5月25日,银监会主席刘明康要求各银行有效控制房地产放贷增长,严格区分开发贷款和个人住宅贷款,并明确要求银行大幅提高购买多个住宅单位、高级住宅、别墅等物业的首期比例。不过,香港市场的内地地产股经过近期的调整后,昨天股价对上述消息似乎暂未见有太大反应,甚至出现普遍反弹的现象。

    日前,富力地产(2777.HK)、雅居乐地产(3383.HK)等多家地产商均表示,目前土地储备充足,宏观调控对其影响不大。

    股价反复

    5月26日的香港股市,除了红筹地产股全线造好外,百仕达(1168.HK)由近期低位$1.39连弹3天,收于 $1.6,续升6%；沿海家园(1124.HK)也反弹5.2%至$0.61；首置(2868.HK)、上海置业(1207.HK)及物业代理股合富辉煌(0733.HK)升幅都超过2%,富力地产也升1.75%至$40.6。

    此前,国务院突施“国六条”打压内地房地产炒风,内地地产股应声下挫,普遍下跌了4.5%-7%,多只个股连创新低。而近日,地产股大力反弹,是因为国家推出的房地产调控措施威力不够还是威力尚需要时间发挥呢？

    农银证券研究部副主管郭信麟认为,调控影响现在不好下结论。“只能说若市场对调控没有相应反应,那么调控措施就会越来越严厉。”郭信麟表示,房地产价格暴涨最大的负面因素是影响到居民的消费需求,不符合国家的长远经济利益。“我们那么大的经济体系,总不能像香港一样以房地产作为主要经济支柱,所以市场现在的反应越是无所谓,将来受到的伤害就更大。”

    “表面看起来地产股对宏观调控是只闻楼梯响,不见人下来,但跌浪才刚刚开始。” 郭信麟提醒。

    中国海外(0688.HK)主席兼行政总裁孔庆平则认为,宏调措施给该公司带来的影响仅仅是短期心理影响。

    他说：“今年推出的宏调政策,其中两项是增加中小型房屋及廉租屋之供应量,而其它措施仅是延续以往的政策,因此措施仅会对公司构成短期的心理影响,而长远是有益处的。”

    与香港内地地产股的表现同声同气,深沪两市的地产龙头股G万科A(行情,论坛)(000002.SZ)、 G招商局(行情,论坛)(000024.SZ)、G华侨城(行情,论坛)(000069.SZ)等也经过了一轮暴涨之后持续走低再反弹的过程。国泰君安相关研究人员认为,综合国际和国内宏观经济各项因素的考虑,国内地产行业成为宏观调控对象是一个无法改变的现实,但这种调控将主要影响市场的波动幅度,而不会改变市场的趋势。

    花旗近日的报告则较为中立,称房产调控措施对豪宅物业市场打击最大,而对中低价房产市场的影响则较轻。该行建议将股票转至地产业务范围广泛及以大众房产市场为主的地产股。

    增加土地储备

    随着新一轮调控的开始和土地资源稀缺程度加重,地产行业迷雾一团,不甘沉寂的地产商近日纷纷高调增加土地储备,显示出对后市仍然乐观的态度。

    日前,富力地产宣布以高出拍卖底价88%、总额3.6亿元人民币夺得广州珠江新城一幅商业用地,折合楼面地价达每平方米4463元人民币。该集团自去年7月14日在香港联交所主板成功上市后,股价由上市时的每股10.80港元,于短短一年间跃升至每股48.9港元(截至2006年5月9日收市止),跃升353%,成为内地首家纳入恒指的地产企业。

    嘉里建设(0683.HK)也于近日宣布,通过全资附属公司嘉里置业(深圳),以6.45亿元人民币,成功投得深圳市福田区一幅商业办公用地,占地7900平方米,可建楼面面积约7.9万平方米。

    雅居乐地产主席陈卓林表示,现时集团总土储量达1100万平方米,料至今年底,可增至不少于1600万平方米。公司现正物色广州、佛山、珠海及中山的土地储备,此外还在留意成都及长沙的土地。

    中国海外主席兼行政总裁孔庆平表示,今年计划斥10—20亿元,增加约300万平方米土地储备,其中已购入约100万平方米土地。集团现时手头土地储备约有1200万平方米,他预期每年的增长幅度约为20%,2005年度已完成了130万平方米的规划,估计现时土地储备足够5年的发展。

    对于这种现象,有专家表示非议,“越是有实力的开发商越是在展开‘圈地运动’,有钱的开发商拿地后,土地周边的房价再跟着涨,最终形成联涨。”他认为,国土资源部门应加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,同时严格控制大户型、低密度住宅的土地供应,停止别墅类用地土地供应。

    下一轮调控剑指何处？

    目前对地产行业的调控已箭在弦上,但调控的方向会指向哪里呢？针对地产商的高调行径,有专家呼吁,要防止宏观调控成“空调”,并认为宏观调控应从去年的普遍撒网,发展到今年的“精准打击”。

    有网友言词尖锐地指出,几乎每一次“调控”都是希望通过降低普通百姓的需求来达到打压房价的目的。其实,普通百姓对房子的需求是刚性的,调控政策只能起到暂时抑制需求的效果,但总会有爆发的时候。“正确的打压目标应该是炒房者和开发商。”

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为,今年宏观调控将更加深入,将因地制宜制定一些具体法规条例以规范不同地区市场。

    建设部政策研究中心主任陈淮则表示,宏观调控是个系统的工程,中央会综合考虑整个经济环境的变化,后续政策将陆续到来。

    北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆指出,以前调控政策过多研究房价问题,但是金融纪律的整顿却涉及太少。而从目前的苗头看,整顿金融纪律是整顿房地产市场、抑制房价暴涨的一个重要环节。

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    港地产商内地 土地储备已超过7100万平方米

    几大香港地产巨头在内地圈地狂潮已历经两轮,1992年到1997年间是港资的第一轮圈地潮。当时,香港开发商在上海大量购入土地,其中包括：1992年恒隆地产取得如今恒隆广场之地块,但2001年才推出使用；1997年新世界获得位于淮海路的新世界大厦项目土地,迟到2004年该项目方才面世。

    而最近一次圈地从2004年底开始至今。和记黄埔(下称“和黄”,0013.HK)内地的土地储备比重已由2002年的72%上升到94%。而和黄目前在上海的在售楼盘,基本都是其在1997、1998年完成的土地储备。汇贤居,曾在2003年创下上海单价最贵纪录的公寓楼盘,其土地是和黄在1994年就取得的,和黄捂着此块土地,直到地价升值近3倍之后才开始开发销售这一项目。

    此外,恒基(中国)在上海的土地储备也相当可观。去年7月,恒基(中国)将手中数个位于上海市中心的地块转让。其中包括闸北区天目西路“406-2、406-3、406-4”地块。该地块于1993年以5700多万元购入,去年7月以5.2亿元出售,仅地价获利就非常丰厚。而其于近10年之前拿到的南京西路688号地块,至今仍未有开工迹象。

    另一在港上市的台资背景公司———汤臣集团,尽管这几年动作不大,但其董事汤子嘉此前却表示,公司“在上海的土地储备还足够用10年”。据了解,其在上海拥有的土地储备约2平方公里。