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房地产再遇红线? "国六条"下地产股伟大的成长
时间:2006年05月25日14:01 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:南方日报报业集团-21世纪经济报道

  本报记者 杨丽萍

  北京报道

  近日,房地产股的整体稳定暂时让投资者对“国六条”的影响吃了一颗“定心丸”。

  “‘国六条’出来后,房地产股基本上都没有太大变化,整体是在上扬。”5月22日,中信证券分析师王德勇对记者说,“对于房地产股来说,‘国六条’是一个乐观的政策。

  而从近日股市表现上看,受“五成按揭”之说的影响,房地产股从本月11日起连续三日整体暴跌,有的跌幅达20%之多,至央行“辟谣”之后开始反弹,17日,“国六条”发布之日后,房地股没有再出现大幅跌涨。

  “然而,在我看来,近几年来,几乎每一个房地产的细化政策对于股市都是一个利空。”王德勇坦言,虽然“国六条”长期利好已无可厚非,但随之而来的细化政策还可能引发房地产股的短期波动,“但不至于伤筋动骨”。

  房地产再遇“红线”?

  “国六条”的出台缘于房价上涨过快。

  5月17日,国务院常务会议指出,“去年房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制,但房地产领域的一些问题尚未根本解决,主要是少数大城市房价上涨过快。”

  而据记者了解,有些地区特别是北京、深圳、广州、大连等城市,房价的增长速度比调控以前还要快。

  股市上,房地产板块也是一路高歌。

  王德勇把去年以来房地产股的这种变化称为“伟大的成长”。

  “伟大的成长是说,不仅成长的速度快,而且数量多。”王德勇进一步解释,去年以来,很多房地产股都在以30%、50%甚至100%的速度高速成长,而且这种高增长涉及到了60%的房地产上市公司,“范围非常广泛”。

  以几大上市公司为例,万科A(000002 .SZ)和陆家嘴(600663 .SH)的股价今年以来分别上涨了41%,而世茂股份(行情 - 留言)(600823 .SH)的上升幅度为23%。房地产行业的“热度”显然已将房地产股“烘热”,更让房地产上市公司通过股市取得了“盆满钵满”的融资业绩。

  此时出台“国六条”,无异于在房地产业面前亮出一道“红线”。

  “房价上涨的确快了点。”北京首创集团总经理刘晓光在接受本报记者采访时语气非常委婉,他首先肯定了去年宏观调控的效应。“去年的‘国八条’让房地产市场进一步规范,更加透明,也使得金融机制向多元化发展。有的企业可能还用银行贷款,但是有不少企业开始引进机构投资者,或者和基金合作,还有的企业通过发债来募集资金等等,宏观调控的效应还是比较明显。”

  “供给失衡的根本性问题并没有得到有效解决。”刘晓光坦承,供给失衡有两个结果,一是有人买不到适合自己的房子,另外就是房价上涨。“房价应该保持一种常态的发展,不应该大起大落。”

  “之前,业界对于国家出台新的宏观调控政策就有预测。”刘晓光坦承,而对于供给失衡的调节势必将是新的宏观政策的重中之重。

  “仔细揣摩‘国六条’的文字表述,不难发现这样一个明显的变化,‘国六条’隐含着增加供给的政策含义。”北师大房地产研究中心主任董藩指出,两大明显的例子就是,首先,强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”,其次,第一次提出“科学确定房地产开发土地供应规模”,“科学确定”意味着尊重供求关系的现状,土地供应计划会有适度放松,但不会太松。

  刘晓光指出,国务院出台“国六条”这个政策,是从不同角度如税收、利率,从结构,从土地供应,从规范市场秩序的角度来进行调控,非常正确。“特别是政策调控已经开始向供给层面倾斜。这是一个可喜的变化。”

  而这个可喜变化的背后就是已经开始的房地产“二次调控”。

  “牛市”还是“熊市”?

  然而,有不少业内人士认为,对于房地产业及房地产股来说,真正的“红线”还不是“国六条”本身,而是“国六条”之后相继出台的细化政策。

  “仅仅从‘国六条’本身来讲,对于房地产股绝对是一个利好。”王德勇这样分析,“国六条”再次强调了房地产业经济支柱的地位。“说明,国家不是在打压房地产,而是要让房地产业健康协调地发展。”

  “一些针对性的政策也相对温和。”王德勇向记者坦言,比如,“国六条”提出,“有区别地适度调整信贷政策”。说明包括提高首付比例等在内的信贷政策不会一刀切,如之前对信贷政策的恐慌基本上不会出现。

  “‘国六条’本身对于股市来说并没有利空的东西。”王德勇再次强调,“‘国六条’之后的这段时间,股市相对稳定。”

  对于“国六条”对股市的影响,有业内人士戏称:掉下来的最后一只“鞋子”,而不是“锤子”。此言说明,“国六条”并没有伤及房地产上市公司的投资价值。

  “不可否认,‘国六条’本身的调控对于房地产会起到一定的抑制作用,但是在细化政策没有出来之前,其影响仍然有限。”王德勇认为,长期来看,对房地产市场的调控并不会改变资金流向,股市继续向好的“牛市”基调不变。

  “但很难保证房地产不会有短期的波动。”王德勇说,近几年来,几乎每一次的房地产细化政策对于股市基本都是利空。“细化政策可能还会让房地产股的表现有所波动。”

  “五成按揭之说”所引发的房地产股暴跌已经足以看出,股市对于政策的敏感。

  “当天,光万科一只股票就让我损失非常惨重。”股民曹小姐向记者坦言,虽然,之后的反弹让这种损失很快得到平复,但是,当时的恐慌还记忆犹新。

  “国六条”更多的是一个框架式的政策,截至目前,有关的细化政策还没有正式出炉,房地产股的短期变化也更是扣人心弦。

  “据说,近日,建设部等七部委所谓的‘量化’政策、央行提高首付比例的指导性政策、房地产交易税的调整政策以及经济适用房的新政策都会相继出来。”5月20日,一位内部知情人士向记者透露。

  而据记者了解,目前,国家已经制定了一系列的房地产二次调控政策,只是一个出台时间表的问题。

  “短期内,房地产板块仍面临着政策风险。”王德勇坦言。

  “我认为房地产股在新政策下的走势会是先抑而扬。”中国企业海外发展中心主任孙飞博土在接受本报记者采访时坦言,“‘国六条’及后续细化政策,比如有可能出台的央行信贷指导性政策,将会从需求角度对投资、投机行为加以限制,从而抑制消费冲动。“房地产整个市场也会随之受到抑制,股市短期波动在所难免,上市公司收益降低。”

  “这种调整可能会有短暂的阵痛,但实际上对房地产业及股市的健康持续发展是有好处的。”孙飞指出,这种先抑后扬不会波及到大的宏观经济层面,但是如果不加以调控所导致的房地产泡沫破灭,却会给宏观经济带来致命性的打击。“现在是利空,长远是利好。”

(责任编辑:陈晓芬)



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