日前,摩根大通投资银行中国部董事总经理方方就目前中国房地产市场的热点问题接受了记者的采访。方方认为,“国六条”给外资进入中国房地产市场带来了很好的机会,并将加速中国房地产市场整合。

    外资进入房地产机会增大

    日前,银监会主席刘明康要求各商业银行坚持“区别对待,有保有压”,加强房地产贷款风险管理,有效管控房地产放贷增长。方方对此认为,在国内房地产商融资渠道有限的现状下,随着银行信贷政策的调整,一些高档房地产项目的融资渠道将进一步受限,这就使得外资进入中国房地产市场的机会增大。另外,“国六条”再次强调房地产业是国民经济支柱产业的地位,这就更坚定了外资的投资信心,“国六条”后,外资将加速进入中国房地产市场。

    方方表示,外资进入中国房地产市场,一方面是因为对人民币升值的预期,但更主要的原因在于看好整个行业未来20－25年的发展前景。方方认为,随着房地产行业的游戏规则日益明晰和中国大规模城市化趋势日益突显,房地产行业已成为中国国民经济的支柱产业。而在未来25年内,将有3亿从农村流向城市的人口需要住房,这就为房地产市场的强劲发展提供了支撑。

    方方表示,境外资金进入中国房地产市场的大门一直都是敞开的。短期内,政府难以拿出具体的措施对外资进入房地产市场加以限制。方方预计,未来政府有可能采取限制购汇或汇出,确定外资购买房地产的上限等方式来限制外资进入中国房地产市场。

    方方认为,房地产业是资金密集型的产业,在新调控政策下,加速了抗风险能力强的大企业对小企业的整合。因此从长远看,“国六条”有利于中国房地产市场的发展。

    投资房地产不如投资房地产股

    方方介绍说,目前外资进入中国房地产市场主要有三种模式。第一种,通过对项目本身的收购、重组、再造、开发来进行投资。比如说,收购“烂尾楼”项目,改良之后直接变现。第二种,购买具有潜力的商用物业,通过对其重组、资本结构的调整,达到物业营运收入的提升。第三种,假道上市公司,入股本土房地产公司,或购买其发行的债券,是外资快速进入中国房地产市场的一种有效的间接投资方式。

    方方介绍说,在目前情况下,投资房地产不如投资房地产股。“我们常说房价涨了,买房子升值了,但如果你在过去18个月买了房地产股票,涨得更多。”方方说。

    摩根士丹利的统计显示,2005年中国内地地产股是亚洲回报率最高的一类股票,年平均回报率达到101%。如在香港上市的合生创展、富力地产、华润置地这些业务主要在内地的房地产公司,其股价在2005年均上涨100％以上。