2006年开春以来，福州的房地产市场开始逐步升温。但是，业内人士习惯使用的商品住宅均价仍然秉承其“上蹿下跳”的猴市风格，在连续上涨两个月后，本月却从上个月的3992元/平方米下降到3783元/平方米，下降了209元，月降幅达5.24%。

有的时候，均价不足以客观反映楼市房价水平，这时作为楼市“晴雨表”的福房指数的作用更显重要。

    慎用均价衡量楼市

    截止到4月25日前，楼市成交了不少相对价位较低的楼盘，若使用均价来分析本月市场，显然难以反映目前房价上涨的趋势。

    所谓均价，就是把市场中的总成交金额与成交面积进行均摊得到的价格，它包含了市场因素和非市场因素对价格的影响，市场因素即求大于供时，价格上涨的供求规律。而非市场因素是地段、楼盘品质等商品自身对价格的影响因素。房地产商品是异质性强的商品，也就是非市场因素对价格的影响很大，造成均价会“上蹿下跳”。对福州这样的中型城市而言，市场容量没有那么大，一旦出现一些定价极高的楼盘，如去年4月份开盘的福州世茂外滩花园，其每平方米1万多元的单价就对整个市场的均价产生较大的影响，当时月涨幅达10.01%，而这种涨幅并非市场原因造成的，因此在分析问题时，均价不一定最客观。

    消费者在解读数据时应多了解数据背后的含义，这样在研判市场时才不会失真。

    需求带动指数上升

    福房指数的计算就是要剔除均价中的非市场因素，仅体现市场因素对价格的影响，从而精确反映房地产价格受市场供求关系影响后的涨跌走势。采用国外较为成熟的中位数价格加权模型和重复销售模型分别计算出价格指数，将其综合后得出的福房指数，消除了均价中非市场因素的影响，自然会比均价低。指数以点数形式表示，体现市场价格的相对变化，而非价格的绝对数值，如有的城市将指数初始值定为100点，并不是指100元/平方米。同样，福房指数现在的3386点也并非指3386元/平方米，实际上，指数与商品住宅均价并不对等。

    目前有些人将我们的福房指数与福州房产均价联系在一起，产生了不必要的误解。为了消除误解，我们这期拟将原设在2004年1月的基点更新为100点，并分别列出新旧福房指数点，以飨读者（详见B2版表一）。

    从福房指数表可以看到，从今年的1月到4月，指数呈不断增长态势。4月份福房指数为118.72点，比3月份上涨0.14点。而与去年同期相比上涨12.19%，两位数的上涨对于二线城市福州来说，实属不低了。

    4月份成交量高达64.17万平方米，相比3月份的46.82万平方米，增加17.35万平方米，达到了目前的月成交量第一高峰。4月份的成交增幅如此之大，很大一部分归结于茶亭街的大面积拆迁，导致市场需求加大，成交量明显上升。需求的提升，自然会促使市场价格上升，由于房价的稳步上升，也起到一个导向性的作用，让大部分的消费者相信，在短期内房价难以下降，使得购房者出手买房的时间缩短，从而让楼市在这段时间内火了起来。

    但是这是否是一个正确的市场导向呢？这一两年来，楼市火热、房价高涨，房产经济已有了过热的表现，为了抑制过热的房产投资，减缓房价过快的增长速度，中央政府、央行出台了一系列政策措施。从近两年的缩紧“土根”“银根”这两个房地产产业命脉，其间贷款利率逐步上调，到去年著名的“国八条”的出台，物业税的酝酿，还有税赋条例方面对房产市场的步步紧控，无一不显示了中央政府对调控房产市场的决心。地方政府也相应出台了一系列的政策，打压炒房，阻止房价过快上蹿，最近的例证就是3月底实施的“禁止转更名”的限制。

    虽说不是每一条政策措施的出台都能够对楼市起到明显的降温作用，有的甚至被钻了空子或者起到了相反的作用。但是，可以确定的是，中央政府不会放任房价猛涨，楼市投资过热。近来央行又一次调高了房贷利率，而这是否中央将再次调控楼市的一个信号呢？鉴于楼市在多番调控后仍然走高，中央的调控亦将越来越直接，力度会越来越大，一旦政策性打压的到来，对于整个市场将产生的影响还不好预估，但政策风险应当列入考虑范畴。

    楼市各板块 品质提高 价格均衡

    虽然４月市场的总体反应平稳，但各大板块的情况反应不一。可以看出东区和仓山区的平均涨幅居前，但是与３月相比，在价格方面这两个地区和五四北都呈现下降趋势。这不是与传闻的市政府东迁消息相左吗？在利好政策消息刺激下，东区房价应该涨才对啊，从这个角度分析确实是这样。事实上东区的价格短期内也是一路高涨的，只是政策带来的市场反应还没有在4月新房交易中体现出来。同时，大景城、福晟·钱隆世家等楼盘成交不多，无法推动区域指数的上涨。

    时下有不少开发商为了利用政策性利好信息取得更大的利润空间，在4月份实行放量控制，而五一期间放量房价的高涨似乎才是他们的真正目的所在。但是行政中心东迁对于商务用房也许是一剂“强心剂”，而对于追求居住品质、环境质量以及私密空间的住宅则不一定。对于一个发展成熟的城市而言，居住外移是一种趋势，因为城市外围的风景和清新空气是市中心无法比拟的，加上现在交通工具的便捷度高，使郊区的交通缺陷已大为减少。值得警惕的是，目前投机者热炒东区主要是短期行为，因为在福州市内，省市政府核心区域周边的房价许多并不是很高，甚至低于市中心的价格。这在某种程度上说明靠近行政中心未必就是房产升值的绝对因素，长期而言，房价上涨主要取决于其品质的提升。

    其他板块价格都稳定浮动，并没有受到东迁因素的太大影响。各大板块之间涨涨跌跌，总体体现一种均衡的状态。

    福房别墅指数 交易萎缩　价格走高

    今年是业界普遍认为的“别墅年”。目前，福州的别墅市场按板块来分，可以分为金山板块、城南板块、东江滨板块、五四北板块、闽侯上街板块、西区板块。进入４月份以来，别墅的成交量与３月相比略微有所下降，但是别墅的成交价却在加速攀升。为了分析别墅市场，以利于业界对别墅市场的了解，从本期开始，我们将推出福房分指数———别墅指数，４月份别墅的价格指数为6833，与３月份的6619相比价格指数上涨3.23%。

    在“国八条”等政策打压下，全国房产一片打压之声，作为房产中高端产品的别墅价格受到影响有限。在别墅用地被喊停后，别墅存量项目却纷纷上马，出现前所未有的繁荣，仅今年主要销售的别墅项目就多达25个，再加上原有别墅的后续开发，以及别墅存量的推出，别墅的开发在今年可以说是特别突出。

    ４月份，虽然别墅成交量略有萎缩，但价格指数却逐步走高，这是什么原因呢？政策方面，别墅用地的限制意味着短期内也许不会再有新别墅的增量出现，那么对于已经批用的别墅项目来说，无疑是一条利好消息，物以稀为贵。国情限制，致使我们不能过多发展别墅项目；未来增量的缺失，导致别墅成交量低下，但是价格会走高。“大福州”规划的出台，未来大学城的逐步成熟，三环路建设规划被提上议事日程，用于别墅开发的土地的周边环境逐步成熟，新开发别墅品质的提高等因素皆促使别墅价格上涨。综合以上几点考虑，那么４月以来别墅指数有所提高也就在情理之中了。

    二手楼市 “逆境”出彩　交易放量

    ４月份的二手楼市，可谓重彩的一笔。针对二手房市场的政策早在去年“5·11”房产新政时就已经“出拳”，“国八条”中，对二手房市场影响最大的是其中的两条。一是决定实行实名制购房，“期房”将禁止转让；二是运用了税收等经济手段，加大对投机性购房的调控力度。在“国八条”指引下，2005年12月15日，福州出台了二手房交易征税新规，加强了二手房交易的营业税及个人所得税征管。今年3月27日，福州市房地产交易登记中心突然暂停办理所有预售商品房的合同注销及变更。突如其来的禁令限制使买卖方、中介方、房地产开发商措手不及。虽然不少中介公司起初宣称“3·27禁令”对自己影响不大，然而不久后八大中介公司就联名要求给出政策缓冲期，从其急切之程度还是不难看出这一禁令对二手房市场的影响。

    面对如此频繁的政策出台，二手楼市在今年开春可以说是步入了一个不小的低谷。从交易量曲线图可以看得出来，步入２０06年，二手房交易量逐步下滑，至２月可谓达到谷底。然而３月底的禁令出台，造成部分投机炒房者出逃，同时，茶亭街的拆迁也进一步催生出４月的二手房交易量猛增至45558万元。

    45558万元的交易量，不仅仅包括茶亭街拆迁带来的交易量的影响。近年来，二手房已经不再像以往人们传统观念中那样“陈旧、便宜、实惠”，二手房越来越新，有不少期房、次新房也进入了二手楼市流通，二手房已经不便宜了，有的二手房价甚至高出新开楼盘的价位。从另一个方面来说，也反映了现在投资二手房的人越来越多，这才导致了政府的出手干预，出台一系列的政策来限制。楼市投资是否真的就是“稳赚不赔”呢？值得置业投资者深思。

    【楼市观察】

    房产投资看清风险

    目前，投资房产似乎已经成为一种财富的标志。更有甚者，有人将房产投资鼓吹为资产唯一的增值保值投资渠道。那么，房产投资真的便利、低风险、保值增值吗？

    众所周知，房产从预售开始到最终交付拿到产权证，其过程一般需要一年以上，而目前短期交易税费较高，对于交易双方来说都是不小的负担。且房产投资动辄几十万，要寻找合意的交易方，办理交易按揭手续并不如所鼓吹的那般方便、随意。一套新房交易后，要想完成第二次交易，现在要经过两年以上，对于一般投资者而言，将大笔资金锁在房产投资中，周转并不十分方便。眼下随着房价上涨，市场自身风险的积累及宏观调控政策的持续，对于房产这种长线投资来说，其各种风险明显加大，这是广大投资者所不得不面对的问题。

    许多“神话”都是由人们的信念引起的，楼市目前只涨不跌的“神话”也是如此：大部分民众相信“土地的稀缺性”，那么由此推断土地必然不会贬值；大部分民众认定房产需要的“必然性”，那么投资房产必然是稳赚不赔的。不要忘记作为弹丸之地的日本，土地够稀缺了吧，不也在楼市投资一路高歌猛进，民众拒绝相信房产价格会下跌的情况下，最终于上世纪８０年代末期，导致房产泡沫的破裂，房产价格最后跌得只剩下原来的1/4。历史证明，这样的信念“神话”未必能持久。

    也许你会认为买房子可做长线投资，大不了为子孙后代留点不动产，这可要不得，至少在目前高价格时不宜介入。若房价进一步上涨的空间被封杀（有些城市已经开始实施限价了），想通过房租收回投资根本不可能，目前我国租金与房价倒挂现象极为严重。就拿福州市来说，一般情况下，高风险则高收益率，投资房地产的收益率至少要高于银行贷款利率吧，若按照投资收益率8%计算，则投资一套50万元的房子，其年租金回报应为4万元，平均每月租金是3333元，福州这样的中等收入水平的城市，没有多少人每月能拿这么多钱租房。而目前福州50万元的房子却比比皆是，若出租，明显供大于求，要想按此价出租更不可能。目前福州房价高涨的同时，租赁价格逐步走低却是不争的事实。城市的房产是否过热，租赁市场就是其中的一个判定指标，一般来讲，新房销售价格应该与租金同向运动，租金的倒挂可以说是楼市不健康的一个表现。

    作为一个城市而言，房价高涨以后，应当要有相应的产业、收入水平作为支撑。香港的房价可以高涨，其城市金融业发达，居民收入水平高为高房价提供了支持。但是即便在香港，拥有100平方米以上的住宅即算是豪宅了。反观我们的楼市消费心态，100平方米以下的都可以算作是中下阶层住宅，由这样的心态催生的消费升级，再加上市场投放的房产也主要向中高端市场发展，致使目前的楼市被不断催高，不健康的信号灯已经亮起来了。

    每一套房子必然要有一个所有者，要么是开发商、银行，要么是投资者或者是房子的最终消费者。面对楼市的高涨，我们不禁要问：目前产业发展赶得上房价增长速度吗？我们的收入水平的提高赶得上房价增长速度吗？如果不能，那么未来的房价靠什么来支撑呢？如果没有足够的支撑，那么最终房子能否成功转手，又由谁来承受高价位的房产，是炒家还是购买力不足的最终消费者？

    我们知道，一个理性、健康、成熟的房地产消费市场应该呈现出一种梯级消费结构状态，由廉租房、普通租赁房、二手房、新增商品房共同组成。而福州太多的人跳过了其中一些过程，这就无形中加大了其生活压力，从而也导致了一种不健康的房产氛围。我们要做的是用理性的眼光来看待，不要盲目跟风，要知道过热的市场导致社会资源过度集中，宏观调控绝不会坐视不管，房价高涨背后面临的市场风险并非所有投资者和整个社会能承受的！