个案一:

　　“万家乐在顺德究竟圈了多少地，还有多少土地闲置无人知晓”

　　个案二:

　　“碧桂园物业发展公司在广东某城区周边圈了10公里长的土地”

　　声音:

　　陈昱新(申银万国证券研究所房地产行业高级分析师)

　　目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到二至三年的开发规模。

　　潘蜀健(广东省政府参事)

　　国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。

　　尹伯成(复旦大学教授)

　　地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。

　　长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但记者发现，在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。

　　普通购房者要知楼盘地价，难于上青天

　　普通购房者要了解一个楼盘的地价是多少，可能是一件天大的难事。记者为了得到佛山碧桂花城楼盘的地价，辗转奔波于几个部门之间，知情过程颇为艰难。

　　由于在网上无法查到这个楼盘的地价，碧桂花城方面也拒绝透露，记者只好采访佛山市顺德区土地房产交易中心。这个交易中心负责人对记者说，我们这里只有房产交易数据，要查这个数据必须去国土资源局。记者随即又联系采访顺德区国土部门。

　　佛山市国土资源局顺德分局局长简本生对记者说，我们在网上都有公布的基准地价，而且每次公开拍卖土地都有公示。但是网络数据库容量有限，隔一段时间就要删除以往的记录，因此在网上是查不到这个数据的。而有关人士接受记者咨询时表示，这位局长说的“数据库容量有限”显然是个托词。

　　记者又问:如果购房者要查这个数据怎么办？简本生回答:如果有熟人，可以到有关处室查到这个数据。

　　一圈兜下来，记者花了整整两天工夫，也未能摸到这里的土地价格究竟是多少。

　　有关专家说，我国各大城市公布的地价数据只有基准地价，购房者要知道具体楼盘地价往往是难于上青天。除了养在“深闺”里的地价之外，各种房地产信息混乱模糊，连规划更改调整这类重大事件，购房者没有特殊渠道也无从知晓。

　　在佛山中心城区，汕头某开发商两年前以每亩200万元以上的价格拿下“天湖郦都”的地块。在本地开发商眼里，价格高得不可思议。但后来，这个开发商以填埋高压线经费超支为由，顺利更改了楼盘的容积率。一番“运作”下来，开发成本大大降低。

　　而在广州，城启集团则通过伪造公文和擅自更改规划等手段，大量增加建筑面积。业内人士指出，房地产规划这种重要信息，原则上应该通过媒体公开发布，但事实没有做到，以至于购房者无法通过政府渠道了解相关信息。

　　“如果知道规划，我就不会上‘城启’的当了。”一位城启的业主对记者说。

　　开发商手中究竟有多少闲置土地，普通百姓没有知情渠道

　　据内部人士透露，广东一著名地产企业在广东省一县级市以每亩3万元的价格圈了一万亩土地，由于这个数字远远超出广东省下达的年新增配额，这个企业累计只有3000亩土地办了出让手续，其余以租用形式使用。

　　“这个企业采取的形式是，与当地有关方面签署框架协议，与土地所在镇签署买卖协议。虽然还有7000亩没有办出让手续，但这些土地实际上已经属于这家企业，今后以协议价格慢慢办出。”这位内部人士称。

　　去年以来，已有六七个发展商在这个面积不大的小城里扎堆圈地，总面积达三四万亩，相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制，这些土地均采用了“超常手段”。

　　“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量，所以才有这种纵容行为的出现。”这位内部人士说。

　　据了解，房地产商除了在内地一、二线城市大量圈地之外，触角已伸向三线城市。这些被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费，某种程度上也是对公共利益进行瓜分。

　　开发商手中究竟有多少闲置土地，对于这个影响住房消费心理的重要问题，普通百姓是没有知情渠道的。

　　在顺德桂畔海附近，著名企业万家乐拥有大量土地可供开发，这些土地是在顺德财政困难时期通过“以地抵债”形式取得的。

　　“在顺德，人人都知道万家乐圈了很多地，但这家企业究竟圈了多少地，还有多少土地闲置无人知晓。”当地房产商对记者如是说。

　　主管顺德区国土资源的简本生表示“也不清楚，查这个问题要去顺德区公有资产管理办公室。”当记者拨通电话时，这个办公室一位科长却说“这个事情与我们没有关系，不清楚具体情况。”

　　对愈演愈烈的囤地风潮，有关方面缺乏有效的制约手段

　　囤积土地是开发商利用不可再生资源待机获取高额利润的重要方式，本该受到政府有关部门的严格监管。但是，国家整顿土地批租背景下愈演愈烈的囤地风潮，显示出有关方面对此缺乏有效的制约手段。

　　根据广东省有关规定，税务部门要对房地产开发土地每年按每平方米4元的标准征收土地使用税，土地在开发商手里囤积的时间越长缴纳的税额就越多。但这项抑制土地闲置的重要手段，却被许多地方政府作为吸引投资的“大礼”，“奉献”给了房地产开发商。

　　不久前，佛山市某区一家房地产公司因欠税问题被举报，当地政府组成专案组进行了调查，其结果是，这家公司补了1000万元的税金完事。据知情人士透露，这是一个“特例”，当地大部分房地产企业都没有缴纳土地使用税。他说:“查到的算倒霉。可能与投资环境有关，地方上不愿意对这个问题过于深究。”

　　对于房地产企业的这种宽松态度，为开发商大量囤积土地营造了“环境”。申银万国证券研究所房地产行业高级分析师陈昱新分析说，目前内地一些房地产上市公司的土地储备，已经达到二至三年的开发规模。

　　广东省政府参事潘蜀健说:“国家多次出台措施抑制地产商囤积土地，但地产商往往通过变通手段顺利过关，于是囤地运动愈演愈烈。土地资源的流失，导致政府对房地产市场调控的手段减少，而房地产商对楼市的操纵更加方便。”

　　这位参事认为，动辄万亩的圈地，对于房地产开发商的意义是，通过垄断土地来垄断房价，形成区域的房地产主导价格。

　　一些地方政府将土地作为城市经营的重要手段，也为土地商囤积居奇提供了机会。比如碧桂园物业发展公司在广东某城区周边圈了10公里长的土地，“那简直是造一个新城了，里面有商业街、度假酒店等。”当地开发商如是说。

　　复旦大学教授尹伯成呼吁，地方政府应该建立地价定期公开机制，分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，这是抑制房价过快增长的一个有力手段。

　　最近跟进

　　房屋转手征营业税年限将延长，卖房者急赶“末班车”

　　大限前二手房交易或井喷

　　本报昨日一版报道的“房屋转手征收营业税年限将延长”的消息引起消费者极大关注。有房产界人士预言，今后一段时间将有大批二手房急于出手，去年“六一”大限前的交易井喷现象或会再次上演。

　　市民普遍认为，5.5%的营业税负担并不轻，对于想卖房的业主来说，要么宁愿等够年限再卖，放租而不放售，要么转让价格毫不松动，甚至将增加的税负打入房价，转嫁给买家。

　　本地某中介公司预料，一旦延长房屋转手征营业税的年限，小业主“捂盘”的现象可能又会再现:二手盘源减少的同时，又会抬高楼价，这样二手房价下调就成为空谈。“去年对二手房交易课以重税后，有时甚至半个月都接不到一个新盘源。”天河北一家地铺说，不得不采取与其它中介公司共享资源、合作租卖房的策略。

　　某著名地产中介负责人分析，“延长年限”的政策一旦敲定，二手房的交易将在更长的时间内承担高税负成本，在该政策正式实施前的一段时间，可能会有大批二手房“赶搭末班车”急于出手，去年“六一”大限前的交易井喷现象或会再次上演，但正式实施后，又会面临长久的淡市。

　　据中原地产统计，去年6月1日至今，在所有成交的二手房中，未满两年的比去年初下降了5-6个百分点。而市房地产交易中心的抽样研究显示，新屋售出五年内，每100套即有53套进入二手市场转让。不过，也有市民表示“上有政策，下有对策”。在荔湾区拥有两套房子的李姨就打算通过赠与等方式来避税，“跟买家商量好，等到过了征税年限才过户就行了”。

　　专家提醒

　　明赠与、暗交易风险太大

　　某些中介为了促成购买居住不足2年的普通住宅转手，建议房屋卖方通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，卖房业主就不用交纳营业税了。例如，市民李女士手头有套房子价值45万元，有买主愿意出60万元买下这套房子，但是新政策出台，让她觉得卖掉房子除去各种税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。按照新政，李女士转让的房产居住未满两年，需缴纳营业税:60×5.5%=3.3万元；通过假赠与的方式，李女士需缴纳的营业税为零，但由于佣金提高了2%，即增长60×2%=1.2万元，即便这样，李女士还是可以省下2.1万元的税钱。

　　南方福瑞德律师事务所梁学兵律师表示，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为，风险相对较大。如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。

　　相关报道

　　林树森接受《瞭望东方》采访时称——

　　政府要全力解决困难群众住房问题

　　日前，广州市委书记林树森在接受《瞭望东方》周刊采访时表示，政府要全力解决人均住房面积在10平方米以下的困难群众住房问题。

　　商品房既然是商品，肯定是有贵有便宜，钱多的人买贵的，钱少的人买便宜的，关键是商品房市场本身要健全

　　《瞭望东方周刊》:近期，建设部公布了全国各大城市廉租房建设的情况，广州受到了表扬，那么广州具体有哪些做法和经验？

　　林树森:广州从上世纪80年代开始决定为人均居住2平方米以下的市民提供经济适用房，或者廉租房；现在的标准已经提高到7平方米，这是一个很大的进步。

　　我们一直坚持，政府要高度重视困难群众的住房问题，通过由政府提供廉租房或者对特困户直接补贴租金的办法，使困难群众的住房问题得到较好解决。现在我们正在调查，广州到底还有多少人均居住面积10平方米以下的困难户？调查清楚以后，政府将尽全力予以解决。

　　如果能够做到市民群众人均居住面积没有在10平方米以下的，那么在全世界的大城市里都是不多见的事情。将来经济发展了，还要再提高他们的住房标准。一步步来，我们是坚定不移的。

　　商品房既然是商品，肯定是有贵有便宜，钱多的人买贵的，钱少的人买便宜的，关键是商品房市场本身要健全。房地产商首先要诚信，这是最重要的。在讲诚信的基础上，你卖得高，那是你的本事。

　　在住房问题上，政府要规范市场，促进信息对称，同时要帮助住房困难群众。不管什么社会，都既有收入高的群体，也有收入低的群体，包括目前的发达国家。我们要逐步扩大中等收入者的数量，但即使总体已经达到富裕小康阶段了，也总有一些相对困难的群众还是要政府来盖房子住。

　　如果你一家人已有一套房子还想再买第二套房，那么贵不贵不关政府的事；在一定时期你的住房达不到一定的标准，政府就有责任一次性让你买到便宜的房子

　　《瞭望东方周刊》:目前广州周围一些城市的房价涨幅很大，广州市政府部门是否很有压力？

　　林树森:我们的压力是如何给困难群众解决住房的问题，不存在房价高低给我们带来压力的问题。

　　关键不在于房价高低，而在于广州能否给“没房住”和“住不好”的家庭改善住房条件，因为政府有责任让低收入群体的日子过得去。

　　如果你一家人已有一套房子还想再买第二套房，那么房价贵不贵不关政府的事；你买得起就买，你自己定，政府不能保证你一定要住很宽很好的房子。住房只能随着城市发展一步步提高水平。在一定时期你的住房达不到一定的标准，政府就有责任一次性让你买到便宜的房子。广州现在要做的就是解决住房困难户的问题。

　　政府应该关心市民“没房住”和“住不好”的问题

　　《瞭望东方周刊》:你认为，应该如何处理商品房、经济适用房和廉租房的关系呢？

　　林树森:道理很简单，所谓经济适用房，应该是由政府划出地皮，不收或减少土地出让金，减少有关各方面的税费来盖的。从道理上讲，能够做到“经济”是政府给的。但老百姓能不能得到实惠，谁能得到实惠，关键在于房子建好以后要由政府来分配。

　　如果开发商偷偷摸摸在国土局拿到了规划盖经济适用房的土地，却盖了商品房，谁知道他卖了多少钱，这不是捞政府的油水吗？所以广州市房改时出了正式文件，绝对不会把经济适用房交给房地产商去盖，让他用政府的资源赚钱。这涉及确保公平和政府如何规范房地产市场的问题。

　　广州的做法能不能推广？我觉得可以推广。政府应该关心市民“没房住”和“住不好”的问题。一方面，要按照政府的承受能力，盖廉租房按标准租给困难市民；按照城市规划和建设需要，改善老城区环境和拆迁户的居住条件。另一方面，还要盖一些经济适用房，由财政供给发给“房补”，解决应由政府提供经济适用房的群体的住房问题。

(责任编辑：魏喆)