4月22日，本报记者专访了欧洲房地产研究联合会(ENHR，European Network of Housing Research)主席、乌普萨拉大学房地产和城市研究所所长本特·特纳教授(Bengt Turner)。

　　作为在房地产经济学领域有将近30年研究经验的学术权威，特纳教授就目前全球和中国房价及支付能力问题发表了见解，并对中国住房保障体系建设提出建议。

　　中国房地产报：在房地产市场研究中，房价收入比是一个重要参考指标。房价收入比有没有国际警戒线，国外的情况如何？

　　特纳：房价收入比并没有通用的国际标准。世界银行的结论是，在低收入的国家，房价收入比普遍偏高，但这并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂危险。

　　在东欧、俄罗斯等国家的房地产市场发展过程中，我们见证了一个房价收入比逐渐增大再减小的过程。一些东欧国家房价收入比曾高达30，但市场并没有崩溃。

　　中国房地产报：在中国这个快速发展、相对较新的市场上，房价收入比远远超出了西方发达国家，国内的许多研究者就此判断中国存在着严重的住房支付危机。但另一方面，中国房价仍在不断上涨，对此您怎么看？

　　特纳：房价收入比的上涨不仅出现在中国。在全球范围内，我们注意到，最近几年，房价收入比在很多国家出现上涨，如英国、西班牙、爱尔兰、丹麦、瑞典。需求上涨、城市化进程都在推动房价收入比上升，更重要的原因是在利率下降的环境下，住房正越来越成为一项投资，这极大刺激了需求上涨。

　　当然，作为一项投资，房地产市场就更将显现出如股票市场的周期性。房价收入比也会出现相应变化，在周期的高峰，房价收入比较高；在周期低谷则较低。不过现在欧洲一些国家包括瑞典出现的一个现象是，由于房价长期上涨，一些人似乎觉得房价永远不会下跌。

　　中国房地产报：请问居民住房支付能力研究在房地产研究中有什么意义？主要运用于什么方面？具体到中国市场，有什么实际意义？

　　特纳：住房支付能力研究的关键是衡量收入和住房支出。在研究中，我们发现，支出分为两种，一种是租房支出，另一种则是购房支出。而在房价上涨的市场上，如果消费者拥有了一套住房，那他的支出可能是负数，换句话说，他获得了收益。在这种情况下，对于一个百万富翁而言，支付能力是非常强的。

　　因此，在支付能力问题上，我们主要的研究对象是低收入者。因为，对这些人而言，就算房价上涨，也没有意义，因为他们不是百万富翁。

　　在低收入者中，我们重点关注移民，尤其是年轻的移民，从乡村迁移到城市的人群。在中国，我们关注到这一人群正面临比较严重的住房问题。

　　中国房地产报：作为曾为多个东欧经济转型国家政府提供房地产产业政策咨询的专家，您能否介绍一下东欧市场发展的状况，对中国市场有何借鉴？

　　特纳：5年前的东欧市场与今天的中国市场比较相似。从东欧的发展经验看，在发展初期，房价高涨，新建的房子首先被支付能力较高的人买走。供应量上升之后，房价逐渐下降。

　　对于中国目前房价上涨的情况，最后也只有充足的供应量才能从根本上抑制房价。

　　中国房地产报：在欧洲市场上，外资在房地产市场发挥着怎样的作用，是否会过高推高一个地区的房价？

　　特纳：在欧洲市场上，尤其是东欧国家吸引了大量外资进入。这确实推高了当地房价。但从长远看，这对一个地区的发展是有利的，因为外资一方面给当地提供了改善基础设施的资本，另一方面也激励各地做好规划、建设，以吸引投资。

　　人物背景

　　特纳教授是房地产经济学家兼著名社会活动家，由他创办和担任主席18年的欧洲房地产研究联合会是欧洲房地产领域最重要的研究协会，也是欧盟在房地产政策问题上的主要咨询机构之一。

(责任编辑：悲风)