开发商的囤积行为将会遭到国家严厉的制止。

　　近日，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布通知，新出台的《国有土地使用权出让合同补充协议》将自7月1日起试行。该补充协议约定了项目的动工日期、竣工日期，矛头直指近一年来开发商的囤地行为。

　　事实上，面对土地资源的严峻形势，中央也制定了“实行最严格的耕地保护制度”的政策，要求各地“严把土地闸门”。经营性用地一律实行“招拍挂”、两年不开发依法收回土地。

　　即便如此，开发商们还是能够曲线拿地上千亩，并大肆囤积土地，获取巨额的土地增值利润。更多的地产商将目光瞄准了土地管理不太规范和土地出让金比较低廉的二、三级城市。在全国范围内，廉价的土地正被各路诸侯疯狂争夺、囤积。

　　操作手法多样化

　　国土资源部已经明令禁止经营性土地实行“招拍挂”、两年不开发依法收回土地。上述“地主”的土地面积巨大，而且大多能保持未来10年内的开发量，这明显与政策违背，这是如何操作的呢？操作空间有多大？

　　《第一财经日报》调查发现，开发商在实际的操作层面，以分期销售、规划变更，以及和地方政府的协议文本为潜规则，

　　“一些地方政府为了提高政绩，打着经营城市的口号，对大型开发商给予种种优惠政策，比如协议土地价，但很多开发商拿地之后，圈起来，动一动，竣工日期遥遥无期，这种例子很多，土地升值后，就算不开发了，转让给其他开发商，也能获取丰厚的增值利润。”深圳某开发商土地储备中心的工作人员这样对记者说。

　　“虽然实行了‘招拍挂’，现在有80%的开发商推崇的都是协议性拿地，包括深圳的情况也是这样，首先是土地出让金可以商量，比公开拍卖要低廉得多，其次，有利于土地储备，你和政府协议过了，什么两年内收回，都是一句空话。”上述人士对记者说。

　　“拿地之后，可以分期销售，这是一种主要的方式；其次，如果某块土地规划变更，延缓竣工，两年内不开发也有了理由；最主要的是拿地之前的工作，如果提前和政府部门协商好，谁管你那么多事，挖个坑就算是动工了。”

　　记者调查还发现，在囤积土地方面，开发商的手法是非常灵活，远非记者想象的这样“依法办事”。

　　金地集团投资部一位一线拿地的工作人员对记者表示，目前很多公司通过企业股份通过公司股权、项目股权转让的方式进行，来获得相对比较低廉的土地。

　　“大型开发商在囤地方面有着天然的优势。”他这样总结道。

　　暴利诱惑

　　有专家认为，开发商大肆囤积土地，原因只有一个：土地成本与其超额利润相比实在微不足道。

　　国信证券研究所地产研究部人士认为，近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力是土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土地增值。尽管现在国家已经严格要求经营性用地必须通过“招拍挂”的公开方取得，但很多开发商依然拥有原来通过各种渠道拿到的低成本土地储备。

　　综合开发研究院（中国深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁对《第一财经日报》表示，开发商们能够大量囤积土地的原因虽比较复杂，但主要有两点：一是一些地方领导过分倚重房地产产业对经济增长的拉动，指导思想存在偏差；二是少数手中握有土地审批大权的人存在以权谋私的现象，最主要的是，土地通过储备后，其升值潜力获得的利润比房产要大得多。

　　这其中的利益究竟有多大呢？

　　记者得到的一组数据显示，房地产企业的土地入账价格却要低得多：万科的土地入账均价仅为1038元/平方米，金地集团958元/平方米,招商地产605元/平方米。而且除招商地产在福建漳州有一块500元/平方米权益的土地外，其他几家公司的土地储备大多集中在京、沪和深圳等地，保守估计，储备土地的市场交易价格也在每平方米2000元~3000元之间。即使不考虑企业的持续经营价值，上述企业也有100%以上的升值空间。

　　“有百分百的暴利，就有百分百的囤地。”有人这样来形容地产行业的现状。

　　开发商跑马圈地

　　公开资料显示，2005年全年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米。

　　金地集团是近年来在国内市场上圈地行为最为激进的房地产企业之一。《第一财经日报》接触到的资料证实了这一判断：金地2004年新增土地储备250.7万平方米。2005年,公司分别在天津、宁波、北京竞得三块建设用地,共计60.45万平方米。目前拥有近700万平方米的土地储备。而年内计划开工的项目仅62.7万平方米。照此速度计算，储备土地够其10年开发。

　　作为龙头的万科地产，有过之而无不及。2005年新增土地储备651万平方米，今年1~3月,新增土地储备168.2万平方米，土地储备已经达到1377.2万平方米。其中，1057万平方米已办理土地使用证或签订土地出让合同，其余土地已取得中标通知书。目前，万科拥有权益面积1019万平方米，现有土地储备足够公司开发4年左右时间。

　　前不久，万科总经理郁亮还透露，公司2006年将着手获取1000万平方米左右的土地储备。

　　招商地产的土地储备总量则已经增加到900万平方米，相当于公司未来5年的开发需求。

　　而中海地产2004年的土地储备目前已经超过900万平方米，如果再有新地块入账，土地储备面积很有可能接近1000万平方米。

　　土地成本远在万科之下的G华侨城全国总土地储备379.25万平方米。在华侨城4.8平方公里范围内，公司在华侨城红线以内土地具有独家开发权。目前在华侨城地区还剩余149万平方米土地储备。在深圳新的占地7.8平方公里的东部华侨城项目中，新增20万平方米的别墅用地。另外，在北京通过开发主题公园获得协议建筑用地50万平方米；在上海浦江镇拥有130万平方米土地储备。

　　一些民营的地产企业也紧追其后，深圳卓越地产2005年的土地储备已经超过350万平方米，储备的建筑面积将在710万平方米左右。

　　但这样大的土地储备量丝毫没有满足地产商的胃口。

　　4月20日，包括万科、招商、华侨城、中信等在内的60多个深圳开发商浩浩荡荡开进距离深圳140公里的广东省惠州市，勘察了总面积为92万平方米的6宗土地。

　　一位不愿透露姓名的深圳地产商表示：“深圳的土地已经差不多卖光了，地价已经很高，所以我们更看好一些内地城市，而且操作空间也很大。”(记者毛瀚民)

(责任编辑：雨辰)