今年以来，部分城市房价的快速上涨，使业界专家产生诸多争论。其中，最为集中的三大争论为：一、房价上涨究竟是谁的过错？老百姓认为是开发商，开发商则多把责任推给政府；二、就是以土地调控为代表的一系列宏观调控是不是失败的；三、下一步的政策导向将趋于平缓还是更加猛烈。

    调控不力乃房价上涨元凶

    首先，调控不力。房价虽然受到总体需求的拉动，但另一主要原因在于调控困难，因为有“多只看得见的手”(中央政策、地方政策、央行、国家发改委、建设部等)在博弈，而且作用力和作用方向是不一样的，所以，房地产有再度出现过热的危险。其次，高投资回报。2005年1～9月份，全国39个工业大类行业里面，除了能源行业以外，其他的行业利润都是下降的。而房地产业高的回报，必吸引国内及国外的热钱，进而推动房价上扬。再次，银行超低的利率。银行低利率和房产的高回报，促使房地产市场需求旺盛，而旺盛的需求是房价上涨的前提。就银行的利率而言，虽然进行调整，但仍处于较低的水平。

    调控的不确定性致使政府陷入被动

    真正的宏观调控在中国并没有做，我国采取的实际上是微观调控，或者说是行政调控。我们是试图用行政调控来代替真正的宏观调控；用降低货币流动性的办法来减少货币的供应；用地根的调控代替银根的调控；用威吓代替真实的调控。

    这样一来，便带来很大的不确定性，没有人知道调控的后果是什么。比如，银行利率提高了，人们会预期其效果，而行政调控和微观调控是很难预期的。人们没有办法知道政府的调控手段，最后会导致什么样的结果。在此情况下，政府便陷入被动局面，其虽然要对资产的价格上升负责，对整个消费物价上升负责，但却不清楚其他的调控手段的力度有多大，到底会造成什么效果。所以，政府虽然很早的就发现房地产存在过热现象，并且提出相关的抑制措施，但最终却很难得以较好的落实。

    以总量调控为主导的政策将粉墨登场

    行政调控受利益主体的牵制，即“多只看得见的手”会抵消行政调控的作用，比如银行说要取消期房预售，建设部说不能取消；中央希望全国房价降下来，但是所有的地方政府均认为房价的上升才刚刚开始。很简单，房价有上升余地，地价才能卖出好价钱。房地产的发展和地方官员的政绩已经非常紧密的联系在了一起，所以，他们必然抵制中央宏观调控的意图。

    在此情况下，抑制房价的宏观调控实际上是处于镂空状态，并且，政策亦没有进一步调控的举动。而就未来宏观调控的趋向而言，首先，政府仍然会通过行政手段进行调控，但是会更加细分和有效；其次，真正以总量调控为主导的宏观调控将粉墨登场。这意味着政府会考虑汇率有更灵活的变动，也可能是持续加息；再次，地根调控将走向制度创新，真正做到从土地收益方面进行调整，改变以往多方博弈的游戏规则。