提高房贷首付可能性大
国务院出台“国六条”打压房价专家预测具体政策走势
房地产市场昨起再次成为国家宏观调控“组合拳”的对象，因为这个涉及千家万户的敏感市场，对一年前强硬的“国八条”调整似乎无动于衷。 于是，第二轮调控如期而至，国务院前天出台六项措施调控房地产，人们称为“国六条”，而其第一要义就是“打压房价”。但“组合拳”一招一式如何打出，各地会出笼什么具体政策影响人们买房置业？且听专家预测。
政策分析
专家预测政策六大走势
预测一：提高房贷首付的可能性最大
可能波及人群：高贷款者、多次置业者和大户型购买者
在“国六条”中，“有区别地适度调整信贷政策”是个新颖的提法。中国社会科学院金融研究所博士尹中立告诉记者，将出台的政策很可能是提高房贷首付。
“针对不同类别的房源，信贷政策将有所区别，但调来调去肯定不会影响一般老百姓购房的”，尹中立认为。他说，很可能会把房源分为普通住宅和豪宅，以此为依据制定不同的首付成数。
北京师范大学管理学院教授董藩也认为，如果提高首付效果会比较明显，但肯定会保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，并抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。他说，调整信贷政策，可以根据不同的购房者进行细化、区分，会更有针对性。
上海金昌房地产总经理李宁认为，政府下一步的政策一定会控制需求的，首付一定会提高，特别是针对购买第二套房产，但不会采取一刀切的做法。
预测二：二手房交易手续将被简化
可能波及人群：中低收入购房者
“积极发展住房二级市场”是“国六条”中的亮点，因为去年的“国八条”并没涉及这个敏感领域。
在很多城市，二手房交易很不发达，北京更是“极端”不发达。“这是个观念问题，一结婚就买新房，租房或住旧房多没面子，这是很多年轻人或者外来人口的心态，因此他们都冲向新房市场，从而推高价格”，明天地产发展中心业务总监陈云峰告诉记者。
还有种种因素制约着二手房市场的壮大。“二手房交易手续非常繁琐，在营业税等政策方面甚至有一定的限制，另外，像北京有几十万套的央产房、校产房、军产房，这些房源由于很多没有独立产权，至今上市的仍然寥寥”。著名二手房中介链家销售总监金育松告诉记者。
如果二手房市场能够建立，必然解决楼市的很多积弊。二手房中有很多由于难以出租或者房主根本不愿意出租，形成了很大的空置量。SOHO老总潘石屹就曾多胃嫠呒钦撸骸敖饩霰本└叻考酆透呖罩寐实乃姥ň褪峭晟贫址渴谐 薄?
陈云峰预测，下一步政府将在二手房交易的手续和政策方面做出支持的动作。“二手房一流通，新房价格涨幅就自然下来了”。
预测三：严格限制外资炒房
可能波及人群：国际游资操作者与外籍人士
“外来资金对当前住房价格起了关键性的推动作用。”中国社科院金融研究所殷剑峰博士认为，他相信紧随“国六条”宏观政策，严格限制外资炒房的进一步细则就将出笼。
从统计数字看，房地产市场的过热与人民币升值预期有密切的关系。国际游资为了博人民币升值的汇兑收益，通过合法或非法的渠道进入内地，买入房地产等人民币资产，推高了房价，同时也诱使开发商大量兴建迎合外资口味高档楼盘。
近期央行的加息政策并未能打击外资的炒房行为。殷剑峰称，加息的直接效果是减少了普通居民的按揭贷款需求和购房需求，却不会对外来资金产生丝毫影响，甚至会刺激外来资金进入。
“银行、国家外汇管理部门和房地产管理部门需要密切配合”，殷剑峰强调，“在审查中应防止少数外籍人士企图借用内地居民的名义购买住房”。
这一政策取向已有所显露，上个月底，国家外汇局发布国际收支年报时，房地产领域的外汇资金流动首次放到了“维护国家经济金融安全”的高度。不久前，国泰君安证券公司的房地产业研究报告推测：此前业界出现央行提高住房按揭首付款的传言，最有可能的是针对外籍人士购房或高档楼盘的销售。
开发商
开发商最苦恼“打击囤房”
“国六条”的含义之一就是打击开发商“囤积居奇”，从而增加房屋土地市场供应，避免房价如脱缰野马。然而，“打击囤房”的难度恐怕是“国六条”里最大的，就在昨天，来自房地产商的争论已经出现。
“各地在日后推出的调控细则中，如果直接干预开发商正常营销行为，很可能意味着政府管辖越位”，北京万年花城副总经理黄玺庆对“国六条”中要“明令禁止开发商囤房”的做法表示“担心”。黄玺庆认为，楼盘取得预售许可证后分批卖房，这完全是开发商自主的营销行为，政府如果连这个都管，管得有点宽了。
上海金昌房地产总经理李宁同样不赞成政府“打击囤房”。他认为，把商品房分期来卖，只是开发商长期以来形成的营销技巧，而其中的关键是，不同企业有不同的经营状况，是否囤房在性质上比较难区分。他同时认为，起码上海开发商不会做囤房的事情，因为楼市中很多是中小型企业，开发商的竞争状况还远没有到出现垄断的地步，因此“只要一有风吹草动，通常是比谁跑得都快”。
反对声已经出现，而赞同者也在为自己所在的市场澄清。“北京囤房状况并不严重”，北京城建集团副总经理刘新虎告诉记者。他同意囤房行为应受到控制，“大家都囤房不卖，短期价格是炒上去了，但不利于长期繁荣”，“房价一涨上去，肯定会提高人们的生活成本，从而冲击其他行业，甚至影响整个城市的竞争力”。
就在前段时间，市场有风声说北京建委将出台一个打击囤房的政策，即“楼盘在取得预售许可证一个月内必须全部公开销售”。刘新虎昨天觉得，该政策出台的可能性很大，该政策确实能扭转开发商拿到预售许可证后长期“惜售”的心态。
消费者
炒房者应付出更高成本
房价涨得老百姓心惊肉跳、望房兴叹，但另一方面，拥有多套房子的房东们却愉快地四处寻觅新的猎物。在抑制房价的“国六条”出笼后，普通购房人群显然抱着高度期望，并希望能有政策让把房价抬高的炒房者们付出更高成本。
开发商牵着顾客走
2003年买房置业的耿女士昨天向记者表示，目前最突出的问题是低价房太少，好多后来买房的朋友基本被开发商牵着鼻子走。当年她买房的时候，首付款不够，开发商表示愿意借给她十几万元做“过桥贷款”，3个月后再归还，现在这种情况根本不可能。开发商一周报一个价，每周都涨数百元，结果朋友们即使对房子不太满意也只得赶紧掏钱。
加息难制约炒房者
家住东四环的李先生认为：银行以后如果再加息，不能一刀切。他觉得加息只能让中、低收入者的购房和供房压力更大，“真正的炒房者却并不在乎0.27个百分点的加息幅度”。在耿女士的印象中，在北京拥有两套房的情况已经非常普遍，因此，为了遏制炒房行为，有必要对房地产二级市场的交易征收更高的税，让炒房者付出更高的成本。
高企房价导致造假
一位中央级科研院所的负责人向记者感叹：每年单位都要进一些博士、硕士毕业生，而上级单位提供的单身宿舍有使用年限，超过年限就要按市价收取房租。对于这些要结婚成家的年轻人来说，即使想办法把首付款凑齐了，但他们的实际工资水平不高而房子的总价较高，导致其月供将超过其月收入的一定比例，不符合银行的贷款要求。“总不能不让他们不买房吧，所以单位只能把收入证明往高里开，以应付银行的审查。”该负责人表示，这种造假实在是无奈之举，因为房价实在太贵，市场应该提供更多的适合中低收入人群的住房。
专家建议
对“听政府话的”开发商予以优惠
中国社会科学院金融研究所殷剑峰博士指出：去年“国八点”出台后，一系列的房地产宏观调控措施存在一个误区，即在限制需求的同时压缩供给，这其实是一种相互矛盾的做法。
他认为，调控房地产市场并不意味着紧缩房地产的投资和开发。事实上，当前应该鼓励放开供求，鼓励开发商多建造适销对路的、满足普通购房者居住需求的楼盘。“当然，开发商是逐利的，他们当然希望修利润更高的楼盘，而不是中低价位和中小套型的普通商品房。”所以，为了引导和刺激开发商顺应国家政策，政府有必要在土地转让和税收等方面给予一定的优惠。
精英提醒
政府必须传达正确信号
中国社会科学院金融研究所易宪容博士认为，在近两年的房地产市场的宏观调控中，社会各界对政府政策的解读是：稳定房价，就是让房价不往下跌。因此，政府“保持房地产市场稳定”的政策等于是向市场发出了明确的信号，即：既有的房地产市场秩序与规则、利益关系和运作方式都会维持下去。
殷剑峰指出：政府政策的表述相当微妙，任何情况下都不可能公开说房价会跌。一方面，政策的表述需要斟酌字句，一方面社会大众应该正确解读政策，不应从追涨的单方面理解。
预测四：提高持有房地产的财产税
可能波及人群：房屋“惜售”者
国务院指出：将进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。殷剑峰认为，具体政策可以借鉴日本的经验教训。日本在上世纪八九十年代曾出现严重的房地产泡沫，其泡沫的一大原因是：房地产二级市场的交易中，政府征收的交易税较高，但征收的财产税偏低。较高的交易税制约了二级市场房产的供给量，而偏低的财产税鼓励大家持有房地产，等待较高的价位再出售，两个因素都拉高了市场的交易价格。
殷剑峰认为，中国目前的税收结构恰恰与当年的日本有些类似。他建议，中国应该降低房地产二级市场的交易税，而提高持有房地产的财产税。当然，在实际操作中，这个政策需要区别对待，不能“一刀切”，比如对普通居民购买经济适用房就不能收取重税。
预测五：更严厉措施对付“囤地”
可能波及人群：囤积居奇的房地产商
“北京市政府下一步或将深入一线，把对已经出让的土地进行详细摸底，何时开工，何时建成，建什么户型等，准确把握市场供应信息，作为决策依据，或许将对囤地行为出台更严厉的惩治措施”，北京城建集团副总经理刘新虎告诉记者。
很多地方政府此前曾把大量土地通过协议出让给开发商，按照开发周期，专业人士都预测这批土地将在去年年底大量上市供应房屋，但直到目前，所谓的“大量土地”并没出现。
在土地供应量和房子供应量有偏差的情况下，“有时会导致政府误判市场”。他认为，今年一些中心城市房价迅速蹿升，很大程度上是因为政府对楼市供应量把握不准，引起短期供应紧张所致。
误判原因就在于开发商囤地行为比较普遍。“国六条”明确要求，要科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。由于去年“国八条”中“2年不开发土地将收回”的政策并未得到很好的落实，刘新虎预测下一步国家将出台更严厉与细化的惩治措施。
预测六：优先扶持中小户型建设
可能波及人群：中低收入购房者
“国六条”中，第一次提出各地要对新建住房结构“提出具体比例要求”，这次提法不再像以前“优化住房结构”那样抽象。
“去年老说增加中小户型、中低档房供应，但其实各地没有具体的政策”，明天地产发展中心业务总监陈云峰抱怨说。他认为，这次政府可能要具体在土地、税收、金融等方面提供支持。
“住房供应结构不能完全靠市场调节，开发商肯定更喜欢建高档房”，上海金昌房地产总经理李宁认为，以后可能要在推出土地的时候，对户型面积、容积率等指标进行规定。
资本市场
“国六条”没有带来暴跌
昨天第二轮房地产宏观调控的出现，并没立刻在股市上造成太大动静，一些地产股反而正变得强势。原因很简单，大批基金早在4月份就开始望风而逃，到本月初达到顶峰，等政府调控姿态做出后，他们反倒心平气和了。
大盘暴涨地产股走势最弱
实际上，从1400点到1600点，在过去十余个股市暴涨的日子里，走势最弱的股票就是地产股，弱到了完全与大盘暴涨背道而驰的地步。由于早就预期上涨过快的房价会招来政府二次调控，过去半个多月，表现差点的那些房地产股跌幅基本都超过20%，即使是表现好些的股票，也有10%的市值凭空蒸发了。
于是普通股民有些不知所措，他们吃惊地发现，当宏观调控“国六条”突然而至时，自己最担心的暴跌却根本没有出现，相反，各家机构主打的地产品种居然不理大盘震荡而坚挺起来，大有从此止跌之势。
据悉，昨天以私募基金的招牌菜“G天房(行情,论坛)”7.12%的涨幅为最大，基金一季度最看好的“G招商局(行情,论坛)”也有5.29%的强劲反弹，就连四月中旬就开始被基金减持的“万科A”也以红盘收市。
机构建仓昨天看好地产股
地产股昨天强劲反弹，有投资人简单解释为“利空出尽是利好”。记者了解的情况是，对很多机构来说，“国六条”仿佛是一道“符咒”，一天之内就把民间的种种猜忌扫清了，此前的“不确定因素”瞬间变成“很确定”。或许，他们从来就是“心平气和”，因为与国内顶级研发机构国泰君安证券一样，很多机构在最新研究报告中都对地产股维持“增持”评级。
与普通投资人认为“国六条”就是要让房价暴跌的思维方式不同，很多基金经理相信这次调控与一年前完全不同，调控手法更艺术。在他们看来，管理层之所以“二次调控”，是不想看见房价快速暴涨，让楼市回到良性健康的上涨才是“国六条”的初衷。
正因此，地产股昨天反成各家机构趁机建仓的重点对象。长盛基金经理的评语很有代表性：房地产升温趋势将受一定抑制，但作为受益于人民币升值的战略品种，长期仍应坚定看好。华夏基金更是在四月策略报告中直言，继续维持消费服务业的投资比重，其中房地产维持“超配”，其在卖出部分“万科A”的同时，买入了“G招商局(行情,论坛)”。
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