当前的深圳楼市正处于一个微妙时刻。房价非理性膨胀，局部地区价格短时间内翻倍增长；市场持续了近一年的高温；政府再三表明了控制房地产价格快速上涨的决心；首付将提高至五成等类似这样的未经证实消息不绝于耳。

从开发商到购房者，从地产中介到专业媒体，都在紧密关注，政府将出台什么样的调控措施？又会产生怎样的实际影响？

    在这样一个等待政策出台前的微妙时刻，深圳楼市迎来了久违的理性声音。从记者了解到的信息来看，理性购房、货比三家、周边城市置业逐渐成为了近期市场的主流，甚至还出现了后悔冲动买房、引发无理由退房的案例，以往“开盘必遭抢”的疯狂现象正在逐渐消失。

    二手房成首选关注周边置业

    “真正的自住型买家最好就是去买二手房。”这是许多业内专家劝告消费者理性购房时的共同建议。在楼市高温不退的情况下，二手房的成交量也往往能反映市场的真实需求状况，能检测市场的理性程度。

    而一季度深圳二手住宅与新房交易面积的比例，已经达到创记录的0.88∶1。这是记者从深圳市房地产研究中心日前发布的《2006年第一季度深圳房地产市场发展状况》上了解的信息，深圳第一季度二手住宅交易面积达到158.8万平方米，同比增长了26.47%，与新房交易面积之比达到历史性的0.88∶1。值得关注的是，在二手楼交易总量快速上涨同时，一手房市场交易却大幅下降。报告指出，一季度住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81%。

    对此，有专家指出，二手楼交易规模的快速上涨，至少反映了两个问题：第一是购房者开始意识到市场风险，没有选择跟风入市去“抢”新房，而是合理根据自身经济实力去买二手房；第二方面则意味着许多投资客受到政策观望情绪的影响，开始将手中储备的房源集中投放市场，这也造成了二手房交易大幅提升。该专家还认为，如果目前市场这种观望、不明朗的情况继续，二手楼市的交易量将达到、甚至有可能超过新楼的交易量，有更多人会因风险理智选择二手房。

    在二手房得到越来越多理性买家选择的同时，东莞、惠阳等周边城市也吸引了很多深圳人的眼球。本报举办的东莞看楼活动就引起了购房者的强烈关注，2天时间就接到了近200个报名电话。记者对部分报名者进行了采访，相当一部分人表示深圳房子太贵，有到东莞等周边城市买房居住的想法。

    买二手房、去周边城市买房，都已经开始被深圳的置业者们接受。单一的选择逐渐呈现多元化，这正是置业者们从非理性过渡至理性的关键表现特征。

    后悔一时冲动要求无理由退房

    随着市场形式的变化和不明朗性的不断增加，有购房者对自己的购房行为表示后悔，并开始通过各种渠道争取退房。虽然这仅仅是一小部分购房者的举动，但这也再度表明市场的理性成分在增加。

    位于龙岗区坂田片区某品牌开发商的项目，近日就接连有几名消费者表示后悔买了那里的房子，想退房。他们大致都是于今年4月底成为那里的业主，买入价都是超过7500元／平米，但买下来一个月，随着市场形势的不断变化，几位业主不约而同地为当时的一时冲动感到后悔。以现在的市场情况来说，在该地段买如此价位的房子，很可能面临短期贬值的风险。于是这几位业主连日来奔走于法律机构和各大媒体，想通过各种渠道退掉买了不到一个月的房子。

    这种“退房”现象目前还没有大规模出现，但是随着市场不明朗因素的持续增加，一旦政府出台新的严厉调控措施，楼市由买方主导市场，房子出现有价无市的局面，很可能会有更多的理性消费者采取“退房”来维护自身权益。

    观望情绪弥漫买家不愿入市

    4月28日，央行第三次加息被不少业内人士视为是开启新一轮宏观调控序幕的信号。全国两会期间，温家宝总理那一句语重心长的“最痛心的住宅问题还未解决好”，更是让不少业内人士相信，新一轮宏观调控很快就会到来，而且此次调控的严厉程度将超出以往的任何一次。在这样的背景下，势头强劲的地产股也集体遭遇“滑铁卢”。

    央行酝酿将首付比例提高至五成，无疑是近期有关政府调控楼市的爆炸性新闻，如果真有类似条例出台，对当前高温楼市绝对是一剂“猛药”，对高房价也会形成根本性的打压，目前各方对此说法不一。中国人民银行有关人士向外界表示没有发布相关消息，这只是业内人士的预测；有金融人士则透露近期央行确有可能出台相关指导意见，建议各地商业银行上调部分按揭购房的首付比例至三到四成，但五成的说法有点夸大，央行近期将邀请多家地产公司开会就此进行商讨；深圳业界也有传闻，已明确房贷首付将最多提高至四成，主要是针对别墅这样的高端住宅，相关政策将于近期出台。

    在这样的市场背景下，记者了解到许多置业者都选择观望，不愿入市，表现得十分理性。加上股市飘红又在一定程度上分流了楼市资金，这也增加了楼市前景的不确定性。