来源：FT中文网　作者：徐瑾

　　2006年5月26日 星期五

　　去年，中国政府宣布对对房市宏观调控，然而时至今日，继深圳关内房价越上一万每平米之后，北京房价首次上涨超越上海，东北城市如大连等则以15%的幅度上涨，总之全国各地的房价仍旧一路上扬，于是民间爆发了一场“不买房运动”，所以日前官方则又明确表态将调控过高房价作为地方政府政绩的考核标准，房价成为眼下中国国内最热的话题。

　　也许是针对这样的情况，李稻葵博士在一个研讨会建议将“譬如买房者在5年之内转手的话，就要加征30%的税收。”持不同意见的薛兆丰先生则在《重税岂能压房价》中以经济学经典理论告诉我们，重税不能抑制房价上涨，反而只能让政府多抽一笔。

　　首先薛兆丰先生应该是没有准确理解李稻葵博士的意见仅仅是针对二手房交易的，而将其理解成为对整个房地产业征税。房子作为一种耐用商品，天然具有居住以及投资两种价值，当政府觉得房价过高时候，为了打击投资房市的投机客，如对靠转卖房自来套取现金的投资者课以重税，税收的杠杆作用在理论上自然可以使得部分炒房者觉得利润微薄自然将转战其他行业——即使在政策实施中阶段的利润大部分将落入政府腰包。

　　但是李稻葵博士认为对二手房征收增值税：“将最终控制房价的不断上涨。”这也很值得推敲，虽然在上诉分析中增值税可以起到一定作用，但是对于彻底解决房价恐怕未必立竿见影，问题首先在于在真实世界中征收增值税的可操作性。首先因为房价上涨对地方政府的好处眼下无疑是大于征收增值税的，不存在激励的情况下地方政府对于征收增值税的督促相当可疑，在此情况房产商通过并不复杂的财务伎俩就可以轻松避税，增值税的规定会流于形式。其次也是政府无法辨别炒房者与普通消费者，二者的价格弹性往往是后者高于前者——而且我们必须承认，对房子进行适度的投资是应该有合法性与合理性。所以这样结果很可能就是最终增值税不可避免地转嫁部分或者全部到终端消费者，也就是真正需要买房的普通民众。第三点就是征收上去的增值税理论可以进行更多针对低收入者无力买房的社会福利，但是税收的再分配功能正常发挥的前提是存在一个高效而且透明的政府组织（也就是布坎南所谓的好政府），但是目前缺乏有效监管的情况看来实在是不能乐观。所以，在缺乏有效落实以及缺乏完善监管的制度下，增值税是不会起到多大作用的。

　　回到一个原点，房市是否存在泡沫？和金融市场一样，房地产业是否泡沫往往是取决于人们的预期。当我们在谈论房价时候，不可忽视的一点房价是一连串事件，由土地，利率，公共服务等一起确立的，而不仅仅是房子的费用。房价存在民众，政府，开发商的三方关系。首先，对于开发商而言。作为地产的二三级市场，房地产开发销售是一个有成千上万的开发商竞争的市场，所以民众将所有矛头指向开发商而要求政府对一个竞争的行业进行管制是不合乎市场规律的，如果觉得房地产业暴利，那么可以通过引入更多竞争来完善。其次，对于政府，地方政府控制着土地权力，也有行政权力，中央政府兼有央行以及政策等工具，二者在决定房价问题上有更大实际权力。对于政府，目前最应该做的是确立透明的土地机制来营造一个健全地产市场，同时可以通过控制土地审批、调整税收，提高利率，缩小信贷市场，扩大公共交通服务来带动郊区土地价值等多种方法来对房市进行调节。

　　00年以来类似房价高低公开辩论中，一边凡是认为房价过高的观点无论证如何都会得到民众的热切拥护，而讽刺的是一边房价则继续坚挺飙升——这样的公愤是无疑带有从福利分房体制下迅速走向房产市场化的失落感，但我们要公允意识到一点：消费者总会认为房价是高的同时每个家庭又都希望拥有一套以上自己的住房，这是造成相对过剩的需求的原因之一。目前笔者认为，目前租房对于普通民众是不失为一个选则，虽然中国民众对于租房仍旧难以接受，但是事实上，对于在业主只有七十年产权的中国，买房也不过是向银行租房而已。凯恩斯认为成功的投资是对他人的预期进行预期，对于理性的消费者，应该珍惜用脚投票的权利——虽然在卖方市场下，这种权利极其有限。

　　所以，真实世界的房价往往是中国式问题的一个隐喻，总有人唱衰，亦有人叫好，然后在“中国盒子”没有打开最后一层的时候，谁也不知道谜底。房价问题千头万绪，因为这是一个涉及多方利益角逐的博弈，分配如何最优往往不仅仅是一个经济理论问题。但是无可置疑的是，当前，房价是政府面临的一大考验。

(责任编辑：悲风)