本报记者 黄晨 发自上海

    整个4月,上海楼市都洋溢在回暖的基调中。一份来自易居(中国)研发中心的报告显示,当月商品住宅成交环比上涨近三成,总量已接近2005年1月的历史高点。

    或许正因为如此,业界有理由相信上海楼市的信心底部已经筑成。面对即将问世的

    “国六条”实施细则,市场已将预期的声浪统一：未来的调控措施会对全国市场产生重要影响,但上海不会遭受太大冲击。

    那么先期盘整的房价在回暖形势下又将何去何从？

    力促回暖

    “尤其是4月,媒体关于回暖的报道比较集中。”搜房研究院副院长钟宇依据自己的观察判断,地方媒体对于个案成交放量的集中报道为此轮回暖助力不少。

    当然,开发商主动调低预期也为促进成交增添砝码。4月29日,定价屡经反复的2005年上海住宅“地王”——合生江湾国际公寓就以万元左右的均价低调入市。然而开盘当日,成交即过百套。

    上海合生房地产开发有限公司(下称“上海合生”)总经理项斌坦陈：“目前定价与拿地时的预期确实存在差距,但市场定价毕竟与成本无关。”就未来而言,项斌感到无从把握,因此加快上市,尽速回笼资金仍是上海合生的当下战略。然而他的选择并非孤例。

    就在4月放量成交的同时,上海楼市同样迎来供应高峰。尤其是“五一”前一周,新入市房源已接近90万平方米(注：若以100平方米/套计,每天约有1200套新房上市,而日成交则维持在800套左右),创下今年以来单周的最高供应纪录。

    有数据进一步表明,这一供应趋势延续到了5月。易居(中国)研发中心称,出于对新一轮调控即将来临的市场预期,开发商加快了上市步骤,以防止新措施出台以后影响楼盘的去化速度。

    预期调整

    4月的回暖态势同样在需求层面玉成了“五一假日房展”。4天11万参观人次刷新了上海各项房展会的历史最高纪录。

    其间的机构调研结果似乎印证了此轮的需求井喷。易居(中国)研发中心发布专项研究报告称,约有55.9%的受访者表示计划于今年内购房。

    而另一项指标——主观可承受房价收入比甚至高达10.7:1,远超过客观均值范围,显示目前购房者对于住宅消费仍抱以一种较为冲动盲目的态度。

    但央行4月28日的加息行动还是令市场预期开始发生微妙变化。这项研究显示,有近五成受访者表示可能因此推迟购房计划,有超过半数的人对未来楼市走向感到相当迷茫。另有近三成的人认为回暖尚待时日或是楼市仍处于下行通道。

    至于心理房价,该报告显示,约有58.7%的购房者选择了8000元/平方米以下的商品住宅。需要指出的是,将这一指标与上述主观可承受房价收入比进行对照,可以发现,该心理房价已是需求处于较为冲动的情况下所作出的选择。

    另一份来自搜房研究院的网上调查佐证了这点。这份调查中有近八成参与者选择了8000元/平方米以下的期待房价。

    然而4月上海商品房整体成交均价仍在9000元/平方米的指标线上徘徊。令人欣慰的是,商品住宅成交均价已探至8615元/平方米,距离心理房价仅一箭之遥了。

    成交背后

    尽管4月的鼎盛成交颇为振奋人心,但一些耐人寻味的现象也在此时悄然涌现。

    据一家机构提供的内部数据显示,4月上海楼市网上交易备案系统中的合同撤销面积约有50万平方米,若剔除这一部分,上海楼市的总体成交量可能会缩水近两成。其中,有3家位列当月销售排行榜20强的楼盘同样出现在撤销面积排行前20名之内。

    位于上海新天地附近的瑞安旗下名盘——翠湖天地御苑当月的撤销面积甚至大于成交面积。

    在对网上交易系统进行查阅后可进一步发现,除今年3月该盘曾以整栋出售的方式与境外基金达成约6亿元成交外,其余各月合同撤销次数(含预定)均大于签约次数。

    一份来自瑞安方面的解释称,鉴于翠湖天地御苑的客户大都来自海外,网上交易系统要求预定状态最多不得超过15天,否则就自动予以撤销合同。因此,从预定转而正式签署合同,海外客户较难在15天内完成,因此一项成交就可能存在多次预定即显示多次签约的情况。

    上述解释显得较为合理。但上海网上交易系统对外公布的实时成交记录无法剔除合同撤销因素,因此不排除翠湖天地御苑的成交记录有重复计算的可能。而该楼盘的成交均价高达4.3万元/平方米左右,这势必会对整体均价水准产生不小影响。

    当然,类似现象仍未构成上海楼市的主流,因而不能对其早下判语。正如调控前夜的人们,在猜测与迷茫中,期待真相的渐渐回归。