继国务院出台六条措施调控楼市之后,银监会再念“紧箍咒”,对商业银行房地产信贷提出进一步窗口指导意见。专家认为,旨在确保贷款投放平稳增长的“银六条”是近期紧缩性政策的重要组成部分。

但考虑到系列体制性因素,能否如愿实现宏观调控目标仍面临几个障碍。

    有保有压的紧缩政策

    专家认为,这六条意见主要是针对1～4月份投资增速过快、信贷投放增速过快等一些突出问题,进一步强化了宏观调控紧缩的信号；与此同时体现了有保有压的特点。

    首先,对不同类别的住宅贷款区别对待,鼓励自用性住房消费,对于多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求,通过大幅提高首付比例,抑制这部分购房需求。

    其次,通过资本的管理限制,提高较高风险的房地产贷款风险权重,但是对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持原有水平。在资本充足率的约束下,银行将不得不降低房地产开发贷款规模；与“压”并驾齐驱的是“保”,此项政策将促进银行开发个人抵押房地产信贷业务。

    中信建投证券公司首席宏观经济分析师诸建芳说,考虑到银行抗风险能力参差不齐,银监会没有“一刀切”,而是要求银行根据资本充足率和拨备率,找准各自的贷款投放速率。对于资本充足率低于8%、拨备率低于70%的商业银行,银监会令其“严格控制贷款投放速率”；在这个警戒线之上的,银监会显得较温和,要求其选择好贷款投向,合理控制贷款投放速度。

    房地产运行体制影响调控实效

    中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉认为,在现行房地产运行体制下,收紧房地产信贷的政策对于楼市调控实效不大。

    自2003年以来,货币当局就开始着手控制房地产信贷,这直接导致近年来中国银行体系中房地产及与房地产相关的信贷增速较为缓慢。但与此形成鲜明对比的是,房地产投资增速依然超过20％。刘煜辉说,其中有几个因素在起作用,一是外资起了很大作用,中国房地产事实上对跨境资本流动及汇兑管制几乎不设防；二是庞大的体外循环规模,这一块是监管当局所力所不能及的,现在除了资源性企业和政府项目外,要找到一个合适的可以放贷的企业很难,转贷、委贷等形式都可以进入盈利很高的房地产业；三是期房预售制度,房地产开发商事实上主要靠此获取银行资金。

    根据银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35％,也就是说房地产开发商可以用35块钱从银行拿到65块钱。房屋建成之后,房地产商还可以利用房贷政策,让受控的自然人去银行按揭,假设是首付二成,那就是说房地产商可以再用20块钱融资进80块钱。充分利用完多次银行的杠杆效应之后,房地产商的自有资金撤离,银行资金作为支撑项目的血液。因为不占用资金,即使空置房地产商也不需要降价。所以开发商可以囤积房产,由于期房预售制度的支撑,他们的资金链实际上是非常宽松的。此外因为按揭放贷的违约率相当低,银行也非常乐意把资金的杠杆交给房地产商使用。

    叫停银政合作难抑新项目增速

    银监会此次明确叫停银行与地方政府的合作,提出整顿和规范打捆贷款,旨在为投资降温。专家认为,银政合作项目大幅增长是一季度信贷投放过快的一个重要因素。但是,新开工项目过多并非一季度经济偏热的根本性因素,根本性因素还是外部因素的影响增大导致中国经济内外失衡的结构性矛盾。

    刘煜辉认为,外部需求强劲是导致经济过热的根本原因。中国经济内部基本面并没有发生大变化,但外部因素的影响却在不断增大。这合乎高度外向型经济体内外失衡的典型特征。内外失衡格局导致人民币升值压力加大,国内金融体系流动性泛滥,改制银行在提高盈利能力的压力下,放贷冲动加大。

    银行盈利模式亟待转变

    国内银行高度依赖利息收入的盈利模式进一步加大了宏观调控政策难度。

    诸建芳说,当前银行流动性过剩,房地产贷款利率较高,面临盈利压力的银行视这块业务为“香饽饽”。银监会此次提出的指导意见中,尽管对严控房地产贷款提出了要求,但给各个银行自行调控也留下了空间。在息差占收入比重逾70%的情况下,紧缩政策能在多大程度上抑制银行放贷冲动,有待观察。

    正是基于此,银监会在指导意见中,特别指出银行要加大金融创新,拓展中间业务,优化贷款结构,扩大小企业贷款、消费信贷和银团贷款。