FT首席经济评论员　马丁·沃尔夫(Martin Wolf)

　　较高的房价会使一个国家更为富裕吗？答案很简单：不会。如果存量房屋的市场价值上升，那么那些拥有它的人富了多少，另一些从他们那里买房的人就穷了多少。价格的上涨只是把收入在居民中进行重新分配而已，主要是将年轻人的收入重新分配到老年人手里。

　　那么，为什么增长迅猛的经济体，房价往往持续飙升；而增长缓慢的经济体，情况则恰恰相反呢？答案是，并非较高的房价使一个国家更为富裕，而是与之相反：国家越富，它的房价也就越高。

　　那么，为什么增长较快的经济体，房价就应该经历较为强劲的扬升呢？

　　随着经济活动的增加，稀缺土地的价值就会上升。更重要的是，较为富裕的人会花更多的钱，购买地理位置较好的房产。为了匹配调整缓慢的供给，以应对需求的上升，需要这种有失比例的价格上涨。规划方面的限制，甚至可能会使供给方面的调整陷入停滞。

　　然而，收入并不是左右价格的惟一根本因素。同样重要的还有家庭数量的增加。随着人们寿命的延长，规模较小的家庭变得越来越普遍，同时劳动力市场充斥着大量移民。

　　信贷供应量的上升，以及名义及实际利率的下降，同样会加大需求：前者使借贷难度下降；后者则推高了所有实际资产的价格。

　　经济不稳定性的日益减弱，也会证明加大借贷的合理性。然而，实际利率下降所产生的影响则难以说清：就其本身而言，它们会推高资产价格；但它们同时也表明经济增长前景欠佳，就此而言，会压低资产价格。

　　周期性因素可能也会起作用。也许事实证明，实际利率处于难以维系的低水平：如果是这种情况，在房价大幅飙升之后，可能出现崩盘。

　　自我维系的上行螺旋（在经济周期的相反情况中，则是下行螺旋）也存在一种风险：房价的上涨会导致更多的借贷和支出，加速经济扩张，进而进一步推高房价，如此反复。而当价格下降时，会导致房产价值下降、借贷和支出收紧，同时，普遍出现的拖欠贷款现象，可能导致经济活动的萎缩和房价的下降。

　　因此，房价是否已超越均衡水平是一个大问题。经济合作与发展组织(OECD)在其2005年12月份的《经济展望》中表示，爱尔兰、西班牙和英国的价格被高估，但其他地区不存在这种情况。不过，英国经济学家撰文否认英国存在这种情况，加文·卡梅伦、约翰·米伦贝尔和安东尼·墨菲表示：“房产悲观论者是错误的，但他们的想法也值得参考。”

　　在房价上涨速度远远高于基本收入增幅的地区，只存在以下两种可能性：

　　要么价格已升至一个较高的均衡水平，在这种情况下，未来的买家不得不攒得更多、花得更少。这种说法本身就具有重要的经济含义。要么价格已达到一个难以维系的水平，在这种情况下，实际价格将会下跌。而这会有更为重要的经济含义。

　　未来将告诉我们，哪种情况会在哪里发生，或许我们不久就会知道。

(责任编辑：孙可嘉)