5月17日,国务院召开常务会议,提出调控房地产市场的“国六条”。从其内容上看,基本上与去年5月11日七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(又称“国八条”)一致,不同地方是今年的“国六条”提出了“积极发展二级市场和租赁市场”,强调了地方政府的具体职能,而且语气比去年更加严厉。

    本轮房价的飙升是在去年“国八条”出台后形成的,这就说明去年的“国八条”对于房地产市场的调控基本上是失灵的。因此,严格监控和认真矫正导致“国八条”政策失灵的各种显性和隐性的问题,应该是今年“国六条”政策正常发挥的重要保障。

    必须解决住房供应结构问题

    关于调整住房供应结构,重点发展低价位、中小型普通商品住房、经济适用房和廉租房,在去年的“国八条”中已经明确提出。然而,从当前公布的有关数据看,目前市场提供的户型还是偏中高档房,面积基本在120平方米以上,适宜居民选购的60～120平方米的住房供应基本紧俏。

    造成这种现象的原因最主要有两个：一是房地产商追逐高利润的偏好,开发主要以中高档住房为主,同时商业用房的比例也较高；二是土地资源并未完全市场化,特别是土地一级市场属于地方政府的高度垄断市场,土地近年来成为了地方政府的“第二财政”,土地价格的不断上涨成为房价上涨的一个重要原因。

    “国六条”在这方面吸收了去年“国八条”的一些经验,把地方政府的职能推到了前台,一定程度上隔离了地方政府与地产商的这种利益逻辑,至少促使地方政府制定合理、科学的城市规划,一定程度上能够缓解居民购房在地理位置上的集中性。但是,这并没有从根本上改变目前的房地产业食物链,地方政府与开发商的利益逻辑关系并没有彻底隔离。由此可见,仅就这一条来看,“国六条”的政策效用难以让人乐观。

    要彻底割裂地方政府与开发商的这种利益纽带,至少需要以下几个方面的政策：一是合理、科学地调整财政税收政策；二是加快和完善政府间的财政转移支付制度；三是加快政府职能的转型,走出政府越位、错位和缺位的困局,逐步实现土地市场的市场化和买卖主体的多元化。

    税收、土地政策需进一步调整

    不论是去年的“国八条”还是今年的“国六条”,都强调发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。然而从去年的效果来看,除了信贷政策作用较为显著外,税收和土地政策实际上并没有达到应有的效果。造成这种情况的一个重要原因,是地方政府执行不力。但地方政府执行不力的根源正如前面所说,是地方政府的动力不足。

    目前房地产市场从整体上看,已经形成了一种类似于托拉斯式的价格联盟,不论是开发商还是投机客,价格转移能力都比较强。在房地产市场结构性失衡没有明显改善的情况下,投资投机者对高税率风险的转移和成本分散是可能的。而且一般来说,税收突出体现中性原则和收入调节原则,用来矫正房价过高问题是否合理有效,值得进一步思考。当然通过征收物业税,降低购房者购房价格,是必要的,也能有效调节房价。但物业税对市场来说是中性的,改变的是房价的构成形式和房地产成本的实现形式,对投资投机的影响并没有想象中的那样有效。

    当前的房地产市场,仅通过市场化手段调节,成本比较高。这是由市场自身的局限性决定的。笔者认为,行政手段不妨可以实现严格的购房实名制,如对购买两套以上的购买者提高首付比例,降低金融杠杆,提高信贷利率等措施,可能效果更明显。

    提高信息透明度

    积极发展二级市场和租赁市场,完善市场信息统计和披露制度等,如果在执行层面能够很好地贯彻执行,确实在一定程度上能够矫正房地产市场的一些问题。但这些措施真正能够发挥效用的前提是：矫正目前的结构性问题。因为二手房市场发展虽然能够启动存量,但目前的问题并不是供给不足,而是结构性紧缺和过剩并存；相应的,租赁市场也存在房源结构性问题,租房者一般都是低收入者,而且他们需要的是低租金房屋,这也就是为何中国房价高而租赁价较低的一个重要原因。另外市场信息的透明度是保证房地产市场市场不失灵的重要保障,但目前透明、真实、全面、及时、准确的信息涉及到更深的行政职能和行政体制改革问题,很难立竿见影。

    另外,目前国内的资金成本较低,也推高了房价的上涨,出现了“存款不如存房”的现象。因此,提高利率,使利率逐步回归到合理均衡的水平,对降低房价、遏制炒作还是有一定作用的。

    综上所述,我们期待更多的细则出台,来保证“国六条”的政策效用,防止“国八条”问题的再次出现。