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8.31土地大限、旧国八条、新国八条，以及去年11月七部委遏制投机性炒房新政……近两年，国家有关部门面对处在动荡、盲从的地产市场，频频出手，然而，在经历了2005年短暂的持币待购后，楼市新一轮的恐慌随之出现：星夜排号买房盛行、房展会上数次涨价引发价格大战、地荒论使房价暴涨、每平方米万元均价房重写“中档房”概念……
国六条
的出台无疑是体现了政府抑制房价增长过快的决心，无论专家学者还是买房人对这一新政抱以了期待的目光，与以往不同的是，此次新政提出的六点措施，指明了新一轮房地产调控的六大方向。六点措施能为浮躁的地产市场带来怎样的变化，房价真的能被控制到合理吗？近日，本报记者对国六条后的市场走势进行了采访。
国六条能否顺利执行？
去年，也是春天，新老“国八条”相继出台。尽管当时已经指出房地产市场存在的四个主要问题是房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱。尽管有人认为新老“国八条”使市场得到了一定程度的规范，带来了金融机制的多元化并且使销售更加规范了。但大家最关注的房价问题依然脱缰而走，以至宏观调控一周年的纪念成了唏嘘慨叹。
今年，又是春天，“国六条”再次冷面出现。仔细对比“国六条”和新老“国八条”，发现“国六条”不仅继承了新老“国八条”的神脉，而且更具性格，更干净利索，更有风骨。但开发商们似乎镇静了不少，不见了意气风发的万言书，只传来一点儿窃窃私语。一年的调控经验让开发商等着看政府的执行力。
执行的主体首当其冲的是地方政府。去年就要求地方政府“切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任”。但不少地方政府紧盯的依然是自己锅里那块肉。确实，经过若干年的熏陶，房价水平与当地的经济水平被无形中挂上了钩。经济要发展，政绩要抢眼，当然要咬住房地产不放。如何突破地方利益和全局利益的博弈，是“国六条”能否顺利执行的最大关口。
另一个执行的主体是各职能部门，但各职能部门的利益如何协调也颇为让人头疼。以银行为例，大幅提高首付当然可以抑制房价，但首付比例的提高又会导致按揭贷款的额度大幅度减少，这样一来银行的利息收入就会大幅度减少。另据央行最新数据显示，2005年11月份金融机构人民币存贷差为92087.81亿元，不仅再度创出新高，而且已经连续上涨11个月。提高首付如此高的存贷差如何消化？因此，各职能部门如何出台相互紧密配合、环环相扣的政策也让人心有疑虑。
从新老“国八条”到“国六条”的出台，执行力依然在考验政府的决心与智慧。
国六条
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。频道精选
猜想一：反客为主
中低价位、中小套型落入中低收入买房人手中
现状中低价位、中小套型概念不明，经济适用房看得见摸不着
今年年初开盘的苹果派、明天第一城四期共1300套房一天内售罄，均价分别为每平方米5700元、5980元。业内人士认为，目前京城中低价位商品房供应量非常少，而需求却在增加，京城商品住宅供需结构不平衡已经成为突出问题。
而今年3月26日结束的第21届北京个人购房房地产展示交易会的数据显示，展会上每套房子平均成交总价为53.85万元，中低价位住宅成为受追捧的对象。
什么是中低价房？什么是中小套型？2001年至2002年，5000元/平方米以下的楼盘被称之为中低档房，80平方米以下的户型被认为是小户型。而目前北京楼市布局来看，东五环东坝一带项目均价在7000元/平方米以上，朝青板块新盘润枫水尚7600元/平方米的开盘价被业内认为是“讨便宜”的价格；北五环内华源冠军城、上城等项目均价破万元，而早期中低档楼盘代表北苑家园目前在售楼座均价已达8000元/平方米以上；西五环代表楼盘远洋山水7500元/平方米均价；南五环以顺驰项目为代表的楼盘也达到了5000元/平方米以上……
中小套型，无论是苹果社区、炫特区还是后现代城、易构空间，主力户型都在100平方米以下，均以青年社区、小户型社区的面目示人，而且都不同程度地掀起过抢购风潮。目前北京买房人往往将100平方米以下的户型称之为小户型，而在90年代，一家几口居住在老式公房，面积有的只有30至40平方米。
对于无论是政府还是买房人都在翘首企盼的经济适用房对于楼市来讲，目前是一个可望而不可即的事物。楼盘未出买家已定的局面虽在一定程度上遏制了富人抢购，但因其供远远小于求，大多数中低收入者不能购得，好在政府此次明令要求增加经济适用房供应量，真正为需求者解决住房问题，希望中低收入者“居者有其屋”的理想能够得以实现。
再猜想土地拍卖价封顶解决中低房
早在两年前，国家有关部门调整了买房的契税，140平方米以下房契税为1.5%，140平方米以上为3%，目的就是为了控制大户型，控制房屋总价，但结果呢？能够购买140平方米以上的买房人，经济实力和对大户型的需求使他们不会对增加的契税感到太重负担。
房地产开发商会拿到一块土地后主动去做中低价房吗？答案是否定的，商人无利不起早，随行就市、水涨船高是每一个商人遵循的原则，不能太多指责。有关人士认为，要想解决中低价房问题，必须从政府部门的角度去制定政策。目前的形式来看，似乎只有一种方式可以解决这一问题。
在土地拍卖环节，土地部门改变以往不封顶的做法，要求拍地的开发商必须对未来房屋成交价做出核定。开发商通过成本、利润的倒推法则得出最低价格，土地部门将各个开发商的方案进行比较，胜出者得到土地。但这一猜想似乎还有很多值得商榷的地方，尤其是它本身违反了市场经济的规律，又有了计划经济的痕迹。
还有一种手段就是加大经济适用房的供应量，直接针对中低收入者。
专家分析中高收入者不应占有社会公共资源
清华大学建设管理系主任，清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师刘洪玉在接受本报记者采访时表示，以往政府也推出过大量经济房，但有相当一部分都被富人买走，但如果像现在购买经济适用房的方法，又有太多限制，不能满足普通收入者的购房需求。那么应该怎样做才能既不让富人抢占经济房资源，又能真正让普通消费者买到房子？
从总体上看，发展中低价位住房有利于抑制房价增长过快。但根据对“房价”的不同理解，可以衍生出两种解读。第一，如果将“房价”理解为当前可供销售住宅(含商品住宅和经济适用房)的平均价格，则通过增加中低价位、中小套型住房供应，增大这部分产品在房地产市场中的比例，从而改变住房供给结构，就会使住宅平均价格下降，这对满足中低收入家庭购房需求是有利的。也就是说，平均每套新建住宅的总价下降，使居民对当前住房供应的可支付性提高。
第二，如果将房价理解为“同质住宅价格”，即保持住宅属性或市场供给结构不随时间变化时的理论价格，用来考察在同质可比的基础上，宏观环境、供求变化等市场因素对住宅价格的影响，则因为部分家庭购买中低价位、中小户型住宅后，就不需要买高价位、大户型住宅，也就是所谓的“替代效应”，则会使市场对高价位、高档次、大户型住宅的需求有所减少，形成了抑制“同质住宅”价格上涨的力量，但这种影响的力度不会太大。因此，“同质住宅”价格会在宏观社会经济持续发展的大环境作用下，继续保持一定的上涨趋势。当然，也不排除宏观社会经济环境出现问题时，或部分子市场严重供过于求时出现价格下降趋势的可能，但这是几乎所有人都不愿意看到的情况。
有了过去建设和出售经济适用房的经验教训后，相信在今后经济适用房的建设和出售过程中，各地政府会不断完善管理制度，高收入群体与中低收入群体“抢饭吃”的情况不会再重演。同时也要逐渐形成一种社会氛围，即高收入、中高收入群体购买经济适用房，不当占用社会公共资源，是件十分不光彩和不遵守社会公德的事情，应该受到谴责。
对于建设中低价房会不会使开发商为了控制成本而影响到房屋的质量，刘洪玉说，关于住宅建设，我国已经形成了比较完善的建造技术标准体系，也形成了一整套比较完善的质量监督管理体系，只要认真地按照现有的法律制度和技术规范办事，就不会出现大家所担心的房屋质量问题。而且，肯定可以在建造出价格适当、质量合格的中低价位房屋的同时，又能按市场规律办事，让开发商有利可图。
建议用法律手段解决住房问题
中原顾问负责人称，国六条中，提纲挈领的是第一条，只有保证土地的供应才能真正使楼市健康发展，避免开发商无地可开发、买房人无合适房可买的局面。
刘洪玉说，现在我们有关中低收入和最低收入家庭的住房解决方案，还仅仅停留在政府政策的层面，系统性不强、部分政策之间的衔接还不是很好，存在许多缝隙或可被利用的“空子”。应该尽快就住房问题展开立法研究，用国家法律来系统规范，使我国的住房制度和政策建立在法律的基础上。
猜想二：釜底抽薪
税收、金融双剑合璧灭火炒房、抑制豪宅
上周国务院出台的“国六条”与去年的“国八条”相比，明确提出了“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。”可见，税收和金融将会成为今年国家调控房地产市场的重要手段。
而且，从在此之前的种种动向来看，税收和金融方面都在酝酿着一些重大举措。
现状提高贷款利率并未有效控制房价增速
除了正在酝酿中的多项税收政策外，央行已经针对目前房地产市场过热的行为采取加压措施，希望通过利率的手段来调控房地产过热的投机行为。央行已先后两次提高住房贷款利率，而目前北京房价增速过快的势头并未得到有效控制。但通过信贷政策来调控市场的意图已十分明确，虽然央行已经明确表示，不可能将购买住宅产品的首付比例提高到五成，但“国六条”则婉转地提出了几个有所限定的提高首付的方式，一个是“有区别”，另一个则是“适度”，如果将这两个词语综合起来考察的话，其实中央政府还是基本认可通过提高首付的方式来调控市场，只不过中央政府要求不是“一刀切”而是根据实际情况来“因地制宜”。
因此将来个别城市将可能出台针对性的首付比例政策，比如北京、上海、深圳等一些房价上涨太快的城市，则可能运用提高首付比例的杠杆调节的可能性要大一些。除了城市之间的区别外，还可能对购买产品进行区别对待。因为宏观调控的目的是让更多的人买得起房子，而并非通过提高首付比例将低收入群体直接排斥在外。因此首次购买中低档住宅产品则可能维持现有的首付比例，而购买高档住宅产品的首付比例则有所提高，同时则要结合所购房屋的总价再进行综合评定，对于购买高档住宅产品，尤其是多次置业的购买群体的首付比例则在现有的基础上再次提高。
猜想4种税费合理调控
1.房地产交易个人所得税抑制炒房？
去年下半年，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税156号文件)，使得沉寂一段时间的个税问题重新成为二手房交易过程的一个焦点。房地产个人所得税的核心内容，就是要向在房屋买卖中获得价差收益的业主征收个人所得税，该税的税率为20%。
国税156号文件强调，各地税务部门要严格坚持依法治税，并对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。目前各地税务部门对房地产流转环节的税收征管的通行做法是“先税后证”(你只有纳完税，有关部门才能给你进行产权过户)，将房地产个税与其他房地产交易流转税“一体化管理”，以提高该税种的征管效率。因此，这个文件被普遍解读为有关方面要强制征收本已存在的二手房交易个税20%的信号。
由于很多细节尚未出台，对去年年底的二级市场现实成交量并没有形成过大影响。但研究人士认为，“国六条”有可能促使相关政策出台并实施，二手房市场必然会受到影响，影响的广度和深度，要看此番政策的细节和执行的力度。
2.买高档房预征收消费税抑制豪宅？
今年3月中旬，国税总局宣布调整原消费税政策以及税率，一系列高档奢侈品消费都面临了更为苛刻的税率，“幸运”的是，高档商品房并未被列入新消费税的“征收范畴”。但是，记者从财政部、国税总局获得的消息表明，高档商品房未列入新消费税征收范畴，仅仅出于技术原因。另外，财政部方面对于高档商品房的界定标准也没有在最短时期内拿出明确方案，造成了技术上的又一大瓶颈。正是出于这两个原因，才让高档商品房在消费税新政中“幸免于难”。
不过，这并不意味着高档商品房彻底从消费税中“豁免”。财政部、国家税总已经开始考虑突破上述技术瓶颈的手段，而对于高档商品房属于奢侈性消费，政府已经没有疑义。
“国六条”的出台，使高档商品房向消费税又迈进了一步。
3.物业税抑制持有环节？
“十一五”期间稳步推进物业税已经是一个较为明确的目标。为了配合物业税开征，国家税务总局有关负责人曾表示已经在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作。
据记者了解，目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经进行模拟调研和课题研究，采用不同的改革方案试点。有关专家透露，财政部门前期选择试点城市时，考虑到了试点范围的覆盖度和代表性。
前期试点是数据“空转”，即通过模拟征收来摸索征管体制。“‘空转’的目的是让这几个试点城市拿出方案。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓认为。
物业税是在房产持有环节征收的一个税种。一直以来政府试图通过增加房产持有环节税负来调控房产投资。而“国六条”在这方面的政策意图更加明显———通过税负政策的调整，控制房地产市场中的日渐浓烈的投资氛围与需求。
4、房租征税推动二手市场？
4月底5月初，北京市建委下属的城建研究中心召集了两次有市场人士参加的二手房政策内部会议。其中一项内容是确定房屋出租价格的“最低计税标准”,重申房屋租赁市场对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,按照“最低计税标准”征税，而此意为了增加房主出租的成本，使房主向买卖市场转换，来加大二手房市场的房源放量。
据了解，2004年就有相关规定出台：北京市个人出租房屋，将按照实际收入5%的综合税率缴纳税金；个人转租或再转租采用2.5%的税率计征。但是由于种种原因一直没有征收。此文明确规定对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的,要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为了合理确定出租房屋的应纳税收入,地税部门可以参考房地产管理部门的有关资料,分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的,由地税部门按计税租金标准计算征税。
按照现行规定，房屋租赁的收益须缴纳5%的综合税，但由于此前租赁备案制度未能真正落实，多数房屋租赁收入并未有任何的税收负担。“国六条”的出台，似乎也为这一措施出台奠定一政策背景。
声音宏观经济像一个有机体，哪个地方供血多，就会有地方缺血
人民大学教授郑华认为，“国六条”是宏观调控的预兆，具体的调控措施有可能后续出来。首先应有一个基本判断，宏观经济基本走出通缩的周期阶段，向通胀的方向推进。房地产业、股票投资在整个转向中最先行的部分。因此此番宏观市场供求失衡属结构性失衡，总量失衡不明显。但供求失衡的缺口尚未达到威胁经济整体运行的程度。供求失衡、局部的结构性过热的原因以外因为主。2002年以后大量外资进入国内。另外，石油等能源原材料价格持续上涨。在这样的外力作用下，企业和个人就会做出价格上升的预期。企业则采取惜售，个人的反应则是增加购买。于是反映到市场上是供不应求，价格上升的预期就变成现实。
从内因看，老百姓增加房地产购买，是对通胀、货币贬值的恐慌心理作用。这种应变市场的行为是很自然的。结果当大多数个人和企业采取相同方面对行为时，市场就偏离均衡的运行轨道。这时很容易出现“越涨越买，越买越涨”的循环，这对局部的企业可能是有利的，吸纳大量资金，利润空间增大。但对整个经济运行不一定是好事。宏观经济就像一个有机体，哪个地方供血过多，那么就会有地方缺血，缺血时间长了会损坏一些器官，反过来会损伤周身的。
猜想三：擒贼擒王房屋拆迁规模有效控制
现状拆迁还在无序进行
据报道，福建省安溪县政府督察室日前为落实县委、县政府关于加快东片区拆迁工作的指示精神下发的一份安政督(2006)2号的督办通知：“根据县政府主要领导要求，请将中山路东片区在职干部、职工及直系亲属被拆迁户动员工作未完成的情况，以书面形式(单位主要领导签字、加盖单位印章)于3月15日前报送县政府督察室，内容应包括：动员工作具体做法，未完成原因、岗位调整方案等。”2002年初，安溪县政府决定对安溪县中山路东片区实行旧城改建。被拆迁户以补偿标准过低，新住宅售价又太高，承担不起回迁的住房差价为由，抵制该《安置方案》。2005年底，县委、县政府负责人在常委会上表示：“凡东片区拒绝拆迁的所有在职人员，都必须被停职，逼其同意拆迁；到3月20日对还不同意拆迁的人一律送人才交流中心等待处理。”于是，一些不接受拆迁的东片区的政府及机关事业单位工作人员，就被单位停职、调离原工作岗位或被停止了工作。
调查大规模拆迁带动房价飞涨
近年来房价过快增长与各地大规模拆迁不无关系。几年来，部分城市盲目地大拆大建，制造了大量被动性住房需求。早在几年前，一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60%。一些城市在大拆迁制造出大量的被动住房需求后，拆迁户用补偿款能够“买得起”的必然是中低档商品房或经济适用房，但经济适用房的建设和销售大大滞后于拆迁的推进。按照建设部政策研究中心提出的“楼市黄金分割比例”，经济适用房应达到投资面积的20%。但2004年全国经济适用房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由2003年的6.1%下降到了4.6%，有的地区甚至完全停止了经济适用房的建设。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。合肥市80平方米以下的房屋仅占2%，成都市2700元/平方米以下的商品住房仅占供应量的16.4%，同比下降50%以上。建设部政策研究中心副主任王钰林带队的调研组曾对天津房地产市场进行为期一周的调研。平均2600元/平方米左右的房价，在天津市维持了5年之久，飙升始自2003年。天津官方公布的2003年该市拆迁量为450万平方米，比2002年增长了3倍。在内陆城市武汉，2004年房屋拆迁237.5万平方米，涉及17795户，粗略估算，拆迁引起的住房需求约占住房市场供应量的1/4。
声音被动需求造成市场结构不合理
建设部总经济师谢家瑾说，控制拆迁带来的住房被动需求，造成市场供应结构不合理，已在全国呈普遍现象，是当前调控房地产市场需求的一个重点。
猜想四：打草惊蛇
遏制囤积、哄抬可行性成疑
现象有房不卖、随行涨价成习惯
目前，据北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。
一方面是政府部门的房源仍有的公告，一方面是市场上盛传的“无房论”，使买房人一头雾水。是谁在制造恐慌？部分开发商“虚假繁荣”的背后，隐藏着是囤积房源，酝酿涨价的事实。
房地产销售所说的“销控”就是用来调节供求的手法。所谓“销控”，就是明明有100套房子可售，开发商不会一次性拿出来卖光，而是第一次先拿出20套位置、房型较差的房子来出售，在几番造势之后，给外界留下一开盘就告售罄的热销印象；第二次再拿出30套，在“供不应求”中适时提价，先前没买到房子的人以为“机不可失”，加价也接受，所以能买到就算赚了。于是，在这股人造“追涨风”之下，开发商一步一步地几套、十几套地拆零高价销售。
业内人士指出，“销控”的过程实质上就是开发商对外封锁楼盘的真实信息，小量释放或利用虚假信息从中渔利的过程。由于卡住了信息源头，在供小于求的市场环境中，开发商这一招屡试不爽。发展到最后就是哄抬房价：开发商一般先让中介雇佣人排队，制造紧张气氛；在开盘时，让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”，拉抬房价；等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价已被拉高，开发商再撤销原订的高价合同；最后，开发商大量出货，而最终埋单的只能是老百姓。
专家分析打击囤积涨价很可能无疾而终
“囤积房源，哄抬房价”，是有关部门以及买房人打在开发商身上违规的烙印。打击之声一出，开发界一片哗然。几位房地产开发人士在接受记者采访时表示，将开发商惜售行为归结为囤积和哄抬是不正确的，随行就市是正常的经济行为，一个愿买一个愿卖，拿强制手段去掣肘市场有悖于经济规律。
一位开发商说，当拿到销售许可证以后，先推出多少套房，价格定多少，销售的周期是多长，回款进度是多长时间，都是项目公司经过认真分析而决定的，如果有关部门强制要求许可证下发之日起必须销售，势必造成房源全部公开，买房人可以任意挑房，那么，好朝向、户型好、总价低的房源被抢购一空；户型差、朝向差的房子卖不出去，这样的结局谁来负责？
而有的项目一向以现房销售为主，有的项目缺资金采用低开高走的策略，发证即卖会影响到很多不可预知的层面。而且国家有关部门鼓励开发商进行现房销售，新条款岂不是跟这个政策相矛盾？
对于“如果发现项目有囤积现象，有关部门将给予开发商一个月不允许卖房的惩罚”，一位地产资深人士调侃道：“这不是帮我囤积房源吗？”
通过采访，记者了解到，所谓的囤积房源，哄抬房价在如何界定上存在着种种误区，但绝大多数被采访者对这一政策并不看好，均表示它只是政府部门抑制房价、促进买房市场的发展，但可操作性有多大，目前还有待关注。再猜想先定价后开盘，提前公布房价，爱买不买
今年2月10日，建设部颁布《建设部2006年工作要点》，其中作为“加强房地产市场调控的政策措施”之一，特别指出要通过“落实”购房实名制等制度来遏制炒房现象。据建设部有关人士介绍，所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。这一规定的主要目的是，遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。但目前的情形是，自拿到销售许可证，开发商就必须进行销售，不许囤积。
如果此条令出炉，结果可想而知：开发商可以将价格落实到每一套房子。将想卖的房子公布出来，将不想卖的房子高价标明一起卖，买房人势必会追捧前者，即使有人对后者产生兴趣也无妨。等到不想卖的房子是时候销售了，如果行情不好，还可以通过各种手段进行“价格暗降”，这样一来，既能规避有关部门不许囤积惜售的条令，又能按照正常的销售速度进行经营。
总之，上有政策，下有对策，看来有关部门在这一环节上必须制订一个不违背经济规律，又能切实有效控制房价的办法来。
建议严格核发销售许可证
虽然国六条之四存在一定的不可操作性，但依然有人士认为，能够缓解开发商惜售、囤积行为的办法是运用行政手段，在发证环节上促使开发商尽快卖房。以往的做法是，多层项目必须封顶才能拿到销售许可证，高层则是结构达到三分之二。现在可以出炉这样的法令：先拿到一期许可证的开发商必须尽快销售，如果销售套数没有达到一定的比例(根据调查、评估得出合适的比例)，二期或者三期的销售许可证会推迟发放。
猜想五：围魏救赵
二手房市场将大幅启动
国六条
首次把“积极发展住房二级市场和租赁市场”明确写入中央的纲领性文件中，作为房地产宏观调控的重要手段，这不仅是与去年“新、老国八条”政策最大的区别，也是这几年在政府有关房地产宏观调控文件中的首次提出。现状二手房交易北京2005年成交70000套，上海约210000套
记者在采访中听到许多业内人士分析，“国六条”明确提出要“积极发展住房二级市场和租赁市场”是根据现在房屋二级市场和租赁市场发展的现状决定的。要满足普通居民正常的住房消费需求，最直接、最见效的措施是大力发展二手房市场和租赁市场。以北京目前二手房市场为例：虽然二手房市场近几年来交易活跃，成为了北京市房地产市场乃至北京市经济增长中的亮点，从2000年的1100套发展到2005年的70000套，但与上海(2005年约210000套)及同期北京一手房(2005年约300000套)交易量相比，北京的二手房市场还有很大的差距。
专家分析要提高本市二手房的放量
北京市中介协会会长陈同顺在接受记者专访时说，“国六条”提出了今后对待二手房市场和租赁市场的态度是“积极发展”。
陈同顺给记者分析说，这几年，北京二手房交易上升幅度较大，2004年，本市二手房成交5万多套，2005年成交7万多套。陈同顺预测说，2006年二手房成交量将达到10万套，而且预计今年二手商品房的交易量将首次超过已购公房。虽然北京的二手房交易每年都在增加，但是，从本市二手房市场来看，与需求量相比，供应量明显不足，缺口较大。存量房和增量房的比例应该加大，去年一手商品房成交20多万套，二手房成交7万套，二手和一手的比例是1：3，沿海一些城市已经达到1：1了，相比本市还差一大截，要满足市场的需求，就要提高本市二手房的放量。
陈同顺告诉记者，近日，本市相关主管部门为积极发展二手房市场正在准备做4个方面的工作：
1.为了使二手房产权人放心交易，维护市场正常交易秩序，政府有关部门正在研究银行监管“房款”的机制。目前，本市一些比较大型的中介公司已经由银行监管“房款”，但是，本市现有2000多家房屋中介公司，怎么能使这2000多家中介公司都实行银行监管房款，需要建立一个机制，而且现在看来这个速度要加快。
2.目前，市建委有关部门正在和市工商局合同处合作，准备制定存量房，也就是二手房买卖交易示范合同文本，让二手房买卖的当事人双方透明，而现状是中介公司各有各的合同。
3.还将要做的是二手房的网上签约、网上交易、网上管理、网上公布，将使二手房交易行为透明，规避很多风险。
4.目前正在准备搭建北京最大的二手房房源信息平台，预计今年底主要城八区的房源信息平台将能够建成。现在本市的二手房房源信息主要集中在中介公司和产权人手里，这个事情要实行分步、渐进，首先要让北京市中介协会下属的160多家会员把二手房房源信息纳入进来，但是，要让更多的中介公司和二手房产权人把二手房房源信息都纳入进来，不是一蹴而就的事情，需要逐步进行。
陈同顺还告诉记者，最近，为积极发展本市租赁市场，有关政府部门也在准备两个方面的工作，一是统计本市目前有多少套房屋在出租，数量掌握起来难度比较大，虽然目前本市每个季度发布租赁指导价，但是本市现在出租房屋没有实行登记备案，具体房源不好掌握。此外，租赁信息平台也将逐步搭建，让买得起房的人去买房，买不起房的，就去租房，而且在有效的信息平台上寻找到适合的、准确的出租房源信息。
再猜想能否形成房地产一、二、三级市场良性梯级消费
一些专家分析说，住房二、三级市场的积极发展可以使消费者认识到：“买房可买二手房”，二手房较一手房来说，价格低廉、地理位置优势明显，而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房之间的品质差异越来越小，购买力不足的人群的置业目光从一手房市场转向二手房市场，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升。
另外，消费者要根据自身的情况，买不起房屋，可以选择租房，居家未必要买房，人们将置业需求向租赁市场的转移必然也会降低购房需求。购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定平抑整体房价。
建议要为二手房的供给和需求扫清一些政策障碍
那么，如何从根本上解决北京二手房房源供应不足的问题呢？“我爱我家”中介公司副总经理胡景晖说，要更好地发展北京二手房市场，缩小与全国其他大城市的差距，二手房源供应不足是其必须首要解决的问题，如果政府能加大对住房二级市场的扶持力度，为二手房的供给和需求扫清一些政策障碍，不仅有利于满足广大群众的基本住房消费需求，还将促使房地产业的持续、稳定、健康发展。
胡景晖根据市场现状给出了5点建议：
①大力推进“使用权房”变“产权房”进入市场。既然政府已经开放了公房使用权交易，就不妨改革得更彻底些，大力推进“使用权房”变“产权房”。公房使用权“产权化”将从供给层面全面打开北京市二手房市场，从而成为解决北京房源供给不足问题的有效手段。
②着手推进“非校区内”的“校产房”入市。胡景晖说，“校产房”属于一种比较特殊的房屋品种，学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是，在国家“清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房”的大背景下，政府应该也对“校产房”进行适当的改革，允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。
③暂缓对房屋转让个人所得税的征收。政府为了遏制房地产投机，打击炒卖住房，通过税收的杠杆作用对市场进行宏观调控的初衷是好的，但是，从北京二手房市场的发展现状和二手房所起到的市场作用来说，政府应该暂缓对个税的征收，避免业主将个税转嫁给购房人，从而进一步拉高房价。让二手房市场发挥其积极作用，实现广大老百姓居住条件的逐步改善。
④明确和尽量提前二手商品房营业税起征时间点。由于受诸多因素的影响，从购买新房到获取房产证，一般时间跨度为2到5年，如果营业税征收时间按获取产权的时间来认定的话，必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。如果从房源的释放来说，应该将“产权证时间”调整为“购房入住时间”，这样可以使很大一部分的二手商品房房源从时间上得到“营业税”豁免，从而尽快入市流通。
⑤取消限制公有住房再上市的门槛。既然属于特定历史时期的遗留问题，那么政府就不应该再翻老账，要适当放宽尺度，对于已经取得房产证和获得了原产权单位购房许可证明的房屋，允许其上市。如果彻底放开了已购公房上市交易的限制，必将带来大量公房房源进入到住宅二级市场的交易。
北京链家房地产经纪公司总经理左晖在接受记者采访时给出了4个方面的建议：一是增加房产供给，比如可以加大“空闲房”的持有成本，比如按照房屋所在区域市场上各居室平均价格的百分之几征收房屋闲置费，从而将一部分沉淀的房源有效释放，提高了房源的流通率。第二，对于营业税问题引起业主不愿出售，当前应该重新明确营业税时点计算标准，建议可以统一以签署购房合同之日起来计算房产的持有年限时间，从而可以将一部分合同签订日已经满两年，房产证未满两年的业主顺利地释放手中房产。第三，就是减少房产需求，对于目前可租可买的人群进行合理的置业转换，先租后买。第四，交易环节应该对当前部分违规暗箱操作的经纪公司加大惩罚力度，从而挤出人为抬高房价泡沫。猜想六：树上开花
给买房人插上“信息透明”的翅膀
“房子卖完了”、“该区域我们是最后一个可供开发的地块”……这是现在一些开发商常用的伎俩，目的就是为了让买房人形成恐慌，由于对于相关信息的不了解，很多买房人对此深信不疑。
而前段时间，国家有关部门通过调查研究，在网上公布了北京尚有60%的房源没有出售，让买房人真正了解了楼市的真面目。有关部门的信息发布让很多买房人树立了信任政府官方网站，以及对楼盘信息透明度的需求。
北京市建委从2006年1月1日起规定，北京市将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本(下称“示范文本”)，同时实行网上签约和网上公示。这意味着，很多买房合同中存在的猫腻将无处藏身。而《房地产交易网》直接改变了买房人对信息的无知，一个楼盘到底有房无房，到底是不是囤积和惜售，在网上一目了然。
而官方网站定期公布的楼盘信息、房价涨落、区域研究等内容，为国家部门制订方针政策起到了前哨站的作用。我们未来可以设想，买房人通过网站，将买房流程一“网”打尽，解决了由于信息不对称带来的种种不便。
但不可忽视的是，不久前官方公布的数据出现了两个版本，一季度北京房价涨幅数据居然有两个，且相差近一倍，建委、统计局多部门发布的数据显示，一季度全市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨14.8%；而统计局单发的数字是7.6%。
怎么会出现这样的局面呢？
据中原顾问副总经理殷则环解释，官方的统计数据往往是通过样本或者网上数据进行分析，而且将整个北京市统一为城市调查数据，代表了一个城市的经济走向。但房价的涨幅变化，应该是通过各个不同区域来调查，这样才能反映真正的市场变化。
据了解，专业的调查应该是区域监测。分为现有项目售价、之前一二年售价进行价格上涨的幅度分析。如双井区域和朝青区域，2003年富力城均价只有7000元，而2004年达到9000元，2005年12000元；而同区域的风度柏林、易构空间等项目2004年只有5000-6000元的均价，2005年同区域出炉的项目天之骄子、苹果社区、乐城国际等都已达到8000元以上。根据同类比项目三年之比较，得出的结论是平均房价上涨了20%，其他区域亦然。
殷则环表示，官方的数据代表了政府对买房人的负责态度，也为相关部门制订切实可行的政策做出预判，可以相信，未来的房地产业，是一个相对透明、信息化公开的市场。(胡雅杰张舰高彤 周宏 述之 徐曼)(责任编辑：雨辰) | |
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