就是有病的人吃了这个药病就好了，没病的人万一吃了的话也没有大的副作用，这样的话就是一个好的政策，而提高利息对所有的房地产发展商都是一样的，所以用货币政策的手段去调控房价，比用行政手段，行政命令的方式对整个经济、房地产的健康发展有用得多。

    张宝全：用市场的手段，它对现行的经济结构不产生破坏，在这个基础上对微观有很小的影响，加起来以后在宏观上达到一种目的，但如果行政这个手段的话，就很可能对我们现行的经济结构，或者某一方面造成破坏性，这样的话反而使整个经济的运营可能会一下子失衡，或者说不稳妥，所以说像提高利率这样的一件事情，我们应当还是非常赞成的，而且通过这样的方式来调节需求和供应，调节整个市场相对的总量，我觉得这种方式比较稳妥。

    主持人：日前，一家媒体公布的一条消息引起了广泛关注，说是央行要把卖房的首付提高到五成，我们向央行进行了核实，央行表示目前并没有这样的政策出台。不过本周央行将邀请多家房地产公司开会，商议“房贷首付”问题，那么会不会出台相关的宏观调控措施呢？

    今后会出台更多的调控措施吗?

    主持人：你们觉得国家的宏观管理部门还会出台什么样的调控措施面对目前这样的市场的压力？

    任志强：我一直强调我们从环比也好，从统计局的角度看，房价年年涨是很正常的，所以我不同意房价涨得快的说法，或者房地产有什么问题了，非要进行宏观调控，非要动刀子，没有必要。而现在宏观经济一路是10点几，而一路的房贷又接近50%的控制规模，所以央行开始提高利率是对所有行业，而不是针对房地产的，我认为是有必要的，很正常。格林斯潘可能月月都得涨息，美国也是连续16次涨息了，很正常啊，我们必要的时候也可以涨。

    主持人：张总的观点？

    张宝全：目前的情况看，宏观调控再出台一些新的东西的可能性，我个人认为不是很大，

    我觉得需要出台的是微观方面的调控，因为中国的市场很大、发展很不均衡，东部和西部差局很大，我们原来的政策文化只是一刀切，宏观调控也是一刀切。所以我觉得这样的话为了均衡我们整体经济的健康，我觉得可能更会在微观方面出一些东西。

    主持人：比如说？

    张宝全观点：需要针对不同地区出台不同的调控措施

    张宝全：像北京的市场、上海的市场、兰州的市场差距很大，在这些里面根据国家宏观调控政策，各个地区是否根据自己的情况做一些适当的调整，或者是增加一些新的东西。我觉得对中国房地产市场的平稳发展是非常重要的。

    任志强观点：一季度房地产土地开发投资增长，住宅增长，经济适用房增长，预示着第二季度、第三季度住宅供给增加

    任志强：我想还有一个很重要的，对一季度投资情况进行一些分析，我们看到一季度的投资增长是平稳，房地产投资增长并没有比别的行业更高，因为我们有些行业的投资增长是百分之四十几、百分之三十几，而房地产是20%左右，特别是它的投资内部发生了一个巨大的变化：第一是土地开发的投资增长是很大的，土地开发大概增长50%，就意味着下一期的供应量会增加了，改善了供需之间不平衡的矛盾；第二住宅增长是最快的，住宅增长大概增长了百分之二十九点几，高于平均增长值，老百姓真正关心的是住宅增长量，而不是商场、办公楼，这些和老百姓实际住房是没有任何关系的，从前两年的增长中，可以发现实际上住宅的增长量是降低的，而商业用房，和办公楼的增长量是提高的，而今年一季度可以看到第一土地，第二是住宅，第三是经济适用住房增长，它已经连续三年到四年的时间里首次出现了增长，过去都是下降的，这几项实际上都预示着第二季度、第三季度，或者是后头一段期间，老百姓所关心的实际住房情况的增长，供给情况会有所好转，起码和去年相比，投资增长和土地开发增长是大幅增长的。

    主持人：潘总的观点，潘总刚才一直低头写了很多。

    潘石屹观点：可能出台的宏观调控措施：1.提高首付款，降低银行按揭贷款的成数；2。压缩按揭贷款的年限；3.增加土地的供应量

    潘石屹：我想了想全中国的房价上涨太快，这说明供应和需求不太平衡，政府可能会出台政策，一个可能是提高首付款，降低银行按揭贷款的成数，现在是七成、八成，它可能会降上一成、半成，因为我们房地产发展商处在微观的角度，政府从宏观的角度看就是过热了，这可能是一个措施，而且要出台的话就是人民银行，立竿见影地下发一个文件就可以了，不用一个太复杂的程序。第二个可能就是按揭贷款的年限，从30年会不会调到25年，压缩，这样两个很快会把需求抑制住。从土地方面来说的话，一个要来增加土地的供应量，在拆迁困难的情况下，这可能是一个特别复杂的问题，就是能不能按照国八条里面规定的两年不开发的土地收回，像这个是符合法律的，因为我们看到房地产发展速度非常快，市场也非常好的情况下，还有好多的烂尾楼烂在那里放着，你像北京最繁华的区域还有烂尾楼，北京的CBD，七八年都有烂尾楼，这实际上是社会财富的浪费，如果能够通过法律的手段收回来的话，就会转变供应量，对抑制房价可能有好处。