国务院常务会议日前提出六条意见对房地产市场进行调控,北京市建委有关人士昨日接受记者采访时表示,正在消化落实“国六条”内容,具体政策的出台还需假以时日。而市国土局有关人士也表示,房地产市场调控由建委牵头,他们正在等待建委方面的意见。

    官方数据显示,今年1-3月,全市商品房期房预售均价6885元/平方米,同比增长14.8%,虽然涨幅比上一年和今年前两个月(17.3%)有所回落,但仍高于70个大中城市平均水平。

    价格大幅上涨使北京市房地产市场备受关注,更有效的调控手段也被寄予厚望。事实上,今年以来,北京市已采取了多种措施来抑制商品房价格的过快上涨。

    增加土地供应即是其中之一。北京市土地整理储备中心信息显示,截至目前,北京市今年总计出让29幅土地,出让土地规划建筑面积接近200万平方米,而去年全年全市成交土地才48幅,增幅十分明显。

    另一方面,针对房地产市场信息不对称,北京市建委也采取了一些相应措施。例如,建立商品房销售信息发布制度,购房人可以及时查询全市各区县、全部合法项目可售房屋情况及销售状态。

    此外,加强对开发商违规行为的监管和查处也是房地产调控的重要内容。市建委5月10日发布《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》,界定了开发企业、经纪机构、房产测绘单位和从业人员的各种违规行为。其中,“虚拟买卖合同、囤积房源”等误导供需关系的行为赫然在列。

    当然,从市场运行状况看,抑制商品房价格过快上涨的政策目标还远未实现。无论是北京市,还是其它地区,都还需要因地制宜,制定切实有效的调控措施。

    据业内人士介绍,为增加供给、平抑房价,北京市建委的主要思路是扩大存量房市场交易,以分流对新房的刚性需求。

    这一思路来自新房和二手房交易量的严重失衡。市建委数据显示,去年全年,全市商品房预售总量为2152万平方米,但同期二手房成交量只有712.5万平方米。显然,存量房市场“大有可为”。

    激活存量房市场的另一个好处是“立杆见影”。分析人士表示,从土地转让到商品房销售,新房供应的增加至少需要一年的周期,而二手房则可以形成即期的供给,其平抑房价的作用不言而喻。

    在扩大存量房交易的具体措施方面,有业内人士建议,可考虑重新启动房屋使用权交易,以规避央产房、大学房入市的技术障碍。另一方面,市场人士表示,可以通过税收调节来增加存量房的供应。比如,针对大量存量房囤积于租赁市场的现状,可以对房屋租赁实行强制备案制。按照现行政策,房屋租赁要交纳5%的综合税,但由于租赁市场类似“黑市”,对房屋租赁征税几乎是一纸空文。如果备案制能够真正落实,无疑将提高租赁成本,逼出部分存量房进入二级市场。

    不过,已出台或拟出台的调控措施虽多,但政策效果到底如何,还需要进一步的观察。

    一种观点认为,调控房地产市场的着眼点不在“立规”,而在“执行”。类似于打击囤积土地、囤积房源的办法早已有之,从理论分析,也将对改善房地产供需关系产生重要的积极作用,但从实践看,这些措施多少有“雷声大、雨点小”之嫌,并未起到多少效果,原因即在于执行不力。因此,要想取得良好的调控效果,还需要真正去落实。

    此外,对于通过备案制、实现变“租”为“售”的提议,也有业内人士持保留意见。他们认为,租赁成本增加很可能被转嫁到租房人身上,逼出存量房未必能够实现；而即使租赁房成了销售房,它同时也伴随着来自原租房人购房需求的增加,对改善供需关系起不到作用。