5月17日出台的“国六条”中包括“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”。日前，银监会主席刘明康指出，主要商业银行要坚持“区别对待，有保有压”的原则，有效管控房地产放贷增长；对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严控授信。

　　就在一年前，中央政府出台了一系列调控房地产市场的措施，此后有些城市的房价受到抑制，但仍有少数大城市房价上涨过快。买不起房成为民众的一块心病。因此，政府已下定决心对房地产市场进行调控。

　　从市场角度看，面对房价快速上涨，可从需求与供给两个方向采取措施。政府理应发出增加供给的信号，但实际供给不大可能在短期内大幅度增加。因而，中短期内比较奏效的办法是抑制需求，尤其是抑制投机性及部分投资性需求。

　　抑制这种需求的主要措施应当是提高住房消费贷款利率，中央银行前不久已采取了这样的措施。但由于受到其他经济、金融因素的牵制，此次加息幅度较小。且可预料，中央银行在短期内也很难充分利用利率工具。在这种情况下，惟一的办法就是降低商业银行住房信贷比例，即提高首付比例。

　　本来，在健全市场体系中，首付比例是由商业银行与购房者约定的。信用好的客户首付比例自然可以较低，利率也可以优惠。面对目前的市场态势，鉴于政府调控房市的决心已下，商业银行为规避风险，理应自行降低信贷比例。但国有商业银行虽经改革，仍然没有建立起完善的风险评估与控制体系，因而，很多银行在不确定的前景面前，仍然盲目跟风，大量发放住房贷款。在这种情况下，中央银行或银监会就不得不对国有商业银行进行强有力的窗口指导。

　　接下来，商业银行如果采取这一信贷政策，等于抬高购房人获得贷款的门槛，那些依赖信贷杠杆进行投机而产生的需求将会受到抑制，那些提前消费、非理性消费所带来的需求也可以受到抑制。在需求受到抑制之后，房屋价格很可能趋于平稳。如果政策力度比较大，不排除理性回调的可能。

　　当然，不能不承认，真正自住型消费者也会受到这一政策的冲击，因为购买房屋的初始成本将会有所提高；尤其是那些中低收入者，对这一成本相当敏感。对此，刘明康已经暗示，提高首付比例，主要针对高档商品房、别墅、二次置业等，商业银行很可能不会提高第一次购买房屋者的首付比例。事实上，即使一刀切提高首付比例，假如能促使房价趋稳或下跌，从根本上说也有利于广大自住型消费者。

　　这样的政策也有助于减少“房奴”。由于信贷环境过于宽松，特别是银行首付要求过低，某些民众把本应在若干年后进行的购房消费提前进行。

　　此次调整可以促使消费者恢复理性，避免沦为“房奴”。

　　当然，对于调整购房首付比例的效果，似也不应估计过高。去年3月17日，人民银行在调整住房贷款利率的同时也宣布，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%；有的银行据此将购买高档房和第二套房的首付比例提高到30%至40%.但事实证明，不管是投机性需求还是自住型需求，都没有受到多大影响，房价甚至出现了更大幅度的上涨。

　　这其中一个重要原因是，种种因素导致商业银行流动性过剩，而正在进行改制的商业银行又急于创造收入，发放贷款。而相对来说，住房消费信贷风险小、收益大、坏账率低，又有抵押来源。因此，即使银监会要求商业银行提高首付比例，也不排除商业银行与房地产投资者、投机者合谋，想出各种办法突破官方首付比例。对此，监管机构及各商业银行管理层不能不预先防范。

(责任编辑：悲风)