上海市场上如火如荼的个人房贷产品创新,5月18日受到上海银监局公开警告。该局发布《上海银监局规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》,直指产品创新风险不容忽视。

    自去年房地产宏观调控下各商业银行房贷增幅接连下滑后,商业银行几乎都卷入了

    一场以“创新”为名的房贷争夺战。

这场争夺战在全国蔓延,而上海尤显激烈。初步估算,仅在还贷方式上,上海市场上就有近10种类型。

    今年3月份,深圳发展银行在上海刚刚推出“双周供”个人按揭业务,上海银行紧接着推出“个人房贷宽限期”还贷方式,而后,中国银行上海市分行快速对外宣告名为“直客式房贷”的新型业务。4月初,建设银行上海分行也加入此列,宣传“个贷通”的个人信贷系列产品,其方式类似循环贷款。还有许多银行也竞相模仿推出新业务(详细业务内容见表)。

    分析人士认为,这些手段是银行之间争抢客户的竞争手段,而结果很可能是,迫于压力,银行在新业务的风险管理中放松了警惕。

    个贷创新隐藏风险

    “我们在对各家银行房贷新品种的调研中发现,其潜在风险不容忽视。”上海银监局有关人士说,“比较严重的是,现在个别银行上海分行的房贷新业务,并没有经过总行授权,也未经过监管部门审批或报备,就开始操作。”

    该人士指出,个人房贷产品创新引发了商业银行个人住房贷款业务的激烈竞争,给内控管理和风险控制带来了新的挑战。

    “部分业务实质上加大了银行风险。”一名股份制商业银行上海分行副行长分析,一般来说个人房贷的风险权重是50%,随着贷款者逐年归还本金利息,对于银行来说,风险也逐年降低。不过,目前市场上推出的循环贷款模式,即以个人房地产最高额抵押为基础,向优质个人客户提供一次授信、多次循环使用的个人信贷产品或产品组合,则可能加大风险。

    比如,贷款者共贷款100万元,归还20万元后,如果贷款者提出新的贷款申请,银行将审批发放不超过20万元的新增贷款。

    与此相似,一种个人住房抵押贷款业务允许贷款授信额度随房产升值而追加,采取一次授信、多次循环使用贷款方式,最高贷款成数为八成。如果客户依据市场变化,认为已抵押的房产升值,可向银行申请,评估由银行实施。假如银行评估客户抵押的房产由80万元升值为100万元,最高贷款额度也就由64万元升至80万元。

    “一旦房地产发生波动,抵押物贬值,风险就会加大,实际上房贷的风险权重超过了50%。”上述银行人士指出,一些银行可能对这部分循环贷款用途管理比较宽,一些客户可能会做手脚,套用贷款用于炒股等风险较大的投资。

    另一种风险较大的新业务是“直客式”房贷。

    “过去银行发放贷款要求有开发商做担保,并且在产权过户、抵押落实、用途锁定后才会放款,但推出“直客式”后,是在没有实际交易的情况下发放贷款,如果流程监管不严,可能会加大银行风险。”另一国有银行房贷负责人表示。

    光大银行上海分行一位副行长认为,“直客式”房贷的盛行,主要是因为银行争夺捆绑贷款的杀手锏。银行在对房地产企业发放开发贷款的同时,一般要求同时发放个人按揭贷款。其他银行想争抢这种指定银行的客户,就不太容易。

    银行回应“银监局示警”

    “我们下发这份通知的目的在于警示风险,起窗口指导作用。”上海银监局上述人士说。在上述文件中,银监局表示,商业银行在推出个人房贷新产品的同时要加强合规风险管理,严格市场准入程序,及时向监管部门报告新产品的推出和开展情况。

    同时,银监局提示商业银行,要谨慎理性推出个人房贷新产品,不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准,应建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系,防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动；

    银监局还要求商业银行,应加强个人房贷新产品推出后的市场反应和风险变化监测,防止同业间的恶性竞争。要认真核算个人住房贷款新产品的成本和收益状况,尽快建立相应的后评价制度。并且进一步防范操作风险,加强对员工的业务技能和风险意识培训,加强流程管理,体现“流程银行”的经营理念,避免因违规操作带来风险隐患或资产损失。

    目前,上海各大商业银行的房贷直接业务人员还未接到上述风险警示的报告。有银行人士表示,任何业务创新都可能带来风险,而追逐高收益也必然要承受伴随着高风险,“所以不能否认新业务的做法,关键是完善各项风险防范措施,要在客户对象、抵押物和流程监管上把住关。”